מדוע כל כך משתלם להשקיע בנדל"ן בארה"ב?
ישנן סיבות רבות לכך שהשקעה בנדל"ן בארה"ב נחשבת השקעה משתלמת במיוחד, אך ניתן לומר שהסיבה העיקרית קשורה לתשואה שניתנת עבור השקעה בנדל"ן בארה"ב – הנכסים שנרכשים בארה"ב עשויים להניב תשואה גבוה מאוד עבור ההשקעה.
לעיתים מדובר אפילו על תשואה השווה בסכומה למכפלת התשואה שהייתה מתקבלת בישראל עבור אותו סכום של השקעה בנדל"ן. לדוגמא: ייתכן מצב בו דירה בישראל שעלות רכישתה הינה 100 אלף דולר תניב תשואה של 5% בשנה, כלומר – 5 אלף דולר בשנה, ולעומת זאת השקעה בנדל"ן בארה"ב שמחיר הרכישה זהה למחיר הרכישה של דירה בישראל, 100 אלף דולר, עשויה להניב 10% בשנה, כלומר – 10 אלף דולר בשנה.
כפי שאמרנו, התשואה שהנדל"ן בארה"ב עשוי להניב יכולה להיות פי שניים ולפעמים אף יותר מאשר התשואה המתקבלת עבור השקעה בנדל"ן בישראל.
אז אם זה כל כך משתלם, מדוע לא כולם הולכים להשקיע בנדל"ן ארה"ב?
ראשית כל, אמנם זה נכון שלא כולם הולכים להשקיע בנדל"ן בארה"ב, אבל באותה מידה זה נכון שיש הרבה אנשים שכן משקיעים בנדל"ן בארה"ב, ומה שיותר מעניין שהתחושה היא שככל שעובר הזמן יותר ויותר ישראלים בוחרים להשקיע בנדל"ן בארה"ב. שנית, אכן יש כמה סיבות לכך שהמשקיע הישראלי הממוצע בוחר שלא להשקיע בנדל"ן בארה"ב, ואפשר באופן כללי לחלק זאת לארבע סיבות:
- קושי פסיכולוגי – קיים קושי פסיכולוגי בקרב אנשים רבים להשקיע באפיק השקעה שהוא פחות מוכר בישראל.
- המרחק מישראל – השקעה בנדל"ן בארה"ב פירושה השקעה בנדל"ן במקום מרוחק עם סגנון שונה של צורת השקעה ותרבות מגורים שונה.
- חוסר ידע – הציבור הישראלי פשוט לא יודע מספיק על ההשקעות בנדל"ן בארה"ב. לדוגמא, רבים לא יודעים שאפשר לקבל תשואה גבוהה עבור השקעה בנדל"ן בארה"ב, ולא זו בלבד אלא שהתשואה שמניב הנדל"ן בארה"ב עשויה אפילו להיות כפולה מהתשואה שנדל"ן בישראל מניב.
- העדר הון עצמי – בניגוד לשאר הסיבות, הסיבה של העדר הון עצמי היא לכאורה סיבה אמיתית ומוצדקת. השקעה בנדל"ן בכל מקום בעולם, וכך גם בארה"ב, דורשת הון עצמי מסוים לצורך רכישת נכס, ואפילו לקיחת משכנתא דורשת הון עצמי מסוים (ואכן, היו תקופות כאלה שלצורך השקעה בנדל"ן בארה"ב, הבנקים אפשרו לקחת משכנתא גם ללא הון עצמי, כפי שנכתב בהרחבה במאמר על "משבר הסאב פריים ופריחת שוק הנדל"ן בארה"ב", אך זה היה רק לתקופה מסוימת). ההון העצמי מהווה חסם עבור אנשים רבים שכבר דילגו על הקושי הפסיכולוגי, הבינו שהמרחק מישראל לא משפיע באמת על הרווחים שאפשר לגרוף מהשקעה בנדל"ן בארה"ב ורכשו את הידע הנכון כדי להפנים שהשקעה בנדל"ן בארה"ב היא משתלמת ביותר ועשויה להניב תשואות גבוהות מאוד. מי שאין לו את ההון העצמי לא יכול להשקיע בנדל"ן בארה"ב וממילא לא יכול ליהנות מן התשואות שנכסים בארה"ב עשויים להניב.
בקיצור, ישנן כמה סיבות לכך שאנשים בוחרים שלא להשקיע את כספם בנדל"ן בארה"ב. אולם, נדמה שהמחסום האמיתי העומד בפני המשקיע הישראלי הממוצע הוא המחסום של העדר הון עצמי.
האם זה אומר שלמי שאין הון עצמי ראשוני אינו יכול להשקיע בנדל"ן בארה"ב ולגרוף את הרווחים הגבוהים?
התשובה היא חד משמעית – לא! הבנקים בארה"ב מאפשרים למשקיע הישראלי הממוצע לקחת הלוואה לצורך השקעה בנדל"ן בארה"ב. תופעה זו נקראת בעולם המקצועי: מימון בנקאי.
האם מדובר בתהליך קשה לקחת הלוואה מבנקים בארה"ב לצורך השקעה בנדל"ן בארה"ב?
באופן כללי, ניתן לומר שעבור ישראלים לקיחת הלוואה בבנקים בארה"ב אינה משימה בלתי אפשרית אך בהחלט מדובר במשימה מורכבת. הבנקים בארה"ב עושים הבחנה בין אזרחים ישראלים לאזרחים מקומיים, כלומר – אזרחים אמריקאים, בכל מה שקשור למתן הלוואות.
לכאורה, מבחינת הבדיקה שנעשית על ידי הבנקים בארה"ב אין הבדל בין אזרחים ישראלים לאזרחים אמריקאים, אך יש הבדל טכני – ישנם מסמכים טכנים שהבנקים האמריקאים בודקים טרם הם מעניקים הלוואה, והמסמכים של האזרחים האמריקאים נגישים יותר לבנקים בארה"ב ולכן הבדיקה נעשית בצורה מהירה יותר לעומת המסמכים של אזרחים שאינם אמריקאים.
האם יש אפשרות בכל זאת להיות אזרח ישראלי ולקבל הלוואה מבנקים בארה"ב?
אם ככה אז אפשר אמנם להשיג הלוואה מבנקים בארה"ב לצורך השקעה בנדל"ן בארה"ב, אבל בגלל שזה כל כך מסובך – האם יש אפשרות בכל זאת להיות אזרח ישראלי ולקבל הלוואה מבנקים בארה"ב בהליך שאינו מורכב וארוך?
התשובה היא כן. יש אפשרות להשיג אישורים להלוואות בתהליכים יותר מקוצרים. באופן רשמי לא מדובר בתהליך מקוצר יותר אך בפועל ההליך מתקצר. באופן כללי, ניתן לדבר על שתי דרכים מרכזיות לקבלת הלוואה מהבנק כך שההליך לא יהיה מסורבל וארוך:
להיעזר בחברה בעלת ניסיון ומוניטין רב שנים שעוסקת בהשקעות בנדל"ן בארה"ב
חברות שעוסקות שנים רבות בהשקעה בנדל"ן בארה"ב – עשויות לסייע ולקצר את התהליך המורכב. מדובר כמובן בחברות שלא רק מתעסקות ברכישה של הנכס, שאמור להניב את התשואה המיוחלת, אלא גם מלוות את המשקיע בשלב גיוס הכספים וההשקעה עצמה בנכס.
חברות כאלו צברו ניסיון רב שנים בגיוס כספים מבנקים בארה"ב לצורך רכישת נדל"ן בארה"ב, ולכן הן יודעות מראש אלו טפסים נדרשים להגיש, מכירות את המסמכים שהבנקים צריכים שתהיה להם נגישות אליהם ועוד.
לכן, השקעה בנדל"ן בארה"ב באמצעות חברה שעוסקת שנים רבות בגיוס כספים מבנקים בארה"ב עבור משקיעים זרים (כגון: משקיעים ישראלים), עשויה לעזור למשקיע הישראלי לעבור את המחסום של ההון העצמי ולהשקיע בנדל"ן בארה"ב באמצעות סיוע בקבלת הלוואה מבנקים בארה"ב.
לגרום לבנקים לתת אמון במשקיעים
כפי שכתבנו באריכות במאמר על ה- "קרדיט סקור – שיטת ניקוד האשראי בארה"ב", הבנקים בארה"ב בודקים לעומק את ההיסטורית ההלוואות של מי שמבקש הלוואה, ובהתאם לבדיקה מקיפה הכוללת מספר פרמטרים – הם מכריעים האם לתת הלוואה ובאילו תנאי ריבית. ואמנם יש דרכים לעודד בנקים לתת הלוואות ללא קשר לבדיקה המקיפה שעושים למבקשי הלוואות.
בדרך כלל, הדרכים הללו קשורים לכך שלבנק יש בטחון שהלווה יוכל להשיב לו את הכספים. לדוגמא: כאשר יש צפי שהנכס יניב תשואה מסוימת שתכסה את תשלומי ההלוואה, או לדוגמא כאשר הלווה מציג בפני הבנק תלושי שכר המראים שהוא יוכל לעמוד בעתיד בתשלומי ההלוואה. דרך נוספת היא, כאשר מדובר בהשקעה בנדל"ן בארה"ב באמצעות המודל של הבטחת התשואה.
במאמר אחר הסברנו על "כל מה שרצית לדעת על המודל של הבטחת התשואה", וכאן רק נציין בקצרה שהמודל בעצם מבטיח למשקיע שלמשך תקופה מסוימת אם הנכס עצמו לא יניב את התשואה שצפויה, החברה שהציעה לו את המודל של הבטחת התשואה תשלם לו את הסכום של התשואה שהנכס היה צפוי להכניס.
במקרה כזה, כאשר ההשקעה נעשית דרך המודל של הבטחת התשואה, הבנק יכול להיות סמוך ובטוח שתשלומי ההלוואה אכן ישולמו במועדם, לפחות לתקופה מסוימת, ומאליו עובדה זו עשויה לעודד את הבנק לתת הלוואה למי שמבקש להשקיע בנדל"ן בארה"ב באמצעות המודל של הבטחת תשואה.
אם ככה, רק מי שרוצה להשקיע בנדל"ן בארה"ב ואין לו הון עצמי כדי לרכוש נכס כדאי לו לקחת הלוואה מהבנק?
לא בדיוק. אמנם נכונה הטענה, שלקיחת הלוואה מהבנק נועדה למי שנבצר ממנו לגייס הון ראשוני לרכישת הנכס במלואו. ולכן, מי שיקח הלוואה יוכל באמצעות ההלוואה להשקיע בנדל"ן בארה"ב וכך להרוויח תשואה גבוהה. אולם, גם מי שיש לו הון עצמי, יכול להיות שישתלם לו לקחת הלוואה מהבנק, מכיוון שכך הוא יוכל להגדיל את ההשקעה שלו בנדל"ן בארה"ב, וממילא להגדיל את הרווחים.
לדוגמא – נניח שנכס בארה"ב עולה 150 אלף דולר, ויש למשקיע הישראלי הון ראשוני של 150 אלף דולר, כך שהוא יכול לקנות את הנכס ללא צורך בהלוואה. אולם הוא יכול לבחור להשקיע כך שהוא ירכוש שני נכסים בארה"ב ששווים 150 אלף דולר כל אחד, ועבור רכישת שני הנכסים הוא יצטרך לקחת הלוואה של 75 אלף דולר עבור שני הנכסים.
אמנם הוא יצטרך לשלם ריבית עבור ההלוואה, אך לעיתים רבות, בגלל שהתשואה עבור השקעה בנדל"ן בארה"ב היא גבוהה מאוד, התשואה עשויה לעלות על הריבית ובכך ההשקעה בשני נכסים עשויה להיות משתלמת יותר מאשר השקעה בנכס אחד. נמצא אפוא שגם מי שיש לו את ההון הראשוני לרכישת נדל"ן בארה"ב עשוי להשתמש בכלי של לקיחת הלוואה מהבנקים בארה"ב.
האם יש יתרונות נוספים בלקיחת הלוואה לצורך השקעה בארה"ב?
יתרון נוסף שהמשקיע הישראלי יכול למצוא בלקיחת הלוואה לצורך השקעה בנדל"ן בארה"ב הוא, שהריבית עבור הלוואות יכולה להיות מוכרת כהוצאה לעניין מיסוי. מדובר בסוגיה מורכבת אך זהו יתרון שלעיתים עשוי לעמוד למי שבוחר להשקיע בנדל"ן בארה"ב ומשתמש בהלוואה מהבנק לצורך רכישת נכס.
היתרון הזה בולט במיוחד למי שיש את ההון הראשוני לרכישת נכס אחד, ומתלבט האם לקחת הלוואה מהבנק לצורך רכישת שני נכסים. כפי שנכתב, היתרון ברכישת שני נכסים ולקיחת הלוואה, על פני רכישת נכס אחד ללא לקיחת הלוואה, נעוץ בכך שבשורה התחתונה הרווחים עשויים להיות יותר גבוהים במצב של רכישת שני הנכסים ולקיחת הלוואה. אך מלבד זאת, כפי שצוין כעת, יש לכך גם יתרון הקשור לסוגיית מיסוי.
סיכום
קבלת הלוואה מבנקים בארה"ב, משמשת אפיק יעיל ופתוח עבור מי שבוחר להשקיע בנדל"ן בארה"ב. באמצעות המימון הבנקאי, המשקיע הישראלי הממוצע עשוי להתגבר על מחסום רציני שמונע ממנו להשקיע בנדל"ן בארה"ב שעשוי להניב תשואות גבוהות ורווחים נכבדים למשקיע, המחסום של ההון העצמי.
השקעה בנדל"ן דורשת הון עצמי שלמשקיע הישראלי הממוצע לא תמיד יש אותו בצורה זמינה. המימון הבנקאי מאפשר להתגבר על המחסום של ההון העצמי, כך שהמשקיע הישראלי יכול לקבל הלוואה מהבנק בארה"ב ובאמצעות זו להשיג את סכום הכסף הנדרש לרכישת נדל"ן בארה"ב.
בנוסף, המימון הבנקאי אינו רלוונטי רק עבור מי שאין לו את ההון הראשוני לרכישת נכס אחד בארה"ב, אלא אף למי שיש לו את ההון הראשוני, אך מעוניין להגדיל את התשואות ולשם כך לקחת הלוואה ולהשקיע בנדל"ן בארה"ב באופן נרחב יותר.
אמנם צריך לזכור שעבור אזרחים שאינם אמריקאים, הליך קבלת הלוואה מבנקים בארה"ב עשוי להיות מורכב וארוך. חרף זאת, ניתן לפתור זאת דרך השקעה בנדל"ן בארה"ב בחברה רבת שנים שעוסקת גם בהליך גיוס הכספים לצורך רכישת הנדל"ן בארה"ב.
חברה שעוסקת בנושא זה שנים רבות, צברה ידע רב במהלך השנים ומצליחה לעיתים רבות להפוך את ההליך לפשוט יותר וקצר יותר. בנוסף, ככל שהמשקיע יציג בפני הבנק בטחונות לכך שהוא יפרע את תשלומי ההלוואה במועדם – זה עשוי לעודד את הבנקים לתת הלוואה גם למשקיעים זרים וממילא לקצר את ההליך.
אחת הדרכים להציג בטחונות שכאלו היא להשקיע בנדל"ן בארה"ב דרך חברת השקעות בנדל"ן שמציעה מודל של הבטחת תשואה, לפיו למשך תקופה מסוימת הם מבטיחים למשקיע שהוא יקבל את התשואה הצפויה מהנכס שלו.
אין לראות בתוכן ו/או במידע שבמאמר זה משום ייעוץ משפטי או פיננסי ו/או תחליף לייעוץ משפטי או פיננסי. יש להתייעץ עם גורם מוסמך לעניין ולהתייחס באופן פרטני לנסיבות. הסתמכות על הכתוב במאמר זה הינה באחריות המשתמש בלבד.