עולם הנדל"ן ועולם ההשקעות בניירות ערך נראים במבט ראשון כשני תחומים שלא כל כך מתקיים קשר ביניהם, אך כאשר מדובר בהשקעות בנדל"ן, התחומים כבר מתחילים להיות משיקים אחד לשני. בנקודה זאת כדאי שנכיר את ההשלכות של חוק ניירות ערך על עולם השקעות הנדל"ן
מהו חוק ניירות ערך?
עולם ההשקעות כולל תחתיו מגוון מושגים פיננסיים ואחד הבסיסיים מביניהם הוא ניירות ערך, הכוללים מספר מכשירים פיננסיים המבטאים בעלות בחברה מסוימת, דוגמת מניות, קרנות נאמנות אגרות חוב ועוד. על מנת לשמור על ציבור המשקיעים ולהסדיר את פעילות ההשקעות בניירות ערך, קבע המחוקק את חוק ניירות ערך.
העיקרון המרכזי בחוק ניירות ערך, הוא כאמור לשמור על אמינות המסחר בשוק ההון, כמו גם על מסחר הוגן ותקין. חוק ניירות ערך כולל בתוכו מספר רב של פרקים וסעיפים הנוגעים לכללי המסחר, אשר עבירה עליהם היא עבירה פלילית לכל דבר ועניין ועונשה יכולה להגיע למאסר בפועל (בין 5 ל – 7 שנים, בהתאם לנסיבות).
השפעת חוק ניירות ערך על השקעות הנדל"ן
לאחר שהבנו באופן כללי מהו חוק ניירות ערך, נותר לנו להבין כיצד בדיוק חוק ניירות ערך קשור להשקעות הנדל"ן. במסגרת החוק לניירות ערך, קיים סעיף 15, המכונה גם בשם 'חוק הניצעים', שמטרתו להגן על המשקיעים ולהטיל מגבלות שונות גם על יזמים וחברות שלא נסחרות בבורסה ולא כפופות למעשה לחוק ניירות ערך.
על פי חוק הניצעים, יזם או חברה אשר לא נסחרת בבורסה יוכלו לשווק עסקה או השקעה מסוימת, למספר משקיעים מצומצם – עד 35 משקיעים פרטיים בלבד, מבלי לפרסם תשקיף. כך, גם מתווכים ומשקיעים במיזמי נדל"ן לא מפוקחים, יידרשו לעמוד בהוראת החוק ולהציע את הפרויקטים רק לניצעים נבחרים ולא לציבור הרחב, תוך הצגת הפרטים והמידע המלא על הפרויקט.
מה ההבדל בין משקיעים פרטיים לבין משקיעים כשירים?
חשוב להבין כי חוק הניצעים והשלכותיו על השקעות נדל"ן, נוגעים רק למשקיעים פרטיים בלבד, אשר אינם מוגדים כבעלי מומחיות מסוימת ויכולות פיננסיות יוצאות דופן ולכן, החוק מצא לנכון להגן עליהם במסגרת חוק הניצעים. זאת בניגוד למשקיעים כשירים – גופים מוסדיים (בנקים, חברות ביטוח ועוד), עליהם החוק אינו חל.
השקעות נדל"ן עם גורם מקצועי
השקעות נדל"ן הן השקעות בהיקף סכומים גבוה במיוחד ובכדי להגן על האינטרסים שלכם ולבחון היטב את התשואות, הנתונים הכספיים וההשלכות המשפטיות (דיני מיסים, חוק ניירות ערך ועוד), חשוב ומומלץ להיעזר בשירותיו של גורם מקצועי מוסמך ומנוסה – עורך דין יניב גבריאל.
לסיכום
חוק ניירות ערך כולל תחתיו את חוק הניצעים, אשר נועד להגן על משקיעים פרטיים, לרבות בעסקאות נדל"ן, אשר במקרים מסוימים יידרשו לעמוד בחוק ניירות ערך על כל המשתמע מכך – פרסום מוגבל למספר ניצעים, פרסום נתונים כספיים הקשורים לפרויקט ועוד. ובכדי להבין את ההשלכות המשפטיות המלאות ולבחון את כדאיות עסקת הנדל"ן, מומלץ להיעזר בשירותיו של עו"ד מקצועי ומומחה בתחום.
