השקעות נדל"ן בינלאומיות הפכו לשכיחות במיוחד לאור רגולציה ומחירים אשר ניתן רק לחלום עליהם בכלכלה הישראלית. מבין כלל פנינות תבל השונות, אשר השקעה בהן עלולה להניב תשואה נאה ומפתיעה, בולטת לחיוב ארצות הברית על שלל אזוריה השונים, אשר כל אחד מהם שונה ונבדל זה ממשנהו בהיבטים ייחודים אשר משלבים דמוגרפיה, כלכלה, ומשאבי טבע רבים.
דוגמה טובה למקום שכזה היא מדינת אוהיו אשר ממוקמת בחלקה הצפוני של הכלכלה הגדולה בתבל, מיקום אשר הופך את רעיון השקעת נדל"ן באוהיו לאטרקטיבי ומפתה, רעיון אשר נעסוק בו בפירוט במאמר הקרוב.
מי היא אוהיו ?
אוהיו היא מדינה בינונית במונחי גודל של ארה"ב, כאשר שטחה גדול משטח מדינת ישראל פי 5.5. כמו כן, צפיפות האוכלוסייה בה יחסית נמוכה, ועומדת על 109 נפש לקמ"ר, פי 4 פחות מאשר בארץ הקודש.
הרכב הדמוגרפיה באוהיו מכיל 81% אוכלוסייה לבנה, בצירוף למיעוט גדול של אפרו-אמריקאיים – 12%, כאשר שאר המיעוטים הינם זניחים יחסית (3% היספאניים, 1.7% אסייאתים, 2.3% אחר).
בנוסף לכך, ניתן לראות כי ישנם 5 אזורי מגורים עיקריים באוהיו, כאשר המטרופולינים המרכזיים הינם סינסינטי אשר ממוקם בדרום המדינה ומונה 2,150,000 תושבים, קליבלנד אשר נמצא בסמוך לימת אירי ובתוכו מעט מעל 2,000,000 תושבים, אחרון בקרב אותם מטרופולינים גדולים ניתן למצוא את קולומבוס אשר מוערך גם הוא כמטרופולין גדול של 2,000,000 תושבים, בעודו מכיל גם את עיר הבירה.
כמו כן, אוהיו מפורסמת בכך שלא פחות מ-8 מסך כלל 46 הנשיאים בארצות הברית הגיעו מקרבה.
כלכלת אוהיו
כלכלת אוהיו מסתמכת בעיקר על ייצור סחורות ואינה מהווה מוקד טכנולוגי נרחב כדוגמת קליפורניה או ניו יורק. עם זאת, באוהיו ניתן למצוא מפעלים רבים של מכונות, מוצרי גומי (בעיקר גלגלי רכב), פלדה, כלי עבודה ועוד. בנוסף לכך, ישנה תעשיית מזון ענפה מאוד במדינה אשר מורכבת מייצוא סויה, חלב, תירס, עגבניות, וחיות משק בית, בצירוף לתעשיית דיג קטנה אשר פועלת בימת אירי.
מבחינת תוצר שנתי – אוהיו מייצרת בממוצע כ650 מיליארד דולר שנתיים, נתון אשר ממקם אותה במקום ה-7 מבחינת תוצר בארה"ב.
אופיים של משכירי הדירות באוהיו
במידה והנכם מעוניינים לקנות נכס למטרות השכרה ב"מדינת הערמון", חשוב להכיר את אופיים של הנפשות הפועלות בה וצרכיהם. דוח אחרון שנעשה בראשית 2020 שופך אור על אופיים של שוכרי הדירות ומגזרם.
מאותו דוח ניתן ללמוד כי 35% ממשכירי הדירות במדינה מקורם בעובדי צווארון כחול, והינם קבוצת השוק העיקרית מקרב כלל השוכרים. בנוסף לכך, שכר הדירה הממוצע בקליבנד היה מעט מעל 1080$ לחודש, נתון אשר צומח בעקביות ב0.2% מדי חודש(!). כמו כן, ב-5 השנים האחרונות גדל שכר הדירה הממוצע באותה עיר ב167 דולרים. עלייה של 18%.
תופעה אשר מלווה ערים ומחוזות רבים בקרב אוהיו, כאשר רובם ככולם רשמו גידול חיובי אשר לרוב הינו מעל 10% עבור אותו פרק זמן. נתונים מעודדים אלו הם שהופכים את רעיון השקעת נדל"ן באוהיו לאטרקטיבי וכדאי במיוחד.
מגמת הנדל"ן באוהיו
אוהיו ידועה כמדינה אשר נפגעה במידה פחותה ממשבר הסאבפריים ב2008 בהשוואה לשאר מדינות ארה"ב השונות. עובדה אשר מתבטאת בחוסנה היחסי בהיבט שוק הנדל"ן שלה. כמו כן, באוהיו ישנם אחוזי אבטלה נמוכים, אשר בעידן לפני הקורונה סבבו סביב 4%.
בהיבט נדל"ני נטו, ניתן לזהות מגמת עלייה מתונה ועקבית בערכי הנכסים שבאוהיו עצמה, כאשר מחירו של בית ממוצע הינו 155,500$, מחיר אשר הינו נמוך בכ- 55,000$ מהממוצע האמריקאי ככלל.
זאת ועוד, כי בעצם היותה של אוהיו מדינת מפעלים אשר מסתמכת על כוח עבודה זול (ביחס לנהוג בארצות הברית), גורמת לכך שאחוז גבוה מדריה אינם גרים בדירות אשר בבעלותם, ולכן נאלצים לגור בשכירות. לפיכך, לא מפתיע לראות כי מחירי הנכסים עולים בקצב יציב וסולידי של בין 4% – 6% מזה 3 השנים האחרונות.
לסיכום – השקעת נדל"ן באוהיו כפתרון לטווח ארוך
אוהיו הינה מדינה חזקה ויציבה במונחים כלכליים אשר קיימים כיום בארצות הברית, עם תעשייה אשר מבוססת במוצרים שלא צפוי להיגמר להם הביקוש. בנוסף לכך, הרכב הדמוגרפיה שלה אשר מכיל נתח משמעותי מאוד של עובדי כפיים אשר צורכים שירותי דיור, הופכים את עצם רעיון השקעת נדל"ן באוהיו לרווחי במיוחד.