השקעה בנדל"ן בארה"ב הפכה להיות אחת מן הדרכים המרכזיות של השקעת כספים בקרב משקיעים ישראלים. הסיבה המרכזית לכך היא התשואות הגבוהות שנדל"ן בארה"ב מניב. לכן, למרות המרחק הרב ולמרות שמדובר בשוק נדל"ן שלכאורה זר לישראלי הממוצע, עדיין ניתן לראות גידול משמעותי בקרב הציבור הישראלי שבוחר להשקיע בנדל"ן בארה"ב, לעיתים כאפיק השקעה שולי אך לעיתים אפילו כאפיק השקעה מרכזי.
אולם, השקעה בנדל"ן בארה"ב אינה עשויה מקשה אחת, ויש מספר סוגים של השקעות. בסקירה זו נציג את סוגי הנדל"ן בארה"ב שהמשקיע הישראלי יכול להשקיע בהם, ולאחר מכן נציג את שני המסלולים המרכזיים להשקעה בנדל"ן בארה"ב.
סוגי הנדל"ן בארה"ב שהישראלי הממוצע יכול להשקיע בהם
כמו במרבית ההשקעות, גם השקעה בנדל"ן אינה עשויה מקשה אחת אלא ישנה חלוקה למספר סוגי השקעה. בדרך כלל, השקעה בנדל"ן בארה"ב מתחלקת לשני סוגים – השקעה בנכסים המיועדים למגורים והשקעה בנכסים המיועדים למסחר. אולם אף בתוך חלוקה זו ישנה הסתעפות למספר סוגי נכסים להשקעה. נציג כעת את סוגי הנכסים המרכזיים שאפשר להשקיע בהם במסגרת השקעה בנדל"ן בארה"ב:
סוגי נכסים המיועדים למגורים – רכישת בית פרטי, רכישת דירה בבניין ורכישת מולטי פמילי
רכישת בית פרטי
השקעה ברכישת בית פרטי נחשבת השקעה בנכס המיועד למגורים. במקרה כזה המשקיע רוכש בית פרטי שמיועד למגורים, ובאמצעות ההשכרה של הבית הפרטי הנדל"ן מניב את התשואה שלו. לרוב, חלק מהתוכנית העסקית כוללת בתוכה גם תכנון עתידי למכירת הבית במחיר גבוה יותר מערך השבחת הנכס כך שמחיר הבית הפרטי יעלה ואז הוא יימכר ברווח נאה.
רכישת דירה בבניין
השקעה בדירה בבניין דומה במהותה לרכישת בית פרטי. לרוב, ההבדל בין בית פרטי לדירה בבניין נעוץ בכך שדירה בבניין דורשת הון ראשוני נמוך יותר וכן שבדרך כלל מדובר באזורים שונים בהם מצוי הנכס – במרכז העיר במקרה של דירה בבניין ואילו בפרברי העיר במקרה של בית פרטי.
רכישת מתחמי מולטי פמילי (Multifamily Residential)
מתחמי מולטי פמילי הם מתחמים המיועדים למגורים ומכילים בתוכם מספר רב של יחידות דיור (לעיתים מדובר במאות יחידות דיור ואפילו אלפים). בשונה מהשקעה באמצעות רכישת דירה בבניין או באמצעות רכישות בית פרטי, במקרה של רכישת מתחמי מולטי פמילי מדובר בהשקעה הדורשת השקעה בהון ראשוני בסכום גבוה משמעותית.
לעיתים מכיוון שמדובר בהשקעה כה גבוה, יזם של פרויקט כזה מגייס מספר רב של משקיעים ואז גם המשקיע הממוצע יכול להשתתף בהשקעה באמצעות רכישת מולטי פמילי.
בדרך כלל, במולטי פמילי התשואה גבוהה מאוד ולעיתים גם ניתן להרוויח באמצעות מכירת הנכס לאחר עליית מחירים או לאחר שנעשית השבחה של הנכס (או של הקומפלקס כולו). חשוב לציין שסוג השקעה זה אהוב מאוד בקרב משקיעים בנדל"ן בארה"ב.
סוגי נכסים המיועדים למסחר – רכישת נכס מסחרי בודד ורכישת שטח גדול של מסחר
רכישת נכס מסחרי בודד
בניגוד להשקעות הקודמות שם היה מדובר ברכישת נדל"ן לצורך מגורים, כאן מדובר ברכישת נכס מסוים לצורך מסחר. יכול להיות שמדובר ברכישת חנות קטנה או לחילופין במפעל גדול, אך הבסיס הוא שמדובר ברכישת נכס יחיד שמיועד לשימוש מסחרי. השקעה שכזו מבוססת בעיקר על השכירות, כך שהתשואה שהנכס יניב בעיקר קשורה למחיר שבו הנכס יושכר.
רכישת שטח מסחרי
השקעה זו אף היא עוסקת ברכישת נדל"ן לצורך שימוש מסחרי, אולם כאן לא מדובר על רכישת נכס בודד אלא על רכישת שטח מסחרי גדול, לדוגמא – רכישת קניון, רכישת מרכז מסחרי, רכישת בניין משרדים ועוד. בדומה להשקעה במתחמי המולטי פמילי, גם כאן מדובר בהשקעה הדורשת הון ראשוני גבוה או לחילופין התאגדות של מספר רב של משקיעים.
אז, מדוע לרכוש נכסים אלו דווקא בארה"ב? מה כל כך מיוחד בהשקעה בנדל"ן בארה"ב שכל כך הרבה ישראלים בוחרים להשקיע שם את כספם?
התשובה לשתי שאלות אלו מורכבת ממספר עניינים. לדוגמא: לא בכל מקום יש את כל אפשרויות ההשקעה הללו. לדוגמא מתחמי מולטי פמילי זהו דבר שמיוחד לארה"ב, ולא ניתן למצוא אותו למשל בנדל"ן בישראל. אולם, הסיבה המרכזית לכך שכדאי להשקיע בנדל"ן בארה"ב ובסוגי הנכסים הללו היא – משבר הסאב פריים.
כפי שהוסבר בצורה מפורטת במאמר שעסק במשבר הסאב פריים ופריחת שוק הנדל"ן בארה"ב, מחירם של הנכסים בארה"ב ירד באופן משמעותי בשנים האחרונות, ומחירי השכירות עלו בעקבות הביקוש לשכירות. כתוצאה מכך, השקעה בנדל"ן בארה"ב, בכל סוגי הנכסים שהוצגו במאמר זה, עשויה להניב תשואה גבוה מאוד.
לסיכום
השקעה בנדל"ן בארה"ב אטרקטיבית בתקופה זו, נוכח משבר הסאב פריים שהוביל לירידה במחיר הדירות, ובהתאם – לעלייה בתשואה של הנדל"ן בארה"ב. השקעה בנדל"ן בארה"ב יכולה להיעשות באמצעות רכישת מגוון נכסים, החל מנכס מגורים פשוט כדוגמת בית פרטי או דירה בבניין, עובר לרכישת קומפלקס דירות שלם (מולטי פמילי), ועד נכסים מסחריים כדוגמת חנות קטנה ואפילו קניון רב ממדים.
אין לראות בתוכן ו/או במידע שבמאמר זה משום ייעוץ משפטי או פיננסי ו/או תחליף לייעוץ משפטי או פיננסי. יש להתייעץ עם גורם מוסמך לעניין ולהתייחס באופן פרטני לנסיבות. הסתמכות על הכתוב במאמר זה הינה באחריות המשתמש בלבד.