השקעה בנדל"ן היא מושא נפשם של משקיעים רבים, אשר רואים ביציבות ערך הנכסים תכונה חשובה שאינה קיימת בהכרח באפיקי השקעה אחרים כדוגמת מניות. זאת ועוד כי כיום מתאפשר לכלל המשקיעים בעולם להשקיע בשווקים ולהיחשף לאפשרויות אשר בעבר הלא רחוק היו קשות הרבה יותר עד כדי בלתי אפשריות.
לאור זאת, לא מפתיע לראות נהירה רבה של משקיעים מכלל העולם ומישראל בפרט, לביצוען של השקעות נדל"ן דווקא בארצות הברית, בשל המגוון הרחב אשר קיים בה, מתוקף היותה של כל מדינה כלכלה עצמאית בעלת מרכיבים ייחודיים, כמו גם רגולציה נוחה בהרבה מהמוכר לנו בישראל.
לאור זאת, ישנה חשיבות רבה להתאמת המדינה הנכונה עבור המשקיע, כאשר חלקן עלולות להתאים למשקיע מסוים יותר מאשר למשקיע אחר, לפיכך – במאמר הקרוב נדון במאפייניה והיבטיה של השקעת נדל"ן בטקסס, כמדינה בעלת צבר תנאים ייחודי וכדאי במיוחד.
מי את טקסס?
טקסס התחילה את דרכה בדומה למדינות רבות בדרום ומערב ארצות הברית כטריטוריה ספרדית אשר משכה אליה מהגרים מכלל אירופה. עם זאת, לאחר שמקסיקו הכריזה על עצמאות מידי הכתר הספרדי, היא דרשה לעצמה גם את טקסס, כאשר תושביה האירופאים של האחרונה לא רצו להיקשר עם המדינה הלטינית, ולפיכך בחרו לקיים מדינה עצמאית אשר נקראה הרפובליקה העצמאית של טקסס.
עם זאת, חייה של הרפובליקה לא האריכו ימים, כאשר 9 שנים לאחר מכן סופחה טקסס כמדינה מן המניין בארצות הברית, אשר האחרונה שלחה את כוחות צבאה הגדול בכדי להדוף את המקסיקנים אשר טענו לבעלות על חלקים נרחבים מטקסס, מלחמה אשר הסתיימה בסיפוח כלל חלקה הדרום מערבי של ארצות הברית כיום.
טקסס היא המדינה ה- 2 בגודלה בארצות הברית הן באוכלוסייה, הן בשטחה, והן בכלכלה, צבר נתונים אשר כשלעצמו מעיד על יתרונותיה הרבים של השקעת נדל"ן בטקסס.
גודלה של האוכלוסייה בטקסס והשפעתה על שוק הנדל"ן
בטקסס מתגוררים כיום 29,000,000 תושבים, כאשר רק בקליפורניה ישנה אוכלוסייה גדולה יותר. כמו כן, בטקסס יש פריון חיובי כמו גם הגירה מסיבית אל תוך תחומי המדינה, כאשר מהגרים מגיעים בעיקר ממדינות מרכז אמריקה לתוכה.
הנתון האחרון מתגלם בהיותה של טקסס בעלת אחוז גידול אוכלוסין חסר תקדים, אשר במשך 30 השנים האחרונות עמד על – 19.5% לעשור!. היותה של האוכלוסייה גדלה בקצב מהיר, גורמת לצורך מידי במציאת פתרונות דיור לכלל התושבים החדשים, צורך אשר עליו מתבסס רעיון השקעת נדל"ן בטקסס.
הדמוגרפיה של טקסס
מבחינת הסתכלות מגזרית אודות טקסס, ניתן לזהות כי האוכלוסייה הלבנה (ממוצא אירופאי) מהווה כ- 45.3% מכלל המדינה, כאשר אחריהם המיעוט המשמעותי הינו היספאנים, אשר מהווים 37.6% גם כן. זאת בנוסף לקיומם של מיעוט זניח יחסית של אפרו אמריקאיים אשר הינם 11.8% מכלל האוכלוסייה, שלבסוף מורכבת גם ממיעוט קטן של אסיאתים שנאמד בכ- 3.8%.
כלכלת טקסס
בטקסס יש תוצר מקומי גולמי חסר תקדים אשר מוערך ב- 1.9 טריליון דולר, השני בגודלו בארצות הברית, בכך טקסס מחזיקה בתוצר גולמי גבוה משל ברזיל, קנדה, רוסיה, דרום קוריאה וספרד, כמו גם ממקם אותה ככלכלה ה- 8 הגדולה בעולם. הסיבה לפריחתה של הכלכלה בטקסס היא עצם היותה מדינה בעלת משאבי טבע רבים, ערים שמתפתחות בקצב מהיר, כמו גם גידול אוכלוסין משמעותי. בנוסף לכך, חברות רבות בוחרות לשים את מפעליהן בטקסס, כאשר לוקהיד מרטין, קימברלי קלרק, כמו גם חברת התקשורת איי טי אנד טי, מחזיקות במטותיהן ומשרדים במדינה.
עם זאת, טקסס שמרה על תעשיות מסורתיות יחסית כאשר היא המדינה אשר מכניסה את הסכום הגבוה ביותר בארצות הברית מחיות משק, כמו גם מקום 2 מתעשיות חקלאות. כמו גם היותה של טקסס מעצמת אנרגיה אשר מחזיקה בשדות נפט, גז, אנרגיה ירוקה על בסיס טורבינות רוח, כריית אורניום ופחם ועוד.
בהמשך לכך, אותן אוכלוסיות אשר לרוב מתחזקות את אותן תעשיות הן לרוב בעלי צווארון כחול אשר מחזיקים בפריון גבוה יחסית כמו גם בכושר השתכרות נמוך, צבר נתונים אשר מפנה את אותן אוכלוסיות להיעזרות לעתים רבות בפתרונות דיור זמניים כדוגמת שכירות. פתרונות אשר מוצעים על ידי משקיעים אשר בחרו לממש ולבצע השקעת נדל"ן בטקסס, ונהנים מהיציבות והביקוש הרב שיש לשירותים שכאלו במדינה.
מיסוי בטקסס
סיבה נוספת לכדאיותה הרבה של השקעת נדל"ן בטקסס היא עצם שירותי המיסוי הנוחים אשר קיימים במדינה הדרומית. בטקסס קיימת מדיניות של "מיסים נמוכים – שירותים נמוכים", כאשר המדינה מבקשת כמה שפחות להתערב באשר נעשה מצד אזרחיה, כאמונה בזכויות הפרט.
לכן, כמשקיע נדל"ן אשר אינו מתגורר במדינה ואינו זקוק לשירותיה השוטפים, עצם מדיניות זו מאפשרת לקבלת חלק גדול ככל הניתן מן התשואה אשר נגררת לגביית שכר הדירה, כאשר המיסים במדינה לא כוללים מס הכנסה מדיני, זאת בנוסף לתשלום ממוצע של 3,580$ מדי שנה בממוצע לאזרח, אשר לרוב מהווים רק 8.4% מכלל הכנסותיו. עם זאת, ראוי לציין כי בטקסס מונהג מס נכסים אשר חל על נכסי נדלן, עם זאת הוא חל ברמת המחוז ולא ברמה המדינית אשר הוציאה אותו מחוץ לחוק.
שוק הנדל"ן בטקסס
מבחינת תשואה ממוצאת, שכר הדירה הממוצא בטקסס הוא יחסית גבוה ועומד על 1,550$, כאשר קיימת מגמה שנתית של צמיחה בכ- 3.3% – פי 10 מהצמיחה הממוצעת בכלל שוק הנדל"ן האמריקאי. בנוסף לכך, ישנם מקומות ייחודיים אשר בהם השקעת נדל"ן בטקסס הינה כדאית במיוחד, כדוגמת פייר אוקס ראנצ', אשר שכר הדירה החציוני בה עומד על 2,835$, כמו גם היילנד פארק, שבה ניתן לגבות שכר דירה דומה בכ- 2,569$.
לסיכום – טקסס כמדינה פורחת שאינה מראה סימני עצירה
אין ספק שטקסס הינה מדינה חזקה ועצמאית בהיבטי כלכלה ותעשייה, אשר נדמה כי אינה זקוקה כלל לסיוע חיצוני בכדי לשגשג. סימוכין לכך ניתן לראות בדוגמת תנועות בדלניות אשר מנסות לקדם את רעיון טקסס העצמאית שוב, בכדי שכלל המדינה תוכל לפרוח ביתר שאת. עם זאת, בין אם תנועה זו תצליח או שמא לא, אין ספק כי מדובר במדינה בעלת פריון חיובי ניכר, רגולציה נוחה במיוחד, שטחים רחבים בכדי להתרחב ולהתפתח, כמו גם שוק נדל"ן בעל ביקוש רב אודות לאופיים המגוון של התושבים, ומשלח ידם.
לכן, כל אלו מצביעים על היותה של טקסס כמו גם על היותה של השקעת נדל"ן בטקסס, כמשא נפשם של בעלי הון אשר מחפשים תשואה ניכרת ויציבה.