השקעת נדל"ן במיאמי – כאחת מן הערים הצומחות והמפותחות בארצות הברית, הפכה בשנים האחרונות למנת חלקם של משקיעים רבים. כאשר לאור שוק הנדל"ן הענף שקיים בה, כמו גם היותה מגוונת ובעלת פריון והגירה חיובית מאוד – כפי שכלל מדינת פלורידה מאופיינת, בוחרים רבים לקנות בה נכסים ולהשכירם עד לשעת כושר עתידית בה ימכרו אותה ברווח ניכר.
למרות זאת, ישנה חשיבות רבה להכרת העיר על בוריה וכלל מאפייניה בכדי לקבוע סופית האם מדובר בהשקעה אשר תואמת את תנאיו ורצונותיו של המשקיע בהיבט התשואה והסיכון הנלווה להם, כאשר יש לקחת בחשבון את נתוני הכלכלה המקומית, אופייה של האוכלוסייה, ושוק הנדל"ן המקומי בעיר.
לפיכך, במאמר הקרוב נבחן ונסקור את מאפייניה של השקעת נדל"ן במיאמי, כמו גם מאפייניה של מיאמי העצמה, כעיר בירה תרבותית באזור דרום מזרח ארצות הברית.
מי את מיאמי
מיאמי הפכה ראשית לעיר בסוף המאה ה- 19, לאחר ששימשה ראשית כבית לילידים אמריקאיים אשר לאחר מכן הפך למושבה ספרדית במהלך המאה ה- 16 עד אשר כוננה לעיר. מיאמי הפכה למרכז כוח בפלורידה לאור בצורת וקרה שפקדה את המדינה בשלהי המאה ה- 19, אשר פסחה על מיאמי והותירה את יבוליה בעינם.
לאחר מכן, מיאמי צמחה רבות בשנות ה- 20 של המאה הקודמת, לאור קשרי מסחר ענפים אשר התקיימו בינה לבין המדינות המקיפות אותה, כדוגמת קובה מקסיקו ושאר מדינות הקאריביים, כמו גם כתוצאה מהגירה וצמיחת אוכלוסייה דרמטית ומהירה.
שינויים פוליטיים במאה ה- 20 והשפעתם על מיאמי
לאור מלחמת העולם השנייה, כמו גם לאור היותה של פלורידה חצי אי ענקי אשר חוצץ בין מי מפרץ מקסיקו לכדי האוקיינוס האטלנטי, מיאמי הייתה חזית לקרב נגד הצוללות הגרמניות אשר הטילו אימה על כלל חופי בעלות הברית, כאשר לאור צורך זה אוכלוסייתה גדלה בהתאם וצמחה משמעותית.
לאחר מכן – במהלך המלחמה הקרה, כחלק מן הסכסוך המדיני בין ארצות הברית לקובה, מהגרים קובניים רבים אשר התנגדו לשלטון בארצם היגרו וברחו מאחיזתו לכיוון מיאמי הקרובה והזהה יחסית מבחינת מזג אוויר, כאשר עד היום מדובר בקבוצה אתנית משמעותית וגדולה בעיר.
לפיכך, 2 אירועים אלו תרמו רבות במועדם לגידול האוכלוסין והפיכתה של מיאמי לבירה דה פקטו של אזור פלורידה רבתי, כאשר גידולי האוכלוסין הללו, בדגש ניכר על האוכלוסייה הלטינית – קובנית אשר נוטה לפריון גבוה יותר מאשר אוכלוסייה לבנה, חזקו את כדאיותה של השקעת נדל"ן במיאמי לאור היותם שורשי הביקוש לנדל"ן אשר את פירותיו ניתן לראות כיום.
אוכלוסיית מיאמי
כפי שצוין לעיל, בשל מיקומה הקדום על אדמת ילידים אמריקאיים, גלי הגירה שאפיינו את ארצות הברית למשך יותר מ-מאה השנים האחרונות, וקרבתה הרבה של מיאמי למדינות קאריביות בדגש על קובה, אוכלוסיית מיאמי מגוונת וייחודית.
מיאמי כעיר של מיעוטים
כלומר, כיום האוכלוסייה הלבנה במיאמי מהווה 11.9% מכלל העיר, כאשר בשנת 1970 הנתון עמד על 41.7%, זאת לעומת 70% מתושבי העיר אשר הינם לטינים ו/או היספאנים, בנוסף לכך – 2 מיעוטים נוספים הינם אפרו אמריקאיים ואסיאתיים, אשר מהווים בהתאמה 19.2% ו- 1% מסך האוכלוסייה.
גידול אוכלוסין חסר תקדים בעיר והשפעתו על השקעת נדל"ן במיאמי
בהמשך לכך, מיאמי עודנה חווה גידול מרשים באוכלוסייתה, אשר ככל הנראה נובע מגלי ההגירה שחווה כלל ארצות הברית, כמו גם פריון גבוה של אוכלוסייתה. זאת כאשר כיום במיאמי דרים כ- 470,000 תושבים, נתון אשר צמח בלא פחות מ- 17.1% בעשור האחרון.
המשמעות העיקרית לגידול משמעותי זה בהקשרה של השקעת נדל"ן במיאמי, הוא שלאור גלי העלייה באוכלוסיית העיר, אשר החל משנת 2000 החלה לצמוח דרמטית בעודה גדלה ב- 29% מאז, נוצר בעיר ביקוש רב לפתרונות דיור בעבור אותם תושבים חדשים, אשר לעתים רבות לאור אזלת יד כלכלית נאלצים לפנות לפתרונות דיור זמניים כדוגמת שכירות.
כלכלת מיאמי
מיאמי היא עיר בעלת שם דבר בהיבט הכלכלי, כאשר לאור המגוון האתני הרב הקיים בה, בדגש על האוכלוסיות ההיספאניות – היא מחזיקה בקשרי מסחר ענפים בעיקר עם דרום אמריקה וסביבתה. כמו כן, מטרופולינה של מיאמי מדורג כמקום 20 ברשית המטרופולינים היצרניים ביותר בעולם, כאשר הוא מייצר מדי שנה כ- 260 מיליארד דולר לאור אמצעי תחבורה ושינוע עסקיים רבים שקיימים בה.
מיאמי כשער כניסה תחבורתי
בהמשך לכך, היבט נוסף אשר מעיד על חוזקה הכלכלי של מיאמי ותפקידה המסחרי, הוא מיקומם של נמלי תעופה וים משמעותיים בתוכה.
זאת כאשר במיאמי קיים נמל השיט הגדול ביותר בעולם, אשר משיט מדי שנה יותר מ- 5,300,000 נוסעים שונים, זאת בנוסף גם להיותו של נמל התעופה הבינלאומי של מיאמי ה- 3 בגודלו בארצות הברית בהיקף הטיסות שנעשות בו, כאשר 45,000,000 נוסעים פוקדים אותו מדי שנה, בעודו שני רק לנמל התעופה של ניו יורק (JFK) ושל לוס אנג'לס.
תיירות משבר הסבפריים והשפעתם על השקעת נדל"ן במיאמי
כפי שניתן להבחין, כלל הנמלים במיאמי כמו גם האטרקציות התיירותיות הרבות שיש בה גורמות לכניסתם של תיירים רבים לתוך המדינה השמשית, אשר בתורם מתחזקים ומייצרים צורך בלתי נלאה שממומש על ידי פתרונות דיור זמניים אשר השקעת נדל"ן במיאמי מתעתדת לספק.
לאור זאת, לא מפתיע לגלות כי היו בעבר ניסיונות להפוך את מיאמי למעצמת נדל"ן עולמית, אשר נפגעו במידה רבה לאור משבר הסבפריים שפקד את המדינה בשנת 2008, כאשר מגזין פורבס אף טרח להגדיר את מיאמי כעיר שנפגעה הכי קשה מהמשבר בהתאם לכמות התושבים שבה.
כאשר הסימוכין לכך מגולמים בהיותה של מיאמי עיר בעלת אוכלוסייה חלשה כלכלית, כאשר אף על פי שנדמה במבט ראשון כי מדובר בנתון שמתגלם לרעתה, אחוזים גדולים מאוד מאוכלוסיית מיאמי נאלצים להסתמך על פתרונות דיור לאור חוסר יכולתם לרכוש נדל"ן בעצמם לשימושם הפרטי – ובכך מחזקים את הביטחון הנלווה לרכישת נכס בה.
שוק הנדל"ן במיאמי
כאשר בוחנים את שוק הנדל"ן במיאמי באופן כללי והתשואה אשר נסובה למשקיע בעקבות השקעת נדל"ן במיאמי בפרט, יש להתבונן ראשית על נפחו הגדול של השוק בעיר, כאשר לא פחות מ- 46% מכלל הנכסים בעיר מיועדים להשכרה, כאשר מדובר ב- 77,916 נכסים.
בנוסף לכך, ניתן לראות כי שכר הדירה הממוצע במיאמי ( 1679$) נמצא כדרך קבע ובמרווח קבוע במהלך 4 השנים האחרונות, מעל הממוצע הארצי, ונע בהתאם לתזוזות שבו, כעדות מסוימת להיותה של מיאמי "צמודה למדד".
בהמשך לזאת, כאשר מפרקים את השכירות בהתאם לאחוז בעוגת הנכסים אשר עומדים להשכרה, ניתן לראות כי 6% מסך הנכסים מושכרים בעבור שכר דירה אשר נע בין 700$ לכדי 1000$, כמו גם 32% אשר מניבים לבעליהם 1000$ עד כדי 1500$, זאת כאשר לבסוף המסה המרכזית היא 42% מסך כלל הדירות אשר ניתן בעבורם 1500$ – 2000$ ו- 19% מכלל הדירות שמושכרות בעבור סכום אשר גבוה מ- 2000$.