לא אחת, אנשים שרוצים להיכנס לתחום מסוים נתקלים במחסום ראשוני מאוד – המחסום הטרמינולוגי, כלומר, המחסום של המושגים הבסיסיים המוזכרים רבות בתחום. לצורך כך הכנו עבורכם מילון מונחים מפורט שמכיל בתוכו את רוב המונחים שאתם עשויים לשמוע עליהם הן במאמרים באתר והן באופן כללי כשתבואו להשקיע בנדל"ן בארה"ב. המונחים שמוזכרים במילון נכתבים באנגלית ומסודרים לפי סדר ה- A. B. C. לצד כל מונח, מוזכר תרגומו (תרגום מילולי או תרגום חופשי) ולאחר מכן מפורט בצורה יותר רחבה על ההקשר שלו בעולם ההשקעות.
A
Amenities
שירותים עבור הנכס – השירותים עבור הנדל"ן בארה"ב שונים באופיים מהשירותים עבור הנדל"ן בישראל – בישראל השירותים עבור הנכס כוללים בתוכם בעיקר תשלום עבור הוצאות תחזוק שוטפת ומינימלית. הוצאות תחזוקה אלו כוללות בדרך כלל: תשלום עבור אספקת החשמל לרכוש המשותף של הבניין, תשלום עבור הניקיון של הבניין, תשלום עבור גינון של הרכוש המשותף ותיקונים תקופתיים.
לעומת זאת, הנדל"ן בארה"ב, לעיתים רבות כולל בתוכו שירותים מתקדמים שאינם קשורים רק להוצאות תחזוקה מינימלית, לדוגמא: שירותי שמירה בכניסה לבניין, חדר כושר, בריכה ועוד. ה- Amenties הוא משמעותי מאוד עבור ישראלי שמשקיע בנדל"ן בארה"ב, מכיוון שהוא עשוי להעלות את גובה התשואה מחד, ולייקר את מחיר הנכס במועד המכירה מאידך.
Appraisal
הערכת שווי – בהשקעה בנדל"ן בארה"ב הערכת השווי של הנדל"ן בו רוצים להשקיע נעשית על פי הערכה של שמאי מקצועי בארה"ב. השמאי מעריך את הנכס לפי מספר פרמטרים קבועים שמקובלים להערכת שווי הנדל"ן בארה"ב.
להערכת השווי ישנה חשיבות רבה בעולם ההשקעות בנדל"ן בארה"ב, מכיוון שהיא רלוונטית לשני מועדים מאוד חשובים ביחס להשקעה: א – המועד בו רוכשים את הנכס. ב – המועד בו מוכרים את הנכס. הערכת השווי מסייעת בשני מועדים אלו וכך ניתן למקסם את הרווחים בהשקעה בנדל"ן בארה"ב. בנוסף, יש לציין שהערכת השמאי היא בעלת משמעות אף מבחינת המיסוי של העסקה.
ARM – Adjustable Rate Mortgage (Variable Rate Mortgage)
משכנתא עם ריבית שמותאמת באופן דינמי (מכונה גם: משכנתא צפה) – מדובר בסוג משכנתא מיוחד שלעיתים נעשה בו שימוש בעולם של ההשקעות בנדל"ן בארה"ב. בישראל, המשכנתא המוכרת עובדת לפי תשלום ריבית קבוע שסוכם במועד החתימה על חוזה המשכנתא.
לדוגמא: בן אדם שמעוניין לרכוש דירה וצריך משכנתא בסכום של חצי מליון שקל – אז נקבע שעליו להחזיר את חצי המיליון שלווה תוך מספר שנים בתשלומים חודשיים קבועים, ובנוסף לכך בכל חודש הוא צריך לשלם עבור ריבית שנתית קבועה שאינה משתנה במהלך השנים.
לעומת זאת במקרה של משכנתא שניתנת במסגרת ה- ARM, מדובר על משכנתא בסגנון דומה אלא שהריבית השנתית עצמה אינה נקבעת מראש לכל משך חיי המשכנתא אלא היא עשויה להשתנות בין שנה לשנה, כאשר הריבית הראשונית לתקופה מסוימת נקבעת בעת מתן המשכנתא.
בדרך כלל, לא מדובר בשינויים דרסטיים, אך ייתכנו שינויים משמעותיים. גובה הריבית מבוסס על מדד מסוים שאינו קשור למשכנתא של ה-ARM בתוספת מדד אימננטי למשכנתא זו הנקרא ARM Margin.
Assessor
ה- assessor הוא איש מקצוע שתפקידו להעריך את הנכס כדי לדעת כיצד למסות את העסקה. יש כמובן קשר בין הערכת הנכס של השמאי (ראה ערך Apprasisal) לבין מיסוי העסקה. באופן כללי מדובר בהערכה חשובה מאוד – כפי שנכתב במאמר על "כמה מס צריך לשלם עבור השקעה בנדל"ן בארה"ב", המיסוי תופס מקום מרכזי בעולם העסקי של השקעות בנדל"ן בארה"ב.
B
Bridge Loan (Bridge Financing)
הלוואת גשר (מימון גשר) – מדובר בשיטה של מימון בנקאי, שהשימוש בה נחשב נפוץ יחסית בקרב העולם של השקעות בנדל"ן בארה"ב. מטרת ה- bridge loan היא לספק תזרים מזומנים מיידי עבור מבקש ההלוואה. לרוב, מדובר בהלוואה לטווח קצר, כך שיש להשיב את הכסף תוך מספר חודשים.
ברוב המקרים, הגוף הפיננסי שמלווה את הכסף דורש מן הלווה לספק בטחונות כדוגמת נכס מסוים, ולעיתים, בתנאים מסוימים יכול להיות שמדובר אפילו בנדל"ן עצמו שהלווה משקיע בו.
שיטת המימון הזו נקראת "הלוואת גשר", מכיוון שהיא נועדה רק לתת גשר מסוים עבור המשקיע כדי שהוא יוכל לעבור תקופות מסוימות שבהן הוצאות מרובות אך עדיין אין הכנסות. באופן כללי, מימון גשר מאופיין כמימון עם אחוז ריבית גבוה.
Brownstone
בניין עירוני שמחופה באבן מסוג מסוים – מונח זה לרוב משמש לתיאור בניין עם מספר מועט של קומות (בערך 3-5 קומות). משקיעים בנדל"ן בארה"ב צריכים להכיר את המונח Brownstone, מכיוון שמדובר בסוג נדל"ן נפוץ עבור משקיעים זרים. המשקיע עצמו יכול לבחור האם הוא מעוניין בבניין Brownstone המחולק לדירות ולהשכירו למספר משקי בית שונים, או לחילופין להפוך אותו ליחידת דיור אחת עבורה משק בית אחד.
C
Capital Gain
רווח הון – השקעה בנדל"ן בארה"ב טומנת בחובה שני אפיקים שונים מהם ניתן להרוויח: א. רווח פירותי – באפיק זה מדובר בעיקר על התשואה שהנכס מניב באמצעות השכרתו. ב. רווח הון – באפיק זה מדובר בעיקר על העלייה במחיר הנכס ממועד רכישתו ועד המועד של מכירתו. רווח הון הוא מונח משמעותי ביותר, מכיוון שהוא קובע במידה רבה את הכדאיות של העסקה – ככל שרווח ההון גבוה יותר כך העסקה משתלמת יותר. לכן יש משמעות רבה מאוד למונח Capital Gain.
Closing costs
עלויות סגירת העסקה – העלויות של ביצוע עסקה בתחום הנדל"ן אינן נחתמות בתשלום עבור הנכס בלבד, אלא נלוות להן הוצאות נוספות, כדוגמת: תשלום לעו"ד, רישום בטאבו, הוצאות מיסוי ועוד. חשיבותו של המונח נעוצה בכך שעל מנת לחשב את התשואה של הנדל"ן שנרכש בארה"ב בצורה המדויקת ביותר, יש לקחת בחשבון לא רק את מחיר הנכס אלא גם ההוצאות הקשורות לסגירת העסקה. לעיתים מדובר בהוצאות לא מעטות שמשפיעות על אחוז התשואה שהנכס עשוי להניב.
Commission
עמלה – סוכני נדל"ן או מתווכי נדל"ן מתפרנסים מהעמלה שמשלמים להם. ברוב המקרים, העמלה משתלמת כשסוגרים עסקה. העסקה עצמה יכולה להיות עסקה של מכירת נדל"ן או עסקה של השכרת נדל"ן. אין חוקיות לגבי הזהות של משלם העמלה – לעיתים המוכר משלם את העמלה ולעיתים מי שרוכש את הנדל"ן משלם את העמלה.
Condo (Condominium)
בית משותף – מדובר בנכס נדל"ן שנפוץ מאוד בארה"ב, וחלק ניכר מן המשקיעים בנדל"ן בארה"ב רוכשים נכס זה. באופן כללי, מדובר על בניין שמחולק למספר דירות ולרכוש משותף ששייך לכל הדיירים (לדוגמא: חדר מדרגות). הבית המשותף עשוי להיות בבעלות של אדם אחד, או בבעלות של מספר אנשים שכל אחד בעלים של דירה אחרת.
Country Records
רישומים של המדינה – כאן בעצם הנכס שמעוניינים להשקיע בו רשום מבחינת המדינה.
D
Deed
שטר התחייבות – בעולם המשפטי, ניתן לאפיין שטר ככתב התחייבות העוסק בזכות כלשהי והבעלות עליה. בעולם העסקי של השקעות בנדל"ן בארה"ב, ה- Deed משמש כשטר שמציג את הבעלות על הזכות בנכס מסוים. כשעושים עסקאות נדל"ן בארה"ב, חשוב לדעת ששטר ההתחייבות תופס לעיתים רבות מקום מרכזי בביצוע העסקה.
E
Earnest Money
דמי רצינות – לעיתים רבות, עסקאות בנדל"ן בארה"ב נסגרות בין שני הצדדים במהלך שיחה אחת, כאשר שני הצדדים הגיעו לעמק השווה בכל הקשור לתנאי העסקה. במקרה כזה, לא אחת הצד הרוכש נדרש לשלם מקדמה, שהיא מהווה דמי רצינות לכך שהוא אכן הולך לבצע את העסקה.
דמי הרצינות נותנים ביטחון כלשהו למוכר, שהצד הקונה אכן מעוניין לרכוש את הנכס כך שאין צורך בהמשך חיפושים אחר רוכש לנכס. לעיתים רבות דמי הרצינות בעסקה מועברים לחשבון נאמנות, כך שלאף צד אין זכות מלאה בכסף. בהתאם לתנאים שנקבעים בין הצדדים ביחס לדמי רצינות, ניתן לעיתים לבטל את דמי הרצינות כך שהצד הקונה יקבל חזקה את הכספים ששילם כמקדמה.
Eviction
התהליך המשפטי האזרחי לפינוי דיירים – מונח זה מתאר את ההליך המשפטי בו בעל נכס (landlord) מחליט לפנות את מי ששוכר ממנו את הנכס. הנדל"ן בארה"ב מאפשר לבעל נכס לפנות את השוכרים, ככל שהסיבה בגינה בעל הדירה מעוניין לפנות את הדיירים מוזכרת בחוק האמריקאי כסיבה לגיטימית לביצוע Eviction.
לדוגמא: כאשר השוכרים לא משלמים את דמי השכירות – הבעלים רשאי להתחיל בהליך המשפטי של פינוי השוכרים. דוגמא נוספת לפינוי שוכרים היא, כאשר השוכרים מפרים את התנאים שנקבע בחוזה בין בעל הבית לשוכרים.
F
Fair Housing Act of 1988
התקנה לשוויון בשיכון נכסים – מדובר בחוק פדרלי שקובע איסור על אפליה (על רקע גזע, צבע עור, מין, לאום או דת) בכל הקשור לפעולות עסקיות הקשורות לנכס – רכישה, מכירה, השכרה ועוד. מי שבוחר להשקיע בנדל"ן בארה"ב צריך להכיר את החוק האמריקאי לגבי Fair Housing, מכיוון שאפליה כזו עשויה לסבך את המשקיע עם רשויות החוק בארה"ב.
G
Graduated Lease
מדובר בהסכם שנכרת בין בעלים של נכס לבין מי ששוכר את הנכס, ותוכן ההסכם קשור לכך שמחיר השכירות גמיש, ויש לסגלו באופן תקופתי בהתאם לתנאים שנקבעים בהסכם, כגון: התאמה למחירי השוק של אותו הנכס באזור בו הנכס נמצא. לרוב הסכמים כאלו נכרתים כשמדובר בנכסים מסחריים ולא בנכסים למגורים.
נמחיש מונח זה באמצעות דוגמא: נניח שחנות מסחרית במיאמי מושכרת עבור 10 אלף דולר בשנה, אך נכרת הסכם בין הבעלים של החנות לבין השוכר, הסכם Graduated Lease, שאם תהיה עלייה במחירי הנכסים המסחריים במיאמי, אז המחיר של השכרת הנכס יתעדכן בהתאם. בנוסף, נקבע כי כל שנה בחודש דצמבר יבחנו מחדש האם ישנה עלייה במחירי הנכסים המסחריים במיאמי.
עכשיו, במידה ואכן הייתה עליה במהלך השנה בשוק הנדל"ן המסחרי במיאמי, עלייה של 10 אחוזים בכל השוק, אז לפי הסכם ה- Graduated Lease דמי השכירות של החנות אמורים לעלות ב10 אחוזים, כך שכעת השכירות השנתית תעמוד על 11 אלף דולר בשנה.
H
Hud – Housing and Urban Development
שיכון ופיתוח עירוני – הרשויות המקומיות כמו גם ממשלת ארה"ב, מתעסקות באופן נרחב בפיתוח עירוני ושיכון של אזרחים בנדל"ן המקומי.
M
Mortgage – Balloon Mortgage
שיטת ה"משכנתת בלון" – כינוי למשכנתא שהתשלום עבורה לא נעשה בתדירות מסוימת (לדוגמא החזר משכנתא פעם בחודש למשך 10 שנים), אלא מדובר במשכנתא שניתנת עבור השקעה בנדל"ן שמחזירים את כולה באופן חד פעמי. לעיתים התשלום החד פעמי כולל בתוכו גם את הריבית, ולעיתים לוקח המשכנתא משלם בתדירות חודשית רק את הריבית.
בד"כ מדובר על משכנתא שנלקחת לתקופה קצרה והריבית עבורה עשויה להיות נמוכה יותר. במקרים רבים, משקיעים בנדל"ן בארה"ב עשויים למצוא את עצמם נעזרים במשכנתא הזו מפני שהיא עשויה לענות לצרכים שלהם, בשל התאמתה המיוחדת למי שמחפש לרכוש דירה לטווח של 5-7 שנים.
לצד היתרונות של משכנתא כזו, קיים גם סיכון בכך שהמשקיע נדרש לשלם את כל הכסף שלווה במועד מסוים, ובכך אם הוא לא מחושב מספיק הוא עשוי למצוא את עצמו כמי שאינו מסוגל לפרוע את חוב המשכנתא במועדו.
O
Open-ended Listing Contract
חוזה פתוח – בעולם של השקעות בנדל"ן חוזה פתוח יש לו שתי משמעויות:
- חוזה פתוח בין הבעלים של הנכס למתווכי נדל"ן – במקרים רבים הבעלים של הנכס מעוניין לבצע עסקה בנכס שלו בצורה מהירה, ולכן הוא יוצר קשר עם מספר מתווכי נדל"ן שיפעלו לטובת ביצוע עסקה בנכס. נוצר חוזה פתוח בין הבעלים של הנכס לבין מתווכי הנדל"ן, שהמתווך הראשון שיצליח לסגור עסקה עבור הנכס ולמכור אותו – יקבל עמלה בגין עסקה זו.
- הצעה של בעל הנכס לביצוע עסקה עבור כל מי שמעוניין – לעיתים רבות, בעלי נכסים מעוניינים לבצע עסקה עם הנכס שלהם רק עם אנשים מסוימת הנמצאים ברשימה אקסלוסיבית exclusive listing)). חוזה פתוח (open listing) מתאר מצב בו הבעלים של הנכס פותח את האפשרות לבצע עסקה בנכס עבור כל מי שמעוניין (כמובן בכפוף לכך שיעמוד בתנאים שבעל הנכס מציב).
P
Periodic Tenancy (Month to Month Tenancy)
שכירות תקופתית – מדובר על מצב שבו הבעלים של הנכס לא קבע תאריך מוגדר לסיום חוזה השכירות עם האדם ששוכר את הנכס ומחזיק בו. כך שהחוזה אינו אמור להסתיים בתאריך מסוים, אך מצד שני מובן שמדובר על שכירות למשך תקופה. התשלום על שכירות במקרה כזה הוא תשלום תקופתי.
במקרים רבים, כאשר אין חוזה כתוב בו מפורש תדירות התשלום עבור השכירות התקופתית – נהוג שהשוכר מחויב לשלם בתדירות של תשלום חודשי(Month to Month Tenancy). השכירות התקופתית זו שכירות שנחשבת לנפוצה מאוד בקרב שוק הנדל"ן בארה"ב, ולכן משקיע ישראלי שרוכש נדל"ן בארה"ב צריך להכיר סוג שכירות זו ולהבין איך לעבוד עם חוזים כאלו בצורה יעילה ובטוחה.
POF – Proof Of Funds
הוכחת יכולת כספית – ה- POF מתאר את המסמך הבנקאי או המסמכים הבנקאיים המוכיחים כי לאדם מסוים או לישות מסוימת יש את היכולת והכספים הזמינים לבצע עסקת נדל"ן מסוימת. לדוגמא: כאשר אדם מעוניין לרכוש נכס בשווי 100 אלף דולר, אז ה- POF שלו יציג את העובדה שיש לו את היכולת הכלכלית לרכוש נכס בשווי 100 אלף דולר.
בדרך כלל הוכחת כספים נעשית בצורה של הצהרת בנק. מטרת מסמך הוכחת הכספים היא להבטיח כי הכספים הדרושים לביצוע העסקה באופן מלא נגישים ולגיטימיים, וכך הצד השני של העסקה, כלומר מוכר הנכס, יכול להיות סמוך ובטוח שמי שמעוניין לרכוש את הנכס יש לו יכולת כלכלית לעשות כן.
החשיבות של מונח זה עבור המשקיע הישראלי שמעוניין להשקיע בנדל"ן בארה"ב היא כפולה: א. במועד רכישת הנכס – המשקיע הישראלי יצטרך להציג מסמכים המראים שיש לו או לחברה של ניהול נכסים דרכה הוא רוכש את הנכס, את המסמכים הנדרשים להצגת היכולת הכלכלית שלו עבור רכישת הנכס.
במועד מכירת הנכס – כשהמשקיע הישראלי יהיה מעוניין למכור את הנכס ברווח, הוא עשוי לבחון את המסמכים הבנקאיים של מי שמעוניין לרכוש את הדירה, על מנת שיהיה לו ביטחון (במידת מה) שאכן מדובר באדם או בגוף עם יכולת כלכלית לרכוש את הנכס.
פעמים רבות, מדובר פענוח המסמכים הבנקאיים איננו פשוט כל כך, בעיקר נוכח העובדה שמדובר בשפה זרה לישראלים, ובמיוחד לאור זאת שמדובר באנגלית פיננסית שהיא לא תמיד מובנת. השקעה בנדל"ן בארה"ב דרך חברות לניהול נכסים בארה"ב שמתמחות גם ברכישת הנכס ובמכירת הנכס, עשויה להפוך את תהליך בדיקת המסמכים הבנקאיים המאשרים את היכולת הכלכלית לתהליך פשוט, קל ומהיר.
Property Condition Disclosure Form
תצהיר מצב הנכס – לעיתים רבות, השקעה בנדל"ן עשויה להרגיש כמו רכישה של חתול בשק. לא תמיד אנו יודעים בדיוק על המצב הכללי של הנכס, אלא לעיתים כל שידוע למי שמעוניין לרכוש את הנכס הוא המראה החיצוני של הנכס והמחיר.
בהשקעה בנדל"ן בארה"ב, מי שמעוניין לרכוש נכס כמעט תמיד ישמח לראות את התצהיר על מצב הנכס, בו ישנו פירוט שהוא מעין תעודת הזהות של הנכס. הכרת הנכס לאשורו כמו גם בדיקה מעמיקה על מצב הנכסים באופן כללי בארה"ב, עשויה לסייע למשקיע זר לדעת האם כדאי לו להשקיע בנדל"ן הספציפי שהוצע לו או שמא עליו לחפש נדל"ן אחר בארה"ב שתואם לדרישותיו ולציפיותיו.
S
STF – Subject to Financing
סעיף תנאי למימון – השקעה בנדל"ן בארה"ב, כלומר רכישת נכס בארה"ב לצורך גריפת רווחים מהתשואה של הנכס או ממכירה עתידית שלו, נעשית לרוב כריתת חוזה בין המשקיע לבעלים של נכס ספציפי.
חוזה נדל"ן עשוי להכיל סעיפים רבים שמטרתם לתאר את כוונתם של הצדדים לחוזה לצורך מקסום התועלת של העסקה. לעיתים, ניתן למצוא בחוזי נדל"ן סעיפים המציבים תנאים, שנקראים גם "סעיף תנאי" – סעיפים אלה חשובים מכיוון שלעיתים בסעיף תנאי ניתן לקבוע שהחוזה כולו בטל אם התנאי לא מתקיים.
אחד מן סעיפי התנאי החשובים הוא ה- STF, סעיף תנאי למימון. תוכנו של התנאי הוא שבמידה והמשקיע לא יקבל מימון מוסדי לרכישת הנדל"ן – החוזה כולו מבוטל וממילא העסקה לרכישת הנכס יורדת לטמיון.
T
Turn Key (Turn key project)
דירה מוכנה לסיבוב (turn) מפתח (key) – משקיע בנדל"ן בארה"ב אינו מעוניין לרכוש נכס שעדיין אינו מוכן להניב עבור המשקיע רווחים, לדוגמא: סביר להניח כי משקיע בנדל"ן בארה"ב לא ירצה לרכוש נכס שדורש שיפוץ של שנתיים עד שיהיה אפשר להשכיר את הנכס שנרכש.
השיטה של Turn key project פועלת כך שמי שבוחר להשקיע בנדל"ן בארה"ב באמצעותה – רוכש נדל"ן שכבר מוכן לגמרי לשימוש וכל שנותר הוא "לסובב את המפתח".
חברות המתעסקות בהשקעה בנדל"ן בארה"ב עבור משקיעים זרים (בין היתר גם משקיעים ישראלים), רוכשות לעיתים קרובות נכסים ישנים שזקוקים לשיפוץ ואז משפצות אותן ומאפשרות למשקיעים זרים לרכוש את הנכס.
היתרון בכך הוא שהדירות הללו זולות יותר מדירות אחרות שלא היו זקוקות לשיפוץ. אולם, כדאי לוודא שהדירה כבר מוכנה לגמרי ולא דורשת שיפוצים נוספים שעשויים לעכב את ההכנסות מהשכירות.
אין לראות בתוכן ו/או במידע שבמאמר זה משום ייעוץ משפטי או פיננסי ו/או תחליף לייעוץ משפטי או פיננסי. יש להתייעץ עם גורם מוסמך לעניין ולהתייחס באופן פרטני לנסיבות. הסתמכות על הכתוב במאמר זה הינה באחריות המשתמש בלבד.