השבחת נכס עולה כסף אך גם מעלה את ערכו, לכן הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תרצה את חלקה באמצעות היטל שנועד לממן את פעילות. בעל הנכס אמור לשלם את ההיטל, אך ישנם פטורים. מאמר זה ישביח לכם את הידע בנושא
היטל השבחה – הסבר
השאיפה של רוב בעלי הנכסים היא לשפר את רכושם או להשביח אותו. בכל הקשור לסוגיות מקרקעין להשבחה יש מחיר אשר בא בצורת מס הקרוי "היטל השבחה".
היטל זה מוטל על ידי וועדה מקומית לתכנון ולבנייה אשר מאשרת "תוכנית בניין עיר" (תב"ע) הגורמת להעלאת ערך הנכס באמצעות של תוספת בניה (לדוגמה, הוספת חדר), מתן הקלה (פיצול דירה באישור) או אישור לשימוש חורג (הסבת דירת מגורים לשימוש מסחרי כמו גן ילדים) .
ישנם מקרים מיוחדים בהם אין צורך לשלם היטל זה. ההיטל עומד על כ-50 אחוז משווי ההשבחה (ולא הנכס כולו). סיוע של מומחים בתחום כמו עו"ד מיסוי מקרקעין משה קריסי עשוי להביא להפחתה או ביטול ההיטל. למרות שמדובר במס, התשלום לא יבוצע לרשות המיסים אלא לרשות המקומית בה נמצא הנכס.
על מי מוטל ההיטל?
בעל הנכס, או זה החוכר אותו לתקופה העולה על 25 שנים (חוכר לדורות) הוא זה שצריך לשלם על ההיטל אם היה בעל או חוכר הנכס בעת מתן האישור. במעמד מכירת מקרקעין התשלום יוטל על המוכר שהיה בעל הנכס בעת ההשבחה. לצד זה, בהסכם בין הרוכש למוכר ניתן לקבוע כי הרוכש ישלם את ההיטל יחד עם תשלומים אחרים במהלך המכונה "עסקת נטו".
עו"ד מיסוי מקרקעין יכול לסייע בניהול עסקאות נדל"ן מורכבות הכוללות היטלים ותשלומים אחרים שאינם מוכרים לציבור הרחב. בקרקעות המנוהלות על ידי מנהל מקרקעי ישראל, חלק מההיטל יתקזז בתשלום לרשות זאת לאור העובדה שהיא תרוויח מההשבחה.
חישוב שווי ההשבחה הוא כאשר תוכנית המשביחה, ההקלה או החריגה מאושרים. לעומת זאת תשלום ההיטל יתבצע בעת מימוש זכויות, קרי: בעת קבלת היתר בניה או שימוש. בעת תחילת שימוש בפועל או בעת מכירת הנכס.
מי קובע את שווי ההשבחה?
עריכת שמאות ההשבחה, אשר קובעת את גובה ההיטל, תתבצע מיד לאחר אישור התוכנית, ההקלה או השימוש החריג. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שולחת שמאי מקרקעין שנבחר על ידה והוא זה שיחליט מהי עליית הערך. החלטה זאת ניתנת לערעור וכדאי מאוד לעשות זאת עם יעוץ מקצועי של עו"ד מיסוי מקרקעין, שיכול לסייע בניסוח הנימוקים לערעור.
הוועדה המקומית יכולה לדחות את השומה עד מימוש הזכויות. למרות זכותה, בעל הנכס יכול לבקש לשלם באופן מידי את ההיטל. עקב זאת, הועדה המקומית תציג שומה בתוך 3 חודשים. קיימת אפשרות לקזז משווי ההשבחה את ההוצאות שבוצעו לטובת מימוש זכויות הבנייה, כמו עלות שיפוץ. מטרת ההיטל היא לממן את הוצאות הועדה המקומית לתכנון ובנייה.
פטור מהיטל השבחה
פטור מההיטל יינתן אם הממשלה הגדירה כי מדובר בשכונת שיקום או באזור שיקום, באזור פטור בצו ממשלתי, עקב מצבו החומרי של הנכס, הרחבה של דירת מגורים עד 140 מ"ר בתנאי שבעל הנכס או קרוב משפחתו יגורו במקום במשך 4 שנים. בניית ממ"ד בגודל 9 מ"ר לפחות, השבחת קרקע המיועדת להיות דרך ציבורית ומצבים נוספים שניתן לברר אצל עו"ד מיסוי מקרקעין.
