השקעות בשוק הנדל"ן האמריקאי הן כבר ממזמן מנת חלקם של רבים בעולם המערבי ככלל, ובישראל כפרט.
זאת מכיוון שהאפשרות לברור ולבחור השקעה ספציפית אשר קורצת והולמת בקורלציה מושלמת את חזונות הכלכלי של המשקיע, כמו גם את תפיסתו להלך הרוח הכלכלי אשר עתיד להתרחש בעולם, מקנה לכל בעל יכולת את האפשרות להשקיע בנכס אשר גם הנסיבות אשר מקיפות אותו מרצות את דעתו.
לפיכך, הגיוון והשוני אשר קיים בין 50 מדינות ארצות הברית השונות, אשר לעתים מאופיינות בנרטיבים הופכיים ושונים לחלוטין, מאפשרים דיוק רב יותר עבור משקיע הנדל"ן באשר הוא. זאת מכיוון שאילו היה חפץ אותו משקיע לעשות את אותה השקעה בדיוק בישראל, בהיבטי תשואה וסיכון, הוא היה נאלץ להתמודד עם הרי רגולציה כמו גם גודל שוק קטן יחסית, וכזה אשר מפחית במידה רבה את כדאיותה של ההשקעה.
מדינה אשר טרם זכתה לתשומת הלב הראויה לה בהקשר זה היא אינדיאנה, אשר בעקבות נסיבותיה הייחודיות אשר מהוות תמהיל כלכלי דמוגרפי וגיאוגרפי, הופכות את עצם השקעת נדל"ן באינדיאנה למהלך כלכלי כדאי מהשורה הראשונה. לכן, במאמר הקרוב נדון במאפייניה השונים של אינדיאנה בכלל, ובמאפייני השקעת הנדל"ן באינדיאנה בפרט.
מי היא אינדיאנה?
אינדיאנה היא חלק מהמערב התיכון האמריקאי (Mid West), מיקום אשר במידה רבה תרם להתפתחותה לאורך השנים. אינדיאנה החליפה בעלות מספר פעמים בעת החדשה, כאשר הייתה בעבר שטח מחייתם של ילידים אמריקאים, בטרם הגיעו מגלי ארצות צרפתים אשר כוננו בה קולוניה. משהצרפתים הפסידו לבריטים במסגרת חוזה פריז אשר נחתם בשנת 1763, עברה אינדיאנה לשליטת האחרונים, אשר מספר שנים לאחר מכן הפסידו למה שדאז כונה האיחוד הקונטיננטליים, אשר לימים יהפוך לארצות הברית של אמריקה.
פוליטיקה וממשל באינדיאנה
לאינדיאנה אוריינטציה פוליטית מובהקת, כאשר משנת 1900, זכה מועמד דמוקרטי באלקטורליה רק 5 פעמים. עם זאת, 11 מושלים דמוקרטים נבחרו מטעמה לכהן במדינה. נתון אשר מעיד על תפיסת העולם הפוליטית של תושביה, אשר בענייני פנים נוטים לכיוונים ליברלים ופרוגרסיביים, בעודם שומרים על תפישת עולם שמרנית בהיבטים לאומיים.
דמוגרפיה באינדיאנה
אינדיאנה בדומה למדינות אחרות במערב התיכון, מחזיקה בתמהיל אשר כולל ברובו אוכלוסייה לבנה גדולה, בצירוף כמה מיעוטים כאשר בולט מכולם הינו המיעוט האפרו אמריקאי.
מבחינת אחוזים, לבנים מהווים כיום כ82% מכלל האוכלוסייה, אפרו אמריקאיים הינם 9.1%, לטיניים והיספאניים תופסים את המקום ה- 3 בעודם 6% מכלל התושבים במדינה, ולבסוף האחוזים הנותרים הם אסייאתים וגזעים מעורבים.
דתות באינדיאנה
אינדיאנה מפורסמת גם בעקבות אחוז האוונגליסטים הגבוה יחסית בקרבה, כאשר האחרונים מהווים רוב מקרב האוכלוסייה הנוצרית במדינה, כאשר 31% מתושבי המדינה הינם אוונגליסטים, הקבוצה הדתית הגדולה ביותר אחר כך היא פרוטסטנטים אחרים אשר מוערכים בכ- 21%. כמו כן, קתולים מהווים גם הם מיעוט גדול בהיותם 18% האוכלוסייה.
בהמשך לכך, 26% מתושבי אינדיאנה הינם הגדרה דתית, בנוסף ל1% מהאוכלוסייה אשר מזדהה בתור יהודים.
צפיפות ומטרופולינים באינדיאנה
ניתן לאפיין בגסות את הצפיפות באינדיאנה לכדי 4 אזורים גדולים אשר מהווים מרכזי הכוח כמו גם התעשייה והכלכלה במדינה עצמה. כלומר, במרכז המדינה ניתן להבחין במטרופולין הגדול ביותר במדינה, הלוא הוא שיקגו ניפרוויל אלג'ין, בעודו מכיל 9,500,000 תושבים, אשר ממוקם על גדות ימת מישיגן הגדולה. כמו כן, מטרופולין אינדיאנפוליס, אשר מכיל קרוב ל- 1,900,000 תושבים ונמצא בלב ליבה של אינדיאנה.
עצם גיוון הנוף אשר שורר באינדיאנה הופך את היותה של השקעת נדל"ן באינדיאנה להשקעה מגוונת אשר חושפת את נכס הנדל"ן למגוון רב של אוכלוסיות שוכרים פוטנציאליות שונות, אשר לכל אחת מסיבותיה שלה עלול להיווצר צורך בנכס.
כלכלת אינדיאנה
באינדיאנה יש אחוז אבטלה נמוך מאוד יחסית, אשר עומד על 3.4%, נתון אשר מסייע לתחזק ולהפעיל את תעשיות הייצור השונות אשר פועלות במדינה, ומהוות מרכיב משמעותי מהתמ"ג הגבוה שלה יחסית, אשר בשנת 2016 עמד על 347 מיליארד דולר.
בנוסף לכך, 17% מהאוכלוסייה העירונית של אינדיאנה מועסקים במפעלי ייצור, שכן מדובר לרוב באוכלוסייה אשר אין ביכולתה לרכוש מגורי קבע ונאלצת להסתמך לעתים תכופות על השכרת דירות, נתון אשר מחזק את הפוטנציאל הכלכלי אשר טמון בהשקעת נדל"ן באינדיאנה.
מיסוי באינדיאנה
באינדיאנה ישנם כמה מיסים שונים אשר מוחלים על האזרח הפשוט, מתוכם אפשר למנות את מס הקנייה אשר עומד על 7% כמס המשמעותי ביותר, כמו גם מס הכנסה נמוך יחסית אשר גובהו 3.4%. אליהם מתווסף מס רכוש אשר לרוב אינו חוצה את רף 1%. כמו כן, באינדיאנה מושת מס תאגידים על גופים גדולים בגובה 6.5% כמו גם מס קנייה על עסקאות אשר הינו 7% מסך הקנייה.
כפי שניתן להבחין מחלוקת המיסים, משקיע נדל"ן באינדיאנה לא נאלץ לשלם כדרך קבע יותר מ4.4% מיסים עבור הרשות המקומית, היות ובעוד המשקיע מבצע השקעת נדל"ן באינדיאנה הוא אינו חשוף למיסים אשר מקורם בקיום אורח חיים מקומי, כדוגמת מס קנייה.
שכר ממוצע ושכר דירה חציוני באינדיאנה
שכר הדירה החציוני באינדיאנה עומד על 1,031 דולר. זאת בהתאם לשכר הממוצע באינדיאנה אשר עומד על 68,589$ לשנה.
לסיכום – השקעת נדל"ן באינדיאנה כמהלך מבטיח
עצם מיקומה של אינדיאנה, אשר שרויה בין החוף המזרחי הפורח לבין לב ליבה של המעצמה הגדולה בתבל, עם נגיעה קלה אך דרמטית בימת מישיגן הגדולה, מעניק להשקעת הנדל"ן בה נופך מיוחד ומסקרן בהיבט הכלכלי. זאת ביחד עם מיסוי נמוך יחסית, כמו גם עלויות נכס אשר פחותות משמעותית לעומת מקבילותיהן הישראליות, כל אלו יחדיו הופכות את ההשקעה במדינה להזדמנות פז אשר יכולה בעתיד להוות דוגמה קלאסית לפוטנציאל נדל"ן שטרם התממש, כאשר למשקיעים ניתנת ההזדמנות לקנות בזול, וייתכן מאוד שבעתיד הלא רחוק – לקצור תשואה גבוהה.