כיום משקיעים רבים ובעלי הון כאחד, בוחרים לשים פעמיהם לעבר נכסי נדל"ן בשווקים אשר הינם נוחים ומזמינים יותר מאשר קיימים בשוק הישראלי. כלומר, בעוד שבישראל קמים להם חדשות לבקרים תקנות וגזרות נוספות על כל משקיע אשר חפץ לעשות הון מנדל"ן, ישנן מדינות רבות בהן דווקא מדובר ביוזמה אשר זוכה לעידוד מצד הרגולטור.
מבין אותן מדינות, נס הדגל נישא בידיה של ארצות הברית, אשר בהיותה מחולקת ל-50 מדינות אשר בכל אחת מהן כלכלה ייחודית משלה, מאפשרת למשקיע לבחור ולברור אפיק השקעה אשר תואם את צרכיו ככפפה ליד. לפיכך, במאמר הקרוב נדון בהרחבה במאפייניה כמו גם כדאיותה של השקעת נדל"ן בדקוטה הדרומית.
מי את דקוטה הדרומית?
דקוטה הדרומית היא מדינה גדולה בשטחה וקטנה באוכלוסייתה בחלקו הצפוני של המערב התיכון בארצות הברית. היא ממוקמת מדרום לדקוטה הצפונית, מערבית לאיווה ומינסוטה, כמו גם מזרחית לויומינג ומונטנה, כאשר היא שוכנת צפונית לנברסקה.
דקוטה הדרומית הצטרפה לארצות הברית בעקבות רכישת לואיזיאנה, עסקה בה נקנתה רצועת אדמה חסרת תקדים במונחים של היום, מידי נפוליאון אשר שלט בצרפת דאז. משנקנתה המדינה נשלחו לתוכה ולאורכה חוקרים בכדי לאפיין את היתרונות והמשאבים אשר טמונים בארץ זו, אשר הייתה אז מחוברת לדקוטה הצפונית, בטרם נפרדו 2 המדינות ממניעים פוליטיים.
אוכלוסייה בדקוטה הדרומית
דקוטה הדרומית מאופיינת באוכלוסייה קטנה יחסית, אשר עומדת על מעט פחות מ- 900,000 תושבים. נתון אשר בעקבותיו ממוקמת המדינה במקום 46 מתוך 50 במדד גודל האוכלוסייה ביחס לכלל האומה האמריקאית. עם זאת, פרט ל- 2 עשורים בהיסטוריה של דקוטה הדרומית, אשר שניהם לווו במשברים כלכליים חריפים, אוכלוסיית המדינה תמיד צמחה וגדלה, נתון אשר ב30 השנים האחרונות גרם לצמיחתה ב23%. כמו גם נתון אשר מעיד על ריבוי ילודה פנימי והגירה חיצונית אל תוך המדינה, וככזה אשר תורם לפוטנציאל של השקעת נדל"ן בדקוטה הדרומית.
דמוגרפיה בדקוטה הדרומית
מבחינת מגזרים שונים, דקוטה הדרומית מחזיקה בתופעה אשר רווחת בכלל ארצות הברית, כאשר ישנו מיעוט לבן גדול אשר אט אט דועך וקטן, כמו גם קבוצות קטנות של מיעוטים אשר גדלות. עם זאת, דקוטה הדרומית נבדלת משאר המדינות בכך שפרט למיעוט הלבן הגדול שבה – 84.7%, יש בה גם מיעוט גדול מאוד יחסית של ילידים אמריקאיים אשר מהווים 8.8% מכלל האוכלוסייה. כמו כן, אליהם מתווספים גם 1.2% של אפרו אמריקאיים, כמו גם 0.9% של אסיאתיים, ו0.8% של היספאניים.
שמורות טבע גדולות ואוטונומיות
בעקבות היותה של דקוטה הדרומית ביתם של ילידים אמריקאיים רבים בטרם בכלל נוסדה ארצות הברית כישות, מפוזרים לאורכה שמורות טבע עצמאיות של אותם ילידיים אמריקאיים, אשר מקיימים לעצמם מערכת שלטון מקומי נפרדת עד רמה מסוימת.
כלכלת דקוטה הדרומית והמיסוי הייחודי שבה
כלכלת דקוטה הדרומית התאפיינה בעבר בהתבססות סביב גידולי שדה אשר גודלו שם מאז הכיבוש הקולוניאלי הצרפתי הראשון בה. גידולים אלו כללו תירס, סויה, חיטה, וחיות משק.
עם זאת, כיום מרכז הכובד הכלכלי במדינה הקטנה השתנה במידה רבה, כאשר תעשיית השירותים – פיננסים, ביטוח, בנקאות וכו, מהווים הקטר הכלכלי של המדינה, בעקבות קיומה של רגולציה נוחה מאוד לקיום עסקים. רגולציה אשר מרכזה בהיותה של המדינה בעלת שיעור המס הנמוך ביותר בארצות הברית, כאשר אינו גובה מס רכוש, מיסי ירושה, מס הכנסה אישי או מס חברות, לעומת מס בודד ויחיד אשר הינו מס מכירות שעומד על כ- 4.5%.
בנוסף לכך, קיים בה בסיס חיל אוויר גדול מאוד, אשר מהווה המעסיק ה- 2 בגודלו במדינה כולה, בסיס אשר מהווה אבן שואבת עבור אוכלוסייה אשר מתחלפת לעתים תכופות יחסית, כאשר אותם חילופים מהווים בסיס לצורך בפתרונות דיור זמניים.
לפיכך, הבשלתה של דקוטה הדרומית לכדי מדינה אשר מזמנת לתוכה אנשים חדשים כדרך קבע, כמו גם מדינה נוחה ומשתלמת בהיבטי מיסוי ורגולציה, מחזקים את מעמדה הרם והכדאיות אשר טמונה בעצם השקעת נדל"ן בדקוטה הדרומית.
צבר תנאים אשר הופך את השקעת נדל"ן בדרום דקוטה למשתלמת במיוחד
בהיבטי נדל"ן פשטניים, שכר הדירה החציוני בדקוטה הדרומית עומד על 722$ בממוצע. אף על פי כי מדובר בשכר דירה או תשואה למשקיע, אשר הינם נמוכים ביחס לממוצע בכלל ארצות הברית כולה, חשוב לזכור כי בדקוטה עצם הוודאות הגבוהה יחסית אשר קיימת למשקיע, וודאות אשר נגזרת מאופי האוכלוסייה והרכבה אשר מתחלף לעתים תכופות, מהווה מכפיל כוח כלכלי עצום מנקודת מבטו של בעל הנכס.
זאת ועוד, כי בעקבות מדיניות המיסים הנוחה במיוחד של דרום דקוטה, בעודה משיתה מס מכירות בלבד, נחסך מבעל הנכס לשלם מיסים אשר היו מותירים אותו במדינות אחרות (גם בארצות הברית עצמה), עם רווח נטו קטן יותר מאשר נותר לו כעת.
לפיכך, אף על פי כי בעל הנכס מכניס פחות, הפסדו יוצא בשכרו כיוון שבסופו של יום נתח גדול יותר מסך התשואה נשאר בידיו, עובדה אשר מהווה הגורם העיקרי לכדאיותה הכלכלית של השקעת נדל"ן בדקוטה הדרומית.
