כחלק מההתפתחויות והתמורות אשר התרחשו בכלל העולם המערבי כתוצאה מהשינויים הטכנולוגים והכלכליים שפקדו אותו במאה ה- 21, ניתן לציין במידה רבה את האופן בו בעלי הון מבצעים את השקעותיהם השונות. כלומר, אילו בעבר בעלי הון זניח היו נתונים אך ורק תחת האילוצים כמו גם האפשרויות אשר נסובו להם כתוצאה מהכלכלה המקומית בה חיו, אזי שהגלובליזציה והטכנולוגיה מאפשרות להן כיום לגוון במידה רבה כמו גם להיחשף לשינויים ופלחי שוק עצומים אשר טרם לכן, הן מבחינה תפעולית והן מבחינה רגולטורית היו סמויים מעינם של רבים.
בהמשך לכך, תחום מסוים בו ניתן להבחין בנהירת ציבור המשקיעים בעקבות הזדמנות, הוא תחום הנדל"ן הבינלאומי, בדגש על ארצות הברית. כאשר הסיבה לכך היא קיומם של שווקים בעלי אוכלוסייה צומחת ומגוונת, כמו גם כאלו אשר נתונים לרגולציה נוחה בהרבה מהנהוג במדינות המוצא של אותם משקיעים, צבר תנאים אשר מושך אליו משקיעים רבים שבתורם ממנים את הוצאתם לפועל של פרויקטים שאפתניים, אשר לעתים רבות מזכים אותם בתשואה נאה.
לכן, במאמר הקרוב נדון בהרחבה אודות מאפייניה של השקעת נדל"ן ביוטה, כמדינה אשר מחזיקה בצבר תנאים ייחודי אשר מושך אליה משקיעים רבים.
חשיבות זהות המדינה בה נשקיע
בטרם נחל לגולל את סיפורה הייחודי של יוטה, ישנה חשיבות לציין ולבאר מדוע ישנה מלכתחילה חשיבות לזהות המדינה בה נשקיע. התשובה לכך היא פשוטה יחסית, שכן ארצות הברית היא פדרציה של מדינות, וככזו היא מחזיקה בקרב חברותיה מספר מדינות אשר משתנות במידה רבה בהיבטים שונים. היבטים כדוגמת מיסוי, צמיחת אוכלוסייה, הרכב מגזרי של האוכלוסייה, מאפייני הכלכלה ועוד.
לפיכך, בעוד משקיע הנדל"ן סוקר את השוק ואת 50 הכלכלות הנלוות לו, ישנן מדינות אשר הינן רלוונטיות יותר בעוד שישנן דווקא אשר בהתאם לסיכון הנלווה להן כמו גם גובה התשואה שהשקעה בם תניב, עלולות להיות מתאימות פחות ממדינות מקבילות להן.
מי את יוטה?
שמה של יוטה נגזר משבט ילידים אמריקאיים אשר גר בה טרם להגעת הספרדים אליה ב- 1540, שם אשר באופן לא מפתיע במיוחד מתייחס לטופוגרפיה ההררית של המדינה המערבית. כמו כן, חלוציה ומקימיה של יוטה היו נוצרים מורמונים, אשר אכלסו את האדמה ופיתחו אותה בטרם נאלצו לעשות מעט התאמות תרבותיות בכדי להתקבל כמדינה מן המניין אל חיק ארצות הברית, כפי שקרה ב1896.
יוטה גובלת בחלקה המערבי עם נבאדה, בחלקה הדרומי עם אריזונה, באיידהו וויומינג מצפון, ובמזרח עם קולורדו. בנוסף לכך, יוטה מאופיינת במספר רב של פארקים לאומיים כמו גם במזג אוויר ייחודי, אשר נובע מהגובה הגבוה שלה, גובה אשר לעתים זוכה לטמפרטורות נמוכות במיוחד כדוגמת 19-.
גידול האוכלוסין והשפעתו על השקעת נדל"ן ביוטה
ביוטה גרים נכון להיום כ- 3,400,000 תושבים, אך הסיבה האמיתית שלשמה השקעת נדל"ן ביוטה מוגדרת הזדמנות כלכלית מובחרת, היא בשל קצב הגידול הרב אשר מאפיין את אוכלוסייתה. כלומר, ביוטה לאורך 40 השנים האחרונות, ממוצע גידול האוכלוסין פר עשור היה 21.85%!, נתון אשר מקבע את מעמדה כמדינה בעלת קצב הצמיחה ה- 2 בגודלו בארצות הברית, כמו גם אודות הצורך הרב אשר קיים בה לפתרונות דיור זמניים, צורך שעליו מתבססת השקעת נדל"ן ביוטה כמענה לו.
הדמוגרפיה של יוטה
ביוטה בדומה למדינות רבות נוספות בארצות הברית, בעיקר במדינות בעלות פרברים ענפים, ישנו רוב לבן משמעותי וגדול, אשר לאט לאט קטן בהתאם לפריון הרב אשר קיים בקרב מיעוטים. נכון להיום מעריכים כי ביוטה 86.1% מהאוכלוסייה הינה לבנה, כאשר המיעוט הגדול ביותר לאחר מכן הוא המיעוט ההיספאני אשר מונה כ- 9% מכלל האוכלוסייה, אליו מתווספים מספר מיעוטים קטנים כדוגמת אפרו אמריקאיים, אסיאתיים וילידים אמריקאיים, אשר בתורם מהווים 1% מכלל האוכלוסייה.
כלכלת יוטה
יוטה מחזיקה בכלכלה מגוונת יחסית אשר חווה מעבר דומה לזה אשר חוותה בעבר וושינגטון, כאשר הפכה מכלכלה אשר מבוססת על ייצוא סחורות, לכדי כלכלה אשר מתבססת על ענפים טכנולוגיים ומעניקי שירותים.
כלומר, אילו בעבר כלכלת יוטה מנתה בעיקר הפקת מלח, גידול חיות משק, וכריית מחצבי טבע, בשנת 2014 יוטה הוגדרה על ידי מגזין פורבס הבין לאומי כמדינה הטובה ביותר בארצות הברית לקיום עסקים, בדגש על תעשיות חדשות, כשמשכה אליה תאגידים טכנולוגיים רבים.
כלומר, אף על פי כי תעשיות ישנות אלו מאופיינות לרוב באוכלוסיות חלשות כלכלית, וככאלה כאוכלוסיות אשר עתידות במידה רבה להזדקק לשירותי דיור זמניים עקב חוסר יכולתם לרכוש בית, צורך אשר השקעת נדל"ן ביוטה מתבססת אודותיו.
עצם כניסתן של תעשיות כדוגמת תעשיית ההייטק, מכניסה סכומי כסף עצומים אל תוך יוטה, אשר עלולים להתגלם גם בהעלאת שוויו של נכס הנדל"ן בשלב אוחר יותר, עובדה אשר מחזקת גם היא את עצם כדאיותה של השקעת נדל"ן ביוטה. בנוסף לכך, ביוטה קיים אחוז אבטלה נמוך מאוד, אשר עומד על כ- 4% בטרם הקורונה.
תיירות והשלכותיה על השקעת נדל"ן ביוטה
כחלק ממגוון הטבע העצום שיש ליוטה להציע, בעודה מבורכת במספר שמורות טבע ופארקים לאומיים, מגוון אשר מתבטא בהיותה של יוטה המדינה ה- 3 לאחר קליפורניה ואלסקה בהיבטי כמות הפארקים הלאומיים שבה, יוטה מושכת אליה גם המוני תיירים.
המשמעות הרבה של קיומה של תעשייה זו, היא שאותם תיירים מצטרפים לעוד חתכי האוכלוסייה הרבים אשר נאלצים להסתמך על פתרונות דיור זמניים וארעים בעודם נכנסים אל המדינה, ובכך מייצרים שוק נוסף עבור בעל נדל"ן כמו גם השקעת נדל"ן ביוטה.
שוק השכירות ביוטה
אילו מסתכלים על יוטה בהיבט העיר המרכזית ביותר בה – סולט לייק סיטי, כמו גם העיר בה סביר להניח שתתבצע השקעת נדל"ן ביוטה, ניתן להבחין כי ממוצע שכר הדירה בעיר עומד על 1,235$, כאשר קיים בו גידול קבוע של 3% בהיבט שנתי, כמו גם היותה של דירה ממוצעת 240 מ"ר.
בנוסף לכך, עובדה משמעותית היא שלא פחות מ49% מכלל הדירות במחוז העיר, הינן בבעלות משכירי נכסים, כלומר משקיעי נדל"ן, אשר משכירים אותן לכלל האוכלוסייה הרבה אשר זקוקה להם.
