רבות הן הסיבות להשקיע בנדל"ן, בין אם בעקבות יציבותו הרבה של אפיק השקעה זה, כמו גם היותו מנפיק תשואה חודשית ולא מצריך התבססות בלעדית על שוויו של הנכס כלשעצמו, אך בשנים האחרונות בשל התפתחויות טכנולוגיות ורגולטוריות רבות, עולה השאלה – היכן מומלץ להשקיע בנדל"ן?
השוק מצידו מצביע מזה זמן רב ברגליים, כאשר רבים מבין משקיעי העולם וישראל ביניהם, בוחרים לשים את פעמם לכיוון המעצמה הכלכלית הגדולה בתבל, בעודם משליכים את יהבם לעבר ארצות הברית ושלל המדינות הרבות שבתוכה. זאת מכיוון שבשל הגיוון הרב שקיים בה, יכול המשקיע לזקק ולבחור את השקעתו בפינצטה בעודו מתייחס לפרמטרים אשר יותר חשובים לו ולממדי התשואה להם הוא מצפה כתולדה ממהלך שכזה.
בהמשך לכך, אף על פי כי על חוזקה הכלכלי של ארצות הברית אין עוררין, יש חשיבות רבה לברירת המדינה הייחודית והרלוונטית לכל משקיע באשר הוא, כאשר בוחנים לעומק את מאפייניה הכלכליים, תרבותיים, דמוגרפיים ורגולטורים. לפיכך, במאמר הקרב נבחן את כדאיותה של השקעת נדל"ן במיזורי על כלל מרכיביה השונים.
מי את מיזורי
מיזורי היא מדינה בחלקה המרכזי של ארצות הברית, אף על פי שתרבותית היא מוגדרת כחלק מהדרום האמריקאי, מיזורי נרכשה במסגרת עסקת לואיזיאנה המפורסמת, בה נרכש חבל ארץ אשר כיום חולש על – 15 מדינות שלמות בארצות הברית. כמו כן, בטרם נרכשה על ידי ארצות הברית, הייתה מיזורי תחת שליטת הכתר הספרדי עד אשר קנה אותה נפוליאון והחזיק בה למשך 3 שנים בלבד, בטרם מכר את כלל אחזקותיה של צרפת בארצות הברית של היום.
בנוסף לכך, מיזורי גובלת בלא פחות מ – 8 מדינות שכנות, נתון אשר מציב אותה ביחד עם טנסי במקום הראשון במדד זה בכלל ארצות הברית, בכך מקבע את מעמדה כנקודת מסחר חשובה אשר דרכה חולפות סחורות רבות וכפועל יוצא מכך – עולה הפוטנציאל הכלכלי אשר טמון ברעיון השקעת נדל"ן במיזורי.
אוכלוסיית מיזורי
אוכלוסיית מיזורי מכילה כיום מעט יותר מ- 6,200,000 תושבים, כאשר קיים גידול יציב וסולידי של כ- 6% מדי עשור במשך 30 השנים האחרונות במדינה. כמו כן, בהיבט צפיפות או יישוב האוכלוסין, ניתן להבחין כי מיזורי מחולקת לכדי 3-4 מטרופולינים משמעותיים ועצומים, אשר מהווים את חלקה הארי של אוכלוסיית המדינה.
לדוגמה, מטרופולין סנט לאויס אשר מתגוררים בו כ- 2,800,000 תושבים, ביחד עם מטרופולין קנזס סיטי אשר גרים בו מספר זהה של תושבים, מהווים יחדיו כ- 90% מכלל האוכלוסייה במדינה. המשמעות של כך בהיבט השקעת נדל"ן במיזורי היא עצומה, שכן כלל השוק והלקוחות הפוטנציאלים במדינה מרוכזים במספר מועט של מקומות.
בהמשך לכך, הנתון הנ"ל מתבטא גם בהיותם של קנזס סיטי וסנט לואיס, ערי ענק אשר ניצבות מדרגה אחת מעל שאר הערים במדינה, כאשר בתוכן בלבד גרים כ- 12% מתושבי המדינה.
דמוגרפיית מיזורי
בהיבט המגזרי, במיזורי קיימת תופעה זהה ודומה למרבית מדינות ארצות הברית, כאשר ישנו רוב לבן משמעותי בצירוף כמה מיעוטים בעלי חשיבות גדולה יותר או פחות. כלומר, נכון להיום 81% מהאוכלוסייה הינם לבנים, כאשר המיעוט המשמעותי ביותר אחריהם הוא אפרו אמריקאיים אשר מהווים 11.7% מכלל האוכלוסייה, זאת בנוסף לקיומו של מיעוט היספאני אשר מונה 3% מכלל התושבים, בנוסף למיעוט אסיאתי אשר מהווה 1.7%.
לעומת זאת, כאשר מתבוננים בנתוני הלידה של מיזורי, ניתן לראות כי התופעה עתידה להשתנות, כאשר מיעוטים כמו אפרו אמריקאיים, היספאנים ואסיאתיים, מהווים נתח משמעותי מבין הילודה במדינה, כאשר לעתים הינם אף מכפילים את חלקם היחסי.
הנתון הנ"ל משתלב עם העובדה כי מיזורי היא מדינה אשר רבים המהגרים אליה בעיקר ממדינות דרום אמריקה ומהמזרח הרחוק, אשר שמים פעמיהם בעיקר לעבר קנזס סיטי.
כלכלת מיזורי – מחקלאות לתעשייה ותיירות
מיזורי עברה שינוי דרסטי באופייה של הכלכלה שלה, כאשר אילו בעבר הסתמכה בעיקר כלכלת מיזורי על משלחי יד חקלאיים, כיום ניתן למצוא היבטים תעשייתיים רבים בהרבה. לדוגמה, בעבר עיקר הייצוא של מיזורי סבב סביב חיות משק, סויה, חציר, תירס, כותנה, אורז, כאשר עד היום מיזורי הינה מקום 6 בארצות הברית בהיקף חזירי המשק שגרים בה, כמו גם מקום 7 בכמות הבקר.
לעומת זאת, תעשיות חלל, מכונאות תחבורה, עיבוד מזון, שירותים פיננסים, וייצור מוצרי חשמל, החל לתפוס במידה רבה את נפח העשייה בה, תעשיות אשר לזכותן אפשר לזקוף את מצבה הטוב של מיזורי כמדינה בעלת התמ"ג ה26 בטיבו בכלל הפדרציה האמריקאית.
בנוסף לכך, תיירים רבים חולפים במיזורי הן בשל האטרקציות הרבות אשר קיימות בה כמדינה אשר הייתה מעורבת רבות בתהליכים שונים בחברה האמריקאית, כמו גם מיקומה האסטרטגי בין מספר מדינות מפתח. הנתונים אודות כמות התיירות במיזורי מגיעים לכדי 16,600,000 תיירים מדי שנה, כאשר המשותף להם כמו גם לעובדי התעשיות השונות במיזורי, הוא הצורך הבלתי נמנע להסתמך על פתרונות דיור זמניים, כאשר הסתמכות זו יוצרת בדיוק את הצורך שבאה לספק השקעת נדל"ן במיזורי.
שוק הנדל"ן במיזורי
שכר הדירה הממוצע במיזורי הוא אמנם נמוך יחסית לכלל הממוצע בארצות הברית, כאשר הוא מוערך בכ- 933$ עבור דירת 3 חדרים, אך התמונה משתנה דרסטית כאשר בוחנים לעומק את מצב המחוזות במדינה.
כלומר, כאשר בוחנים מחוזות אשר נמצאים ב- 2 המטרופולינים המשמעותיים של מיזורי – קנזס סיטי, וסנט לואיז, שכר הדירה הממוצע עבור דירת 3 חדרים מאמיר לכדי 1,340$ מדי חודש. כאשר מחוזות ספציפיים כמו מחוז קולדוול כבר מזכה את בעלי הנכסים בו לכדי 1,450$. לפיכך, כאשר מתחשבים בעובדה כי מרבית האוכלוסייה (90%) מתגוררת באותם 2 מטרופולינים עצומים, משתנה התמונה דרמטית ומתבהרת כדאיותה הכלכלית של השקעת נדל"ן במיזורי בהיבט התשואה שנלוות לה.