בין אם בחירה בנדל"ן כאפיק השקעה נובעת מהרצון של המשקיע להחזיק בנכס יציב יחסית או שמא מדובר באמונה בעליית ערך עתידית, רבים אלו אשר בוחרים להשליך את יהבם לעבר אפשרות זו.
כמו כן, הודות לפיתוחים טכנולוגיים אשר בליבתם נמצאת בשורת הגלובליזציה, השקעות שכאלו נעשות כעת בכל פינה ברחבי העולם, כאשר כיום לא חייב להיות שום קשר גיאוגרפי בין בעל הנכס למיקומו בפועל.
הפיכת תופעה זו לשכיחה גרמה לנהירתם של משקיעים מכל העולם כמו גם מישראל, לכדי רכישת נדל"ן בארצות הברית, כאשר למעצמה הכלכלית הגדולה בתבל טומנת בחובה 50 מדינות שונות אשר לכל אחת מהן מאפיינים וכלכלה ייחודית משלה, כמו גם רגולציה אחרת.
למרות זאת, חלק מאותן מדינות מהוות אפשרות רלוונטית יותר או פחות למשקיע הישראלי, בהיבטי תשואה וסיכון. לפיכך, במאמר הקרוב נעמיד את מאפייניה של השקעת נדל"ן במיסיסיפי למבחן כדאיות של השקעת נדל"ן בארצות הברית.
מי את מיסיסיפי
מיסיסיפי היא מדינה בדרום ארצות הברית, אשר גובלת בחלקה הדרומי במי מפרץ מקסיקו ולואיזיאנה, במערב בארקנסו ולואיזיאנה, בצפון בטנסי ובמזרח באלבמה. שמה של המדינה נובע ממיקומו של נהר המסיסיפי אשר נפרש לאורך גבולה המערבי.
ראשית דרכה המערבית של מיסיסיפי הוא בנחיתת משלחת ספרדית בשנת 1540, אשר סקרה וחקרה את הארץ. אך היה זאת רק בשנת 1699 שהוקם במדינה הדרומית ישוב קבע, כאשר החל מאותו פרק זמן מיסיסיפי החלה לקיים תפקיד משמעותי בשל מיקומה האסטרטגי לאורכו של הנהר, כמו גם לזמינותה למי מפרץ מקסיקו.
לבסוף, לאחר שהחליפה מספר ידיים בין ספרד צרפת ובריטניה, עברה מיסיסיפי לבעלות אמריקאית אשר קבעה אותה לטריטוריה מתוך שטחים אשר טרם לכן היו תחת אחריותה של ג'ורג'יה וקרוליינה הדרומית, כאשר צפויות לה עוד מספר הרחבות כתוצאה מרכישות קרקע אל מול הספרדים והילידים האמריקאיים אשר גרו בה. בשנת 1817 הפכה מיסיסיפי למדינה מן המניין בארצות הברית.
אוכלוסיית מיסיסיפי
כיום מתגוררים במדינה הדרומית 3,000,000 תושבים, כאשר הגידול הטבעי בה מניח את הדעת בעודו עומד על 5.75% לעשור במשך 30 השנים האחרונות. בנוסף לכך, מרביתה של האוכלוסייה נמצאת במטרופולינים ספורים, כאשר 66% מהאוכלוסייה מתגוררת ב- 2 מטרופולינים בלבד – ממפיס וג'קסון. המשמעות של הנ"ל היא שמרבית הביקוש לנדל"ן נמצא גם הוא יחסית במקום מרוכז, עובדה אשר בידה לחזק את כדאיותה של השקעת נדל"ן במיסיסיפי.
הדמוגרפיה של מיסיסיפי
מבחינת הרכב דמוגרפי, במיסיסיפי קיים רוב לבן בדומה למרבית מדינות ארצות הברית, אך גם מיעוט אפרו אמריקאי עצום אשר נובע מהיותה של מדינה זו בעבר מדינת עבדות אשר התבססה במידה רבה על משלח ידם של עבדים בכפייה אשר תחזקו את גידולי השדה הרבים בה.
כיום מוערך גודלו של הרוב הלבן בה כ- 59% מכלל האוכלוסייה, כאשר המיעוט האפרו האמריקאי מהווה 37% מסך תושבי המדינה, זאת בנוסף לקיומם של מיעוטים זניחים יחסית, כדוגמת אסיאתיים – 1%, ילידים אמריקאיים – 0.5% והיספאנים – 1.1%.
לעומת זאת, בהיבט הילודה, ניתן להבחין כי המגמה כבר החלה להשתנות, וזאת כאשר כבר ב- 2011 53.8% מסך הילדים מתחת לגיל שנה, היו בני מיעוטים. גם בעובדה זו יש בשורה מסוימת בהיבט הנדל"ן, שכן מיעוטים בארצות הברית נוטים לפריון גבוה יותר מאשר האוכלוסייה הלבנה, לפיכך ישנו יסוד סביר להניח כי בעתיד אנו צפויים לראות גדילה משמעותית יותר באוכלוסייה ובהגדלת הביקוש לפתרונות דיור – ביקוש אשר השקעת נדל"ן במיסיסיפי נועדה לספק.
כלכלת מיסיסיפי
מיסיסיפי בעבר הסתמכה במידה רבה על גידולים חקלאיים ברצועת קרקע אשר מכונה "החגורה השחורה", הגידולים ממנה כמו גם השימוש בעבדים, הפכו את בעלי המטעים שם וכלל תושבי מיסיסיפי לאמידים מאוד. עם זאת, לאור מלחמת האזרחים האמריקאית בה כידוע העבדות הוצאה מחוץ לחוק בארצות הברית, מיסיסיפי נפגעה כלכלית מאוד ואיבדה את מקור הכנסתה העיקרי. זאת בנוסף לשורת חוקים אשר כוננו במדינה בשנת 1890 – אשר הקשו והעניקו תמריצים שליליים לתאגידים וחברות לקבוע את מקומם במדינה הדרומית.
אליה וקוץ בה
הנתונים הללו גרמו לכך שמיסיסיפי כיום היא הכלכלה הכושלת ביותר בארצות הברית, אך ככזו היא גם בעלת פוטנציאל הצמיחה הגבוה ביותר. זאת ועוד, כי לאור הקשיים הכלכליים שלה, מיסיסיפי מאופיינת גם ביוקר מחייה נמוך במיוחד, צירוף עובדות אשר משפיע במידה רבה על כדאיותה של השקעת נדל"ן במיסיסיפי.
כלומר, להיבטי יוקר המחייה יש השפעה ישירה על הרווחיות אשר נלווית להשקעת נדל"ן במיסיסיפי בשל האפשרות שמחיר הנכס עלול במידה רבה להיות נמוך מאוד, אך בהתאם גם התשואה אשר תלווה לו כיוון ששכר הדירה במיסיסיפי נמוך גם הוא.
שוק הנדל"ן במיסיסיפי
כאשר בוחנים את שוק הנדל"ן במיסיסיפי בהקשר התשואה, ניתן להבחין כי ישנם אזורים אשר משתלם בהם יותר או פחות להשקיע ולרכוש נכסים. לדוגמה, במחוזות ברנדון ופלוו-ווד, בעבור דירת 3 חדרים ניתן לקבל שכר דירה אשר עומד על כ- 1,050$ מדי חודש, זאת בנוסף לצמיחה קבועה בשכר הדירה אשר עומדת על 3.5%.
בהמשך לכך, אילו תשימו פעמיכם לעבר ג'קסון עיר הבירה, שכר הדירה יורד לכדי 750$, כמו גם צמיחה שנתית של 1% בתשואה. אך מנגד מדובר במטרופולין עצום אשר בו לבדו מתגוררת 50% מהאוכלוסייה.
לסיכום
השקעת נדל"ן במיסיסיפי אינה מיועדת לחובבי ההשקעות הבטוחות והקלות, בשל העובדה שמדובר בכלכלה מתקשה כמו גם אוכלוסייה ענייה יחסית ביחס לשאר מדינות ארצות הברית. עם זאת, לאור היותה תחת המטריה הרחבה של המעצמה הכלכלית החזקה בתבל, מיסיסיפי טומנת בחובה פוטנציאל רב אשר עלול במידה מסוימת להחזיר אותה לאותו מעמד כלכלי אשר היה מנת חלקה באמצע המאה ה- 19, כמרכז כלכלי משמעותי.
