כיום כמעט ואין עוררין בנוגע לשאלה האם נכון לבצע השקעות, קרי להשתמש בכסף שלנו בכדי לייצר עוד כסף, כאשר חלק גדול מחתך האוכלוסייה אשר גורס כך, בוחר לשים פעמיו לעבר עולם הנדל"ן, אשר מתוקף היותו יציב כמו גם בעל צורך רב וביקוש ללא לאות, העניק בשנים האחרונות תשואות ניכרות ומשמעותיות לבעלי הנכסים השונים.
כמו כן, לאור הגלובליזציה הרבה אשר משנה חדשות לבקרים את האופן והיכולת שלנו לבצע עסקים, הפכה השקעת נדל"ן בארצות הברית למועדפת על רבים כאשר בעקבות שוני דרסטי ברגולציה, כמו גם במחירי הנכסים אשר הינם נמוכים בהרבה ממחירי הנדל"ן הבועתיים בישראל, מושכים אליה משקיעים רבים מכל העולם, ומישראל בפרט.
עם זאת, עקב היותו של איחוד זה מורכב מ50 מדינות אשר לכל אחת מהן כלכלה משלה ומאפיינים דמוגרפים שונים, חשוב להכיר את המדינות לעומק בכדי להבטיח שכמשקיעים תקבלו את ההחלטה אשר תואמת ביותר את מצבכם הכלכלי כמו גם את הציפיות שלכם בהיבטי התשואה. לפיכך, במאמר הקרוב נסקור את מאפייניה של השקעת נדל"ן במרילנד כמדינה אשר טומנת בחובה אפשרויות רבות עבור משקיעי נדל"ן.
מי את מרילנד
מרילנד היא מדינה אשר ממוקמת בחלקה הצפון מזרחי של ארצות הברית, כאשר היא גובלת בוושינגטון (הבירה, לא המדינה), פנסילבניה, דלאוור, ווירג'יניה ומערב ווירג'יניה. למרילנד היסטוריה עשירה בהיבט האמריקאי עקב היותה אחת מ- 13 המושבות אשר מרדו בכתר הבריטי בקום ארצות הברית, כמו גם העובדה כי וושינגטון הבירה הייתה פעם בשטחה שלה.
מרילנד התפרסמה לראשונה כמושבה אמריקאית אשר מבטיחה חופש דת וזכויות אזרחיות, ובכך משכה אליה קבוצות שונות כדוגמת קוייקרים, לותרנים וקבוצות דתיות נוספות אשר חיפשו בה מקלט מהתנכלות על רקע דתי.
אוכלוסיית מרילנד
בהיבטי אוכלוסייה ניתן למנות לזכות מרילנד כ- 6,000,000 תושבים, אשר בדומה למרבית המדינות אשר מקורן ב- 13 המושבות, מתגוררים בשטח צפוף יחסית. לכך יש תרומה לא מבוטלת לכדאיותה של השקעת נדל"ן במרילנד לאור העובדה כי עצם הצפיפות הזו מעלה את מחירי הנכסים כמו גם התשואה הקבועה מהם, בדומה לאשר קורה בישראל בגוש דן, כאשר הביקוש עולה על ההיצע.
לדוגמה, מטרופולינה של וושינגטון די. סי. אשר אף על פי שאינה חלק ממרילנד ומוגדרת כמחוז עצמאי "על מדינתי", משפיע באופן רב על מחירי הנדל"ן בסביבתה של מרילנד ומכיל כ- 6,000,000 תושבים אשר חלקם הלא מבוטל הינם תושבי מרילנד.
זאת בנוסף למטרופולינה של בולטימור אשר גם הוא מכיל כ- 2,800,000 תושבים, כמעט מחצית מתושבי המדינה כולה.
הדמוגרפיה של מרילנד
בהיבטי חלוקה לפי מגזרים, במרילנד חלו תמורות ושינויים שסימנים להם ניתן לחזות בכלל ארצות הברית, כאשר במסגרתם הרוב הלבן מאבד את גודלו בהופך מרוב מוחלט לרוב יחסי. כלומר, אילו בשנת 1970 האוכלוסייה הלבנה במרילנד מנתה 81.5% מכלל האוכלוסייה, אזי שכיום היא מעט מעל 49%. בנוסף לכך, ישנו מיעוט עצום של אפרו אמריקאיים אשר מהווים 30% מסך כל האוכלוסייה, זאת בנוסף ל6.35% שהינם אסיאתיים ו10.64% אשר הינם היספאנים.
עצם גיוון האוכלוסייה כמו גם הפריון הרב מצד מיעוטים אשר אינו מראה סימני עצירה, הינם בשורה טובה לאלו אשר יבחרו לבצע השקעת נדל"ן במרילנד, לאור העובדה כי אוכלוסיות אלו לרוב זקוקות במידה רבה לפתרונות דיור זמניים.
כלכלת מרילנד
מרילנד היא המדינה העשירה ביותר בארצות הברית בהיבט הכנסה ממוצעת למשק בית, נתון בעל חשיבות קרדינלית לכדאיותה של השקעת נדל"ן במרילנד.
הסיבה לכך היא שבעקבות היותה של מדינה זו עשירה במיוחד, יוקר המחייה בה גבוה בהתאם, לעומת זאת, כאשר אנו מדברים מנקודת מבטו של משקיע אשר אינו מתגורר במדינה ואינו נאלץ לשאת בנטל של יוקר מחייה שכזה, הוא למעשה נהנה רק מהיבטיו החיוביים, בעודו קוצר תשואה נאה לנכס, כדוגמת שכר דירה גבוה או מחיר בית אשר עולה.
לדוגמה, מחוז הווארד ומונטגומרי אשר שוכנים במרילנד, מהווים בהתאמה המחוז ה- 2 וה- 7 העשירים ביותר בכלל ארצות הברית.
תעשיות מרילנד
בהיבטי תעשייה, מרילנד מאופיינת בריכוזם של מספר רב של סוכנויות ממשלתיות עצומות, כדוגמת ה- FDA, ה- NSA, כמו גם מרכז הסייבר הלאומי של ארצות הברית. זאת בנוסף לתעשיית ייצור משמעותית מאוזנת ומגוונת מאוד, כאשר אין אף מגזר תעשייתי אשר חולש על כלל כלכלת המדינה בעוד כלל התעשיות לא עוברות את רף 20%.
בנוסף לכך, קיימים במרילנד גם נמל בולטימור אשר מהווה נקודת ייבוא משמעותית אל תוך המעצמה הכלכלית הגדולה בתבל, זאת בנוסף למפעלים עצומים מצד חברות כדוגמת לוקהיד מרטין אשר מעסיקה לבדה 40,000 פועלים.
זאת ועוד, כי גם תיירות מהווה מכפיל כוח משמעותי בהקשר הכלכלי, כאשר לבירת המדינה, כמו גם לשלל האתרים ההיסטוריים אשר פזורים לאורכה כחוט השני, נוהרים מיליוני תיירים מדי שנה.
השפעותיהן של התעשיות על שוק הנדל"ן
המשותף לחברי אותן תעשיות, עובדי ממשל ועובדי צווארון כחול כאחד, כמו גם תיירים, הוא הצורך להיעזר בפתרונות דיור זמניים. בין אם צורך זה נובע בשל אזלת יד כלכלית, או שמא בעקבות תחלופה שכיחה יחסית במקום עבודתם. אותו צורך הוא מסוג הגורמים אשר מהווים הבטחת הכנסה לפתרון אשר מהווה השקעת נדל"ן במרילנד.
שוק הנדל"ן במרילנד
כאשר בוחנים את היבטיה של השקעת נדל"ן במרילנד בהיבט התשואה, כאשר בולטימור מהווה אבן בוחן בהקשר זה, ניתן להצביע על שכר דירה ממוצע (עבור דירת 3 חדרים) של כ- 1,264$, כמו גם צמיחה קבועה בשכר דירה זה אשר גדל מדי שנה ב2%.
בנוסף לכך, 41% מן הדירות אשר מושכרות גובות שכר דירה בגובה של 1000$ – 1500$, כאשר 14% נוספים גובות סכום גבוה יותר אשר נע בין 1500$ לכדי 2000$, כמו גם נתח שוק קטן יותר אשר מהווה 8% מסך כל הדירות אשר עבורן דיירים משלמים 2000$ או יותר.
זאת ועוד, כי 47% מסך כל הדירות בעיר הינן להשכרה, כאשר מדובר באחד המקומות המאוכלסים ביותר בכלל המדינה.
לפיכך, השקעת נדל"ן במרילנד מהווה הצטברות תנאים אשר במידה רבה מעידה על כדאיותו של צעד זה, מתוקף העובדה שהיציבות הכלכלית הרבה שהמדינה מאופיינת בה, כמו גם המוסדות המשמעותיים והקריטיים אשר קיימים בה ולא צפויים להיעלם בקרוב, יוצרים את הרושם כי מדובר במדינה אשר השקעת נדל"ן בה מהווה אפיק השקעה סולידי בעל צמיחה נאה וקבועה.