נדל"ן מעולם היה ועודנו נחשב לאמצעי יציב ליצירתה של הכנסה מסיבית מבלי לכרוך בה סיכונים משמעותיים אשר נלווים לרוב להשקעות דומות אשר נעשות במסגרת שוק ההון. כלומר, באמצעות רכישת נדל"ן מקבל בעל הנכס את האפשרות לייצר כסף באמצעות כסף, מבלי להסתכן בירידות חסרות תקדים של עשרות אחוזים ביום.
עם זאת, לאור רגולציה רבה אשר פקדה את שוק הנדל"ן הישראלי בשנים האחרונות, משקיעים רבים משליכים את יהבם כעת לעבר השקעות נדל"ן ברחבי העולם כולו, כאשר באופן טבעי המעצמה הכלכלית הגדולה בתבל מהווה יעד מועדף על רובם.
הסיבה לכך, היא היותה של ארצות הברית מדינה אשר מורכבת מ- 50 מדינות שונות, כאשר לכל אחת מהן יש כלכלה, רגולציה, מיסוי, תעשייה, ואוכלוסייה אשר נבדלת במידה מסוימת משכנותיה, הבדלים אשר עלולים להשפיע במידה רבה על כדאיותה של אותה החלטה כלכלית. לפיכך, במאמר הקרוב נבחן ונסקור את מאפייניה של השקעת נדל"ן בנבדה כמדינה אשר טומנת בחובה מספר תנאים אשר עלולים לקרוץ במיוחד למשקיעים.
מי את נבדה?
נבדה ממוקמת בחלקה המערבי של ארצות הברית כאשר היא גובלת בקליפורניה לאורך גבולה המערבי, כמו גם באיידהו ואורגון מצפון, בנוסף ליוטה ואריזונה ממערב. נבדה הוכרזה כמדינה לראשונה בשנת 1861 כאשר הופרדה מטריטוריית יוטה, במסגרת הליך אשר פקד מדינות רבות שבעבר היו חלק ממדינות אם אחרות אשר קיימות גם הן כיום בארצות הברית.
נבדה מאופיינת באחוז גבוה מאוד של אדמה ממשלתית, כאשר כ- 85% מסך כלל האדמות במדינה שייכות לממשלה, זאת בנוסף להיות מדינה מדברית ברובה הגדול, פרט לאזורים אשר הינם הרריים ומושלגים לעתים.
צפיפות אוכלוסין בנבדה
האוכלוסייה בנבדה מפוזרת בצורה חריגה אפילו למדינות אשר מחזיקות בריכוז אוכלוסין מוגבר. הסיבה לכך היא שבנבדה יותר מ83% מכלל האוכלוסייה מתגורר ב- 2 מטרופולינים אשר נמצאים בקצוות המדינה, כאשר מטרופולין לאס וגאס לבדו מהווה 66% מסך כלל התושבים.
הסיבה שנתון זה משמעותי בהיבט כדאיותה של השקעת נדל"ן בנבדה, היא שהוא מעיד על כך שסך כלל הביקוש לפתרונות דיור זמניים – ביקוש אשר השקעת נדל"ן בנבדה נועדה לספק, מרוכז במספר מצומצם של מקומות, וכדומה לאשר מתרחש בגוש דן העמוס לעייפה, מתגלם בעליית מחירים ובביקוש גבוה ובלתי נלאה.
אוכלוסיית נבדה
בנבדה מתגוררים כ- 3,100,000 תושבים, כאשר ניתן לזקוף לחיוב את הגידול הטבעי חסר התקדים שהמדינה חווה, כאשר למשך 30 השנים האחרונות הגדילה הממוצעת פר עשור הייתה 38%(!). לכך ניתן לזקוף במידה רבה גם את כניסתם הבלתי פוסקת של מהגרים ממרכז אמריקה אשר בשל סמיכותה של נבדה לגבול עם מקסיקו, עושים את דרכם גם אליה.
גם בהגירה זו יש לראות כגורם אשר תורם במידה רבה לביקוש לפתרונות דיור זמניים, זאת מכיוון שאותם מהגרים אינם בעלי כוח קנייה רב וככאלה הם נאלצים להסתמך על שירותים אשר ניתנים באמצעות השקעת נדל"ן בנבדה.
הדמוגרפיה של נבדה
בהיבט דמוגרפי, בנבדה קיים רוב לבן גדול, אשר בעקביות רבת שנים מאבד את כוחו היחסי, בדומה למדינות רבות אחרות בארצות הברית. זאת בנוסף לקיומם של מספר מיעוטים משמעותיים, כדוגמת המיעוט ההיספאני אשר מהווה 17% מסך האוכלוסייה, זאת בנוסף גם למיעוט אפרו אמריקאי אשר הינו 8.8%, כמו גם מיעוט אסיאתי בשיעור דומה אשר נקבע על 8.1%.
בנוסף לכך, כיום הילודה בנבדה כבר מראה את שהעתיד צופן בעבור הרכב האוכלוסייה במדינה הדרומית, כאשר לא פחות מ63% מהילודה היא של בני מיעוטים כיום, כאשר לאס וגאס עצמה, אשר מהווה גולת הכותרת בהקשר נבדה, מוגדרת כעיר מיעוטים אשר האוכלוסייה הלבנה בה מהווה 48.7% בלבד.
כלכלת נבדה
מרכז הכובד בכלכלת נבדה הינו תעשיית התיירות בכלל וההימורים בפרט, אשר נלווית לעיר כדוגמת לאס וגאס שכתוצאה מכך מושכת אליה מיליוני תיירים מדי שנה. בנוסף לכך, בנבדה ישנן תעשיות כריית מחצבים ומשאבי טבע כמו גם תעשיות בקר ענפות.
בהמשך לכך, תעשיית הקזינואים במדינה מהווה גם היא עמוד תווך בכלכלת המדינה, בעוד מבין 20 המעסיקים הגדולים במדינה, בתי מלון וקזינו תופסים 13 מקומות. עובדה אשר מעידה על כמות התיירים הבלתי נגמרת אשר פוקדת את העיר לאס וגאס והמדינה נבדה בכלל, אשר מהווים גורמים שמטבע הדברים נאלצים להשתמש בשירותי דיור אשר השקעת נדל"ן בנבדה מספקת, ולכן מהווים גם כן עוד גורם אשר מטיב עם התשואה שנלווית להחלטה שכזו.
בהמשך לכך, מדי שנה נחצב בנבדה 3 מיליארד דולר של זהב, אשר מהווים 8.7% מכלל תפוקת הזהב העולמית, בנוסף לכך תעשיית הכסף, נחושת, ליתיום ומינרלים נוספים, מהווים גם הם נדבך מרכזי בכלכלת המדינה הדרומית.
שוק הנדל"ן בנבדה
אי אפשר לבחון את יתרונותיה וחסרונותיה של השקעת נדל"ן בנבדה מבלי להתייחס לשאלת התשואה והעלות אשר נלווית להשכרת נכס שכזה בעתיד. לכן, בהיבטי תשואה של השכרת דירה במחוז לאס וגאס עצמו, שכר הדירה הממוצע בעיר הינו 1,158$, כאשר ניתן למדוד עלייה שנתית של 4% באותו שכר דירה, בנוסף לכך, גודלה של דירה ממוצעת הינו 270 מ"ר.
מבחינת התפלגות הנכסים, 3% מסך כל הנכסים מושכרים בעבור שכ"ד אשר נע בין 500$ לכדי 700$, כאשר ישנם 30% מסך כלל הדירות אשר מושכרות בעבור 700$ עד כדי 1000$, בעוד שמרכז המסה – 55% מסך כלל הדירות מושכרות בעבור 1000$ – 1500$, כשלבסוף ישנו נתח של 12% מסך כל הדירות אשר בעבורן התשואה תהא למעלה מ- 1500$.
כמו כן, 37% מסך כלל הדירות במחזו הינן מושכרות ומשומשות לצרכי שכירות, בניגוד ל62% אשר נעשה בהן שימוש על ידי בעליהן. אותם 37% מהווים למעשה 85,189 דירות ובתים, אשר הינם חלקו הארי של שוק הנדל"ן בנבדה.
