השקעת נדל"ן בניו המפשיר היא אמצעי השקעה אשר רבים פונים אליו ואל דומיו בשנים האחרונות, כצעד אשר מביע הן מיאוס מהרגולציה והמיסוי הכבד הנהוג בישראל, כמו גם רצון לממש את ההזדמנות הכלכלית אשר טמונה תחת מטרייתה של המעצמה הכלכלית הגדולה בתבל, כיוון שמחירי הנדל"ן בה נמוכים מאוד יחסית לנהוג במחוזותינו.
לאור זאת, כמו גם לאור המגוון העצום אשר קיים בארצות הברית אשר מונה 50 מדינות שונות כאשר לכל אחת מאפייני כלכלה, אוכלוסייה, רגולציה, ותעשייה שונים במידה רבה זה מזה, חשוב להכיר וללמוד את מאפייני כל מדינה בטרם תשליכו את יהבכם אודותיה לשווא.
לפיכך, במאמר הקרוב נסקור ונדון בפרטיה של השקעת נדל"ן בניו המפשיר, כמדינה קטנה אשר לעתים חומקת מעינם של רבים.
מי את ניו המפשיר?
ניו המפשיר ממוקמת בחלקה הצפון מזרחי של ארצות הברית, כחלק מאזור אשר נקרא ניו אינגלנד. ניו המפשיר גובלת במסצ'וסטס בחלקה הדרומי, בוורמונט ממערב, כמו גם באוקיינוס האטלנטי במזרח ובקוויבק הקנדית בצפון.
לניו המפשיר יש היסטוריה עשירה אשר נובעת מהיותה של מדינה זו אחת מ- 13 המושבות אשר הרימו את נס המרד כנגד הכתר הבריטי בעת הקמתה של ארצות הברית. כמו גם היותה בעלת וטו חוקתי בנושא בחירות, כאשר החוק קובע שלניו המפשיר חייבת להיות הבכורה בעניין, בעודה מצביע ראשונה.
צפיפותה של ניו המפשיר
בהיבט צפיפות, ניו המפשיר היא אמנם מדינה קטנה יחסית במונחי ארצות הברית, כאשר שטחה גדול במקצת משטחה של מדינת ישראל (24,000 קמ"ר לעומת 22,700 קמ"ר), אך אוכלוסייתה קטנה יותר משמעותית, נתון אשר מתבטא בהיותה של ניו המפשיר מרווחת יחסית כמדינה, אך בעלת מטרופולין דחוס בחלקה הדרומי.
כלומר, בעוד שמרבית חלקה של ניו המפשיר הינו כפרי ואינו מיושב לעייפה, בחלקה הדרומי נמצאות הערים מנצ'סטר ונשואה, 2 הערים הגדולות ביותר במדינה, כאשר הראשונה היא גם עיר הבירה של ניו המפשיר עצמה. זאת בנוסף למיקומה של נשואה בסמוך למטרופולין העצום של בוסטון, אשר נמצא מעבר לגבול במסצ'וסטס.
צירוף העובדות הללו מעיד על טיבה של השקעת נדל"ן בניו המפשיר כאשר מרבית הביקוש לפתרונות דיור זמניים ממוקם באזור קטן יחסית, עובדה אשר גורמת לעלייה בביקוש, אשר השקעת נדל"ן בניו המפשיר שואפת להוות מענה עבורו.
אוכלוסיית ניו המפשיר
בהיבטי אוכלוסייה לניו המפשיר יש אוכלוסייה קטנה יחסית כאשר היא מוערכת בכ- 1,450,000 תושבים. זאת כאשר לצורך השוואה ניו ג'רזי אשר אינה רחוקה במיוחד גיאוגרפית, חולשת על שטח זהה אך בעלת אוכלוסייה אשר גדולה מכך פי 6.
בנוסף לכך, בהיבטי גזע, ניו המפשיר נחשבת למדינה מאוד הומוגנית, כאשר 92% מאוכלוסייתה היא לבנה, בעוד שהמיעוט המשמעותי ביותר אחרי קבוצה זו הינם האסיאתיים אשר מהווים 2.2% מכלל המדינה.
כמו כן, גם אפרו אמריקאיים והיספאניים קיימים באחוזים קטנים במדינה כאשר הם מהווים 1.1% ו1.6% בהתאמה.
כלכלת ניו המפשיר
אחת הסיבות לכדאיותה של השקעת נדל"ן בניו המפשיר חונה בצמיחתה המהירה של כלכלת המדינה. הכנסת משק בית ממוצע בניו המפשיר עומדת 75,000$, כאשר נתון זה ממקם אותה במקום ה- 4 בכלל ארצות הברית.
בנוסף לכך, ניו המפשיר מבצעת צמיחה מרשימה של מעל 2.2% בשנים האחרונות, כאשר 15% מסך כלל התמ"ג מקורם בעסקאות אשר קשורות לנדל"ן, בין אם באפיקי השכרה או מכירה, כמו גם עוד 13% אשר מקורם בהענקת שירותים שונים, כדוגמת רו"ח, עו"ד, הנדסה וכו, נתון אשר מעיד על היותה של מדינה זו כמדינה בעלת שיעור עובדי צווארון לבן גבוה יחסית.
תעשיות מרכזיות בניו המפשיר
בנוסף לכך, תעשיות אשר מהוות את ליבתה של כלכלת המדינה הינן הפקת מוצרי חלב, ייצור ציוד רפואי, חקלאות מן החי ומן הצומח, כאשר בהיבט הטכנולוגי ישנם מפעלי חשמל, מכונאות, גומי ופלסטיק במדינה. כמו גם תעשיית תיירות אשר מהווה גם היא אבן שואבת לתיירים רבים מרחבי ארצות הברית.
זאת ועוד, כי השקעת נדל"ן בניו המפשיר מהווה הסתמכות גם על נתון זה, כיוון שתיירים מטבע הדברים נאלצים להשתמש לעתים תכופות בפתרונות דיור זמניים ובכך מקבעים את הצורך הבלתי נלאה אשר עולה במדינה קטנה זו לשירותי דיור.
שוק הנדל"ן בניו המפשיר
כפי שהוזכר קודם לכן, הריכוזיות והצפיפות היחסית אשר קיימת במחוזות הדרומיים של המדינה משפיעים במידה רבה על כדאיותה של השקעת נדל"ן בניו המפשיר, אך רק כאשר מתסכלים על המספרים הנלווים לכך, מתבררת גודל הבשורה.
זאת כאשר בעוד שבעבור דירת 3 חדרים ממוצעת בניו המפשיר שכר הדירה הינו 1,064$ לחודש, ככל שיורדים דרומה לעבר אזורי הביקוש ניתן לראות עלייה דרמטית אשר קובעת כי במחוזות סטארפורד, רוקינגהאם ומרימאק, הסכום מאמיר לכדי 1,560$ בממוצע.
כמו כן, כאשר בודקים לעומק את מחוז סטארפורד אשר הינו היעד המועדף לביצוע השקעת נדל"ן בניו המפשיר, ניתן לראות עלייה דרמטית אשר מתחדדת ככל שהנכס גדל.
כלומר, בעבור דירת 4 חדרים במחוז זה, ניתן לקבל בממוצע מעט פחות מ- 2,000$, כאשר מדובר במחוז אשר נכסים להשכרה בו יקרים ב96% יותר משאר מחוזות המדינה בעבור נכסים זהים.
לסיכום
אף על פי כי ניו המפשיר אינה המדינה האטרקטיבית ביותר בארצות הברית, בעודה מהווה מדינה מנומנמת יחסית בגבולה הצפון מזרחי, הכלכלה החזקה שבה, כמו גם אופי האוכלוסייה שלה אשר מורכב ממעמד ביניים גבוה יחסית בארצות הברית, בצירוף לשוק הנדל"ן הענף והמקום המרכזי שהוא תופס במדינה, מחזקים את פוטנציאל ההשקעה בה במידה רבה.
לאור זאת, כמו גם בעקבות נתוני הצמיחה הכלכליים מרשימים אשר היא מציגה, עלולה ניו המפשיר להתגלות בעתיד כפנינת נדל"ן בעוד מכירי הנכסים בה עולים בהתמדה.
