השקעת נדל"ן בניו יורק מסתמנת בעיני רבים כהתגלמות החלום האמריקאי, כאשר לנגד עיני רבים עולה האי מנהטן על שלל גורדי שחקיו, כמו גם מיליוני תיירים אשר פוקדים את העיר העמוסה בעודם לובשים חולצות אייקוניות כדוגמת "I LOVE NY". עם זאת, ישנן פנים רבות להשקעה במדינה הצפון מזרחית האמריקאית, כחלק ממדינה רחבה וגדולה אשר כל שיש לה להציע חומק לעתים רבות מעינם של רבים.
זאת מכיוון שבארצות הברית אשר מורכבת מ- 55 מדינות וטריטוריות שונות, ישנו מגוון רחב של כלכלות, אוכלוסיות שונות, חוקי מיסוי ורגולציה אשר מעודדים יותר או פחות את כניסתם של משקיעים זרים, כאשר לכל העובדות והנתונים הללו יש במידה רבה השפעה על כדאיותה של השקעה מסוג זה.
לפיכך, במאמר הקרוב נסקור את מאפייניה של השקעת נדל"ן בניו יורק כמדינה אשר מחזיקה בצבר תנאים ייחודי אשר הופך אותה לאטרקטיבי במיוחד בעבור משקיעים זרים.
מי את ניו יורק?
ניו יורק היא מדינה גדולה יחסית באזורה הצפון מזרחי של ארצות הברית, כאשר היא גובלת בחלקה הצפוני בטריטוריות אונטריו וקוויבק שבקנדה, כמו גם בפנסילבניה בחלקה הדרום מערבי, ניו ג'רזי והאוקיינוס האטלנטי בדרום, בנוסף לקונטיקט, מסצ'וסטס וורמונט אשר חולקות עימה גבול במזרח.
ניו יורק החזיקה בתפקידי מפתח לאורך כל שנותיה של ארצות הברית, כאשר היוותה מרכז עצבים חסר תקדים בהיבטי כלכלה, פוליטיקה ותרבות, כמו גם שמרבית המהגרים אשר עושים דרכם אל המעצמה הכלכלית החזקה בתבל באופן חוקי – שמים פעמיהם לעברה.
צפיפות אוכלוסין בניו יורק
במדינת ניו יורק מתגוררים מעט פחות מ- 20,000,000 תושבים, עם זאת בכדי להסיר את הגולל מעל פיזור האוכלוסין בה יש להתבונן בניו יורק באמצעות הפרדה גסה בין העיר ניו יורק לבין שאר המדינה. הסיבה לכך היא שמטרופולין ניו יורק לבדו (אשר כולל תושבים מניו ג'רזי השכנה) מאכלס לא פחות מ- 20,000,000 תושבים גם כן, כאשר העיר ניו יורק לבדה מכילה 8,300,000 תושבים.
מטרופוליני משנה לאור אורה המסנוור של העיר ניו יורק
בנוסף לכך, ישנם כמה ריכוזי אוכלוסין ומטרופולינים גדולים אשר נמצאים במקומות נוספים לאורך המדינה, אשר אינם קשורים בעיר העצומה, אשר מקשה מאוד על עצם ביצועה של השקעת נדל"ן בניו יורק, בשל העובדה שמחירי הנדל"ן בה אסטרונומים.
מבין אותם מטרופולינים ניתן למנות את בפאלו ורוצ'סטר, אשר לכל אחת מהן יש מטרופולין עצמאי אשר מאמיר לכדי מעל 1,000,000 תושבים. בכך למעשה השקעת נדל"ן בניו יורק מתחלקת לכמה סוגים, כאשר מבין מגוון האפשרויות ניתן למצוא גם ערים שוקקות, כמו גם פרברים שקטים, בנוסף לאשר נמצא ביניהם.
אוכלוסיית ניו יורק והדמוגרפיה שלה
כמוזכר לעיל, במדינת ניו יורק מתגוררים כ- 20,000,000 תושבים, אשר מתחלקים להרכבים מגזריים מגוונים מאוד ביחס לממוצע האמריקאי. הסיבה לכך כמובן היא היותה של ניו יורק (העיר), שער הכניסה עבור רבים אשר מהגרים לעבר ארצות הברית, כאשר היא מחזיקה בתואר זה כבר מזה מאה שלמה.
לכן, לא מפתיע לראות בניו יורק את התבססותם של מיעוטים גדולים כדוגמת היספאנים אשר מהווים 17.6% מסך כל האוכלוסייה, בנוסף לאפרו אמריקאיים אשר הינם 15.9%, כמו גם אסיאתיים אשר מונים 7.3% מסך כלל האוכלוסייה, זאת בנוסף כמובן לרוב לבן אשר מונה 58.3%.
ניו יורק והמגוון האתני והדתי שבה
בהמשך לכך, גם אותו רוב לבן מבוזר לכמה קבוצות אתניות משמעותיות, כדוגמת אירים (12.9%), איטלקים (13.6%), גרמנים (11%) ואנגלים (5.7%), כאשר בהיבט הדתי גם יהודים (7%) מהווים אחוז נכבד מאוכלוסיית המדינה כאשר הם הקבוצה הדתית ה- 4 בגדולה, לאחר אוונגליסטים (10%), פרוטסטנטים (16%) וקתולים (31%), אשר מספרם הגבוה נובע מאוכלוסייה אירית ואיטלקית משמעותית במדינה.
כלכלת ניו יורק
אי אפשר לדבר על השקעת נדל"ן בניו יורק מבלי להזכיר את כלכלת המדינה המפותחת, אשר ידועה ומפורסמת בשל היותה מרכז פיננסי חסר תקדים בכל רחבי העולם.
זאת כאשר אילו ניו יורק הייתה מדינה עצמאית, כלכלת המדינה הייתה במקום ה- 11 בגודלה בכל העולם, הסיבות לכך הן רבות, ונובעות מכלכלות ותעשיות אשר פועלות ביתר שאת בעיר, כדוגמת הבורסה בוול סטריט אשר הינה הבורסה הגדולה בעולם בהיבט רווח, כמו גם מפלי הניאגרה והעיר ניו יורק עצמה אשר מושכים אליהם מיליוני תיירים מדי שנה, כאשר אותה אוכלוסיית תיירים נזקקת לפתרונות דיור זמניים אשר השקעת נדל"ן בניו יורק מתעתדת לספק.
הייטק בניו יורק כסקטור כלכלי חדש
בנוסף לכך, בניו יורק החלו לאחרונה להדביק את הפער מיריבתם המושבעת קליפורניה, בעוד תעשיות הייטק וטכנולוגיה הפכו לרווחות ונפוצות יותר בעיר. זאת כאשר הן בעיר ניו יורק עצמה קיים כיום מעוז טכנולוגיה בדגש על מוצרי גיימינג חדשניים, אשר בשנת 2015 הושקעו בו לבדו 7.3 מיליארד דולר, זאת בנוסף לעמק הטכנולוגיה אשר קיים באלבני, סראטוגה ורנסלאר, אשר במחוזות הללו קיימת תעשייה זהה לסיליקון ואלי שבצידה השני של ארצות הברית.
שוק הנדל"ן בניו יורק
כאשר בוחנים השקעת נדל"ן בניו יורק לפי תשואה, המחוזות אשר בלטו לחיוב הם ניו רושל ופוקיפסי, אשר חוו צמיחה משמעותית (3.8% ו1.8% בהתאמה), אשר הביאה אותם לשכר דירה בהתאם של 2,192$ ו1,461$.
בהיבט שיאניות התשואה, ניתן לציין את מינלואה, וויט פליינס, קוראם, וניו רושל, כאשר בגין ה- 2 הראשונות שכר הדירה הממוצע הוא 2,800$, בעוד שלאחר מכן הוא צונח מעט עד כדי 2,200$, עד אשר ניו רושל אשר הינו המחוז ה- 5 בטיבו בהיבט תשואה.
