בין אם לאור הסלידה מהתנודתיות החריפה של שוק המניות, או שמא דווקא מתוך אמונה בהתחזקותם של נכסים ממשיים כדוגמת זהב, לאחרונה החל גל השקעות משמעותי אשר רובו ככולו מתעסק בנדל"ן בשווקים בעלי פוטנציאל, כאשר ארצות הברית בראשם.
כמו כן, לאור החשיבות הרבה אשר קיימת באפיון כל מדינה כשלעצמה, על סמך היבטי רגולציה, כלכלה, אוכלוסייה, וכמובן שוק הדיור, קיים צורך אינהרנטי להתאים את המדינה למשקיע בהיבט התשואה ואופי הצמיחה של האחרונה.
לפיכך, במאמר הקרוב נסקור את מאפייניה של השקעת נדל"ן בקונטיקט כמדינה אשר על אף גודלה הקטן, טומנת בחובה הזדמנויות רבות למשקיע הנדל"ן.
מי את קונטיקט
קונטיקט היא מדינה בחלקה הצפון מזרחי של ארצות הברית אשר ממוקמת בתוך ניו אינגלד, קונטיקט גובלת ברוד איילנד ממזרח, בחלקה הדרומי במפרץ לונג איילנד, כמו גם במערב בניו יורק ובצפון במסצ'וסטס. קונטיקט הייתה בטרם הפכה למדינה, לארץ אשר יושבה במידה רבה על ידי ילידים אמריקאיים, כאשר לראשונה היו אלו סוחרים הולנדים אשר קיבעו את מושבתם במדינה הקטנה.
לבסוף, לאור השתלטות הבריטים והתרחבות ההתיישבות האירופאית בצפון אמריקה, נדחקו אותם ילידים כלפי מערב, עד אשר כיום אין להם נוכחות משמעותית במדינה. כמו כן, קונטיקט היא אחת מ- 13 המושבות אשר הרימו לראשונה את נס המרד כנגד השלטון הבריטי, בכדי לייסד את מה שלימים תהפוך למעצמה הכלכלית החזקה בתבל.
אוכלוסיית קונטיקט
השקעת נדל"ן בקונטיקט מושפעת במידה רבה גם מהאופן בו האוכלוסייה מפוזרת על פני המדינה, כאשר אף על פי ששטחה של המדינה מדורג במקום ה- 48 מסך כלל מדינות ארצות הברית, היא גם המדינה ה- 4 במדד הצפיפות, היות וגרים בה כ- 3,700,000 תושבים על פני תא שטח קטן יחסית, אשר מהווה כ- 66% משטחה של מדינת ישראל.
צפיפות מרוכזת בדומה לישראל
בהמשך לכך, בהיבט פיזור האוכלוסין על פני המדינה, ניתן לראות כי בקונטיקט קיימים תנאי פיזור אוכלוסייה אשר במידה רבה משפיעים הפוטנציאל של צמיחת עלות נדל"ן, וכפועל יוצא מכך גם בכדאיות שנלוות למהלך כדוגמת השקעת נדל"ן בקונטיקט. כאשר זאת לאור הפיזור האחיד והצפוף אשר קיים באזור, כאשר מרבית האוכלוסייה מתגוררת ומעוניינת להתגורר בסמוך לקו החוף הדרומי של המדינה.
כלומר, המשמעות היא שרובם המוחלט של התושבים במדינה מתגוררים בתא שטח קטן יחסית, בדומה לאשר קורה בישראל בהיבט מישור החוף / גוש דן, כאשר המשמעות היא שהמחירים צפויים להמשיך לעלות לאור ריבוי האוכלוסין הטבעית.
מטרופולינים בקונטיקט
בהמשך לכך, במטרופולין הרטפורד לבדו, מתגוררים כ- 33% מסך תושבי המדינה, כאשר במטרופולינים ניו הייבן וברידג'פורט, גרים ביחד עם הראשון יותר מ- 66% מתושבי המדינה.
כלומר, מרבית האוכלוסייה מתגוררת באזורים אשר הינם צפופים כעת, כאשר המשמעות היא עליית מחירים ולאור הביקוש הגבוה על פני ההיצע המועט, עובדה אשר אמורה להטיב עם אלו אשר מאמינים כי מחירי הנכסים צפויים לעלות.
דמוגרפיית קונטיקט
בהיבט הדמוגרפי, קונטיקט מחזיקה בנתונים אשר הולמים את הממוצע הדמוגרפי בניו אינגלנד, כאשר קיים רוב לבן משמעותי לצד מספר מיעוטים גדולים יותר או פחות. כלומר, בעוד ש- 71.2% מכלל האוכלוסייה הינם לבנים, קיימים 2 מיעוטים משמעותיים בדוגמת אפרו אמריקאיים (10.1%) והיספאניים (13.4%), אשר גדלים משמעותית יותר משער הקבוצות הדמוגרפיות במדינה. זאת בנוסף לקיומו של מיעוט אסיאתי אשר מונה 3.8%, כמו גם אחוזון קטן של ילידים אמריקאיים אשר עודם חיים במדינה, ומהווים בהתאם 0.3% מכלל תושביה.
כלכלת קונטיקט
כלכלת קונטיקט מורכבת מכמה אלמנטים אשר הופכים אותה לחזקה ואמידה ביחס לכלל ארצות הברית.
זאת לאור רגולציית מיסוי ייחודית, כמו גם הכנסה ממוצעת לנפש אשר הינה ה- 2 בטיבה בארצות הברית, בנוסף לכך שחלק ארי מתושבי המדינה פועלים במדינת ניו יורק השכנה, בעודם משלמים מס פחות לקונטיקט עצמה.
בנוסף לכך, קונטיקט היא מרכז אמריקאי לתעשיות כדוגמת בנקאות וביטוח, כאשר הרטפורד מהווה מרכז עצבים בהקשר זה, בעודה מכילה את משרדיה של חברות משמעותיות בתחום הפיננסיים כדוגמת ברייקשייר הת'וואי של וורן באפט הידוע, בנק אוף אמריקה, ברידג'ווטר אסוסיאטס, ומאס מיוטואל.
תעשיות אוויר וחלל והשפעתן על השקעת נדל"ן בקונטיקט
זאת ועוד, כי ייצור מהווה גורם הכוח ה- 3 בגודלו בכלכלת קונטיקט, כאשר ישנם מפעלי ענק של חברות בודדות כדוגמת ריית'און טכנולוגיות, אשר מעסיקה לבדה כ- 19,000 עובדים במפעליה השונים.
בהמשך לכך, ייצור עוסק בעיקר בתעשיות אשר קשורות לתעשיות אוויר וחלל, כאשר לוקהיד מרטין הבינלאומית, כמו גם לקולינס איירספייס, סירוסקי תעופה, ופראט & וויטני, אשר כולם גורמים מרכזים בתעשייה זו, מחזיקים במטותיהם ומפעלים רבים במדינה עצמה.
התרומה של עובדה זו לכדאיותה של השקעת נדל"ן בקונטיקט היא עצם היותם של אוכלוסיית העובדים באותה מדינה כזו אשר נזקקת לעתים תכופות לפתרונות דיור זמניים, כצורך וביקוש אשר השקעת נדל"ן בקונטיקט מתעתדת בעצמה לספק.
שוק הנדל"ן בקונטיקט
כאשר בוחנים את היבטי התשואה אשר כרוכים בביצוע השקעת נדל"ן בקונטיקט, יש לציין כי בקונטיקט חלה לאחרונה דעיכה מסוימת בכמות הנכסים אשר נמכרו, כאשר ב2019 נמכרו סך הכל 33,146 בתים, כאשר מדובר בירידה של 2.1% מ- 2018, נתון אשר לא מעיד על ירידת מחירי הנכסים, כאשר אף על פי ירידה בביקוש מחירם עלה ב- 0.4% לכדי 260,000$.
כמו כן, קונטיקט היא המדינה ה- 7 בהיבטי תחלופת הנדל"ן, כמדינה אשר נרכשות ונמכרות בה דירות בכמות רבה מאוד בהיבט לאומי.
זאת ועוד, כי אילו נתבונן בשוק השכירות, ניתן לראות כי שכר הדירה הממוצע במדינה בעבור דירת 3 חדרים הינו – 1,644$, כאשר אילו מתבוננים באזורי הביקוש אשר נמצאים בחלקה הדרום מערבי של המדינה, כדוגמת מחוז פיירפילד, הסכום קופת דרמית לכדי 2,616$ מדי חודש.
לסיכום – השקעת נדל"ן בקונטיקט כצבר תנאים ייחודי
קונטיקט היא מדינה אמידה כלכלית, כמו גם בעלת אוכלוסייה אשר ממקסמת את היבטי הרגולציה אשר חלים עליה, בעודה עובדת בניו יורק השכנה אך משלמת מס פחות בקונטיקט, כמו גם שוק נדל"ני ענף ופעיל.
לכן, ניתן לומר כי קיים יסוד סביר להניח כי השקעת נדל"ן בקונטיקט מהווה צעד כלכלי אשר טומן בחובו פוטנציאל רב, אשר לאור האטה מסוימת במחירי הדירות כרגע, עלולה להיות זולה מאשר תתגלה בעתיד הלא רחוק.
