השקעת נדל"ן בקרוליינה הדרומית היא דוגמה לוודאות וליציבות היחסית אשר נלווית להשקעת נדל"ן כשנעשית באזור אשר נתמך בצורה משמעותית על ידי הרגולטור. זאת כאשר לאור משבר כלכלי עתיק שפקד אותה עוד בסוף המאה ה- 19, זכתה המדינה לנוכחות צבאית ענפה אשר מהווה במידה רבה חבל הצלה משמעותי למשקיע הנדל"ן הממוצע.
לפיכך, לאור היותן של השקעות נדל"ן בארצות הברית תופעה אשר גדלה חדשות לבקרים, אשר הובילה להגדלת החשיבות של הכרת המדינה על בוריה בטרם המשקיע ישליך את יהבו אודותיה לשווא, במאמר הקרוב נסקור ונדון במאפייניה של השקעת נדל"ן בקרוליינה הדרומית, כמו גם המאפיינים השונים אשר נלווים למדינה עצמה.
מי את קרוליינה הדרומית
קרוליינה הדרומית היא מדינה בחלקה הדרום מזרחי של ארצות הברית, כאשר בהיבט התרבותי היא מוגדרת כחלק מהדרום האמריקאי. קרוליינה הדרומית גובלת בקרוליינה הצפונית בצפון, באוקיינוס האטלנטי במזרח, כמו גם בג'ורג'יה בדרומה ובמערבה.
קרוליינה הדרומית נפקדה לראשונה על ידי מגלי ארצות ספרדים עוד היישר במאה ה- 16, כאשר היו אלו דווקא הצרפתים אשר התיישבו בה באמצע המאה, בשנת 1562. לבסוף, היו אלו הבריטים אשר כבשו את שטחה של המדינה שתקום, ורתמו את סוסיה תחת עגלתו של הכתר הבריטי.
בהתאם לזאת, קרוליינה הדרומית היא אחת מ- 13 המושבות אשר הרימו את נס המרד כנגד הבריטים, כמו גם המדינה ה- 8 אשר חתמה על חוקת ארצות הברית.
משבר כלכלי בסוף המאה ה- 19 והשפעתו עד היום
לאור הגעתה של המהפכה התעשייתית לשטחי קרוליינה הדרומית בשלב אוחר יותר מאשר מקבילותיה, קרוליינה הדרומית לא הצליחה לבצע את הצמיחה וההסתגלות ההכרחית לדאז, כאשר לאור זאת השפל הכלכלי של שנות ה- 30 של המאה ה- 20 פגע בה בצורה חריפה.
לאור זאת, מתוך רצון לסייע למדינה ולחלצה מאשר נקלע לתוכו, בקרוליינה הדרומית הוקמו בסיסי צבא רבים וגדולים, אשר מעסיקים עשרות אלפי תושבים, כאשר מרכיב לא מבוטל מאותם מועסקים הינם אוכלוסיות זמניות אשר נעות בין בסיסים לפרקי זמן קצרים.
השפעתה של נוכחות צבאית מוגברת זו על השקעת נדל"ן בקרוליינה הדרומית, היא שלאור ארעיותה של אותה אוכלוסייה, עליה להסתמך במידה רבה על פתרונות דיור זמניים, כאשר לאור הביקוש והצורך הזה, השקעת נדל"ן בקרוליינה הדרומית שואפת להוות היצע.
אוכלוסיית קרוליינה הדרומית
כיום במדינה מתגוררים כ- 5,200,000 תושבים, כאשר ניתן לציין לזכותה אחוז פריון וגידול טבעי מרשים במיוחד, כאשר משנת 2000 ועד היום נעשה גידול של 22% באוכלוסיית המדינה.
כמו כן, בהיבט פיזורם הגיאוגרפי של תושבי המדינה, ניתן להבחין במספר מטרופולינים גדולים כדוגמת שארלוט, גרינוויל, קולומביה, וצ'ארלסטון. כאשר אלו יחדיו מאכלסים לא פחות מ – 4,600,000 תושבים, כאשר מדובר במעל ל- 85% מסך כלל התושבים במדינה.
תופעת העיור והשפעתה על השקעת נדל"ן בקרוליינה הדרומית
בנוסף לכך, בקרוליינה הדרומית בדומה למדינות רבות באזורה בארצות הברית, חלה תופעת עיור מסיבית אשר משתלבת במידה רבה עם אשר הוזכר לעיל, כעדות לנטישתן של אוכלוסיות שנות את אזורי הספר, בעודן מבקשות לגור באזורים אשר לעתים רבות הינם מאוכלסים טרם לכן, ובכך גורמים הן לעליית הביקוש והן לעליית מחירים, וכפועל יוצא מכך – לחיזוק הפוטנציאל הכלכלי אשר טמון בהשקעת נדל"ן בקרוליינה הדרומית.
דמוגרפיית קרוליינה הדרומית
בהיבט החלוקה לפי מגזרים, לקרוליינה הדרומית יש מערכת יחסים ארוכה בין 2 מגזרים בולטים, אשר הינם אפרו אמריקאיים ואוכלוסייה לבנה.
זאת לאור קיומן של החלפות תכופות אשר נעשו בין 2 קבוצות אלו סביב זהות הרוב אל מול המיעוט, כאשר בשנת 1730 היו האפרו אמריקאיים לרוב עד סוף המאה ה- 18, כאשר לאחר פרק זמן קצרצר בו התופעה השתנתה, חזרו האחרונים להיות רוב עד לשנות ה- 30 של המאה ה- 20.
לעומת זאת, כיום 63.8% מסך כלל התושבים הינם לבנים, כאשר 27.3% בלבד הינם אפרו אמריקאיים, בנוסף לכך, קיימים מיעוטים זניחים יחסית כדוגמת היספאנים אשר מהווים 5.7% מסך כלל התושבים, כמו גם אסיאתיים אשר הינם 1.7% מכלל האוכלוסייה.
כלכלת קרוליינה הדרומית
בהיבט הכלכלי קרוליינה הדרומית ממוקמת במקום טוב במרכז, כאשר היא הכלכלה ה- 26 בגודלה בכלל ארצות הברית. מבחינת משלחי יד נפוצים, בקרוליינה הדרומית קיימת תעשיית טקסטיל, תעשיית כימיקלים, נייר, מכונאות, רכבים ובכללי ייצור סחורות באמצעות מפעלים גדולים אשר קיימים במדינה לעתים יותר מ- 100 שנים.
דוגמה נוספת למשקלם הרב של מפעלים שונים, היא בדוגמת חברת בואינג העולמית, אשר קבעה בקרוליינה הדרומית את מפעליה לייצור מטוסה החדש ביותר 787 דרימליינר.
בנוסף לכך, קיימת גם תעשייה חקלאית ענפה אשר עיקר פירותיה הינם טבק, עופות, כותנה, בקר, מוצרי חלב, סויה, חציר, אורז ובשר לבן.
מרבית משלחי היד הללו כוללים אוכלוסיות אשר אינן בעלות כושר קנייה מהותי, וככאלה לעתים תכופות הינן נאלצות לעשות שימוש בפתרונות דיור זמניים כדוגמת השכרת נכסים. בכך למעשה מהווים כלל המפעלים הללו מעין ערובה מסוימת לאופק הכלכלי ולביקוש אשר קיים למהלך כלכלי כדוגמת השקעת נדל"ן בקרוליינה הדרומית.
שוק הנדל"ן בקרוליינה הדרומית
בהמשך לכך, אילו מסתכלים בהיבט התשואה על שכר הדירה אשר קיים בקרוליינה הדרומית, ניתן לראות כי אף על פי ששכר הדירה הממוצע בעבור דירת 3 חדרים הינו 1,044$, אילו מתבוננים באזורי הביקוש הסכום עולה במידה רבה.
זאת כאשר חלקה הדרום מזרחי של המדינה, אשר מכיל את מחוז ברקלי, דורצ'סטר וצ'ארלסטון, מניב בעבור אותו נכס סכום אשר גבוה בכ- 50% מן הממוצע, כלומר כ- 1,500$ מדי חודש.
לסיכום – קרוליינה הדרומית כאפשרות סולידית ויציבה
כפי שניתן להבחין, לאור משלחי היד הקבועים יחסית שקיימים במדינה אשר ספק אם יעלמו בקרוב, כדוגמת חקלאות ומשרות ממשלתיות, קיים יסוד סביר להניח כי הביקוש לפתרונות נדל"ן לא צפוי להיעלם מן המדינה הדרום מזרחית.
עם זאת, לאור תשואתה אשר אינה גבוהה במיוחד, כמו גם היעדר מנועי צמיחה משמעותיים בה, ספק אם מדובר בשוק אשר עתיד לפרוץ ולהוות מוקד נדל"ן אמריקאי.
לפיכך, נדמה כי השקעת נדל"ן בקרוליינה הדרומית מהווה צעד סולידי יחסית, כאשר באמצעותו המשקיע למעשה משקיע את כספו באפיק נוח ויציב, כאשר התקווה לעלייה דרמטית במחירי הנדל"ן עודנה קיימת.
