“אי אפשר לאבד נכס נדל”ן, אי אפשר לגנוב אותו ואי אפשר להזיז אותו ממקומו. נדל”ן הוא פחות או יותר ההשקעה הבטוחה ביותר בעולם” – פרנקלין ד. רווזלט.
קשה להתווכח עם ציטוטו האלמותי של מי שהיה לנשיא ארצות הברית באחת מתקופותיה החשובות ביותר, תקופה בה עברה מדינה שלמה ממיתון אשר גבה קורבנות רעב, לכדי שגשוג כלכלי שעדיין לא נראה כמותו בהיסטוריה המודרנית, והתבטא בפריחה חסרת תקדים לכדי מציאות בה רוב המשק היה זקוק למפרנס אחד בלבד בכדי להתקיים.
כיום לעומת דאז, הכלכלה והמבנה הייחודי שלה מצריכים מהאדם הפרטי גיוון מתמיד של מקורות הכנסתו בכדי לשמור על האפשרות לחופש ועצמאות כלכליים, כאשר מאז ומתמיד נדל"ן היווה אופציה מועדפת על המשקיעים, בשל היותו יציב, כמו גם בעקבות היותו בעל ערך וביקוש רב.
מבין כלל האפשרויות אשר מונחות בפניו של משקיע הנדל"ן הפרטי, ניצבת ראשונה במעלה השקעת נדל"ן בארצות הברית, כאשר האחרונה מציעה למשקיע מגוון רב של מדינות שונות בעלי מאפיינים שונים כמו גם כלכלות שונות, אשר באמצעותן יכול המשקיע לדייק ולחדד את חזונו הכלכלי, בהתאם לראות עיניו.
לפיכך, במאמר הקרוב נדון במשמעויות של השקעה בעולם הנדל"ן האמריקאי, כאשר אנחנו מתמקדים בעיקר ברעיון השקעת נדל"ן בדלאוור.
מי את דלאוור?
דלאוור היא המדינה הראשונה מבין 13 המושבות האמריקאיות לאשר את חוקת ארצות הברית ולמעשה הראשונה בכלל ארצות הברית להצטרף לאיחוד. היא קרויה על שמו של נהר הדלאוור, אשר האחרון זכה לכינויו לאחר שנקרא אודות ברון אשר התפאר בכינוי דה לה וור, כאשר שימש כמושל וירג'יניה.
דלאוור הינה מדינה קטנה יחסית במונחי ארצות הברית, כאשר היא מונה מעט פחות מ- 1,000,000 תושבים, כמו גם בעלת 6,452 קמ"ר, נתון אשר מציב אותה במקום ה49/50 מתוך כלל המדינה.
אוכלוסיית דלאוור וקצב צמיחתה המהיר
כפי שצוין לעיל, אוכלוסיית דלאוור אינה גדולה במיוחד, אך כזו אשר מתאפיינת בגידול אוכלוסין גבוה מאוד יחסית. כלומר, אוכלוסיית דלאוור שילשה את עצמה ב70 השנים האחרונות, כאשר הממוצע שלה לגדילה עבור עשור באותו פרק זמן הוא 17.5%, נתון אשר מעיד על פריון חיובי כמו גם הגירה חיובית אל תוך המדינה, עובדות אשר מחזקות את כדאיותה של השקעת נדל"ן בדלאוור, כמדינה בעלת שוק צומח.
דלאוור לפי מגזרים וקבוצות אוכלוסייה
מבחינת פירוק מגזרי, דלאוור מתאפיינת ברוב של אוכלוסייה לבנה אשר אט אט מצטמצם ומאבד מגודלו היחסי, אילו בשנת 1990 האוכלוסייה הלבנה הייתה כ80.3% מכלל האוכלוסייה, כיום היא מוערכת כ- 65%. זאת ועוד כי מנגד האוכלוסייה האפרו אמריקאית גדלה כאשר באותו פרק זמן היא צמחה מ16.9% לכדי 21.4%. בנוסף לכך, ישנו מיעוט גדול של היספאנים אשר מהווים 8.2% מכלל האוכלוסייה, כמו גם מיעוט אסיאתי אשר מהווה 3.5%.
נתון מעניין נוסף בהקשר דמוגרפיה הוא הילודה לפי גזע, כאשר חלקם היחסי של תינוקות היספאניים גדול פי 2 מחלקם באוכלוסייה, כאשר הם מהויים 16.1% מכלל הילודה, זאת בנוסף גם לילודה האפרו אמריקאית, אשר מהווה 26.1% מכלל הילודה.
דלאוור כאבן שואבת לעסקים ותאגידים
דלאוור מדינה מאוד עשירה ביחס לכלל ארצות הברית, סימוכין לכך ניתן לשאוב מהעובדה כי 6.2% מכלל האוכלוסייה שלה הם – מיליונרים, נתון אשר ממקם אותה במקום ה- 9 בארצות הברית בכמות מיליונרים פר נפש.
כמו כן, בעקבות רגולציית המס המאוד נוחה של דלאוור, היא מהווה בית לעסקים רבים וחברות עתק אשר בוחרות להתאגד בה ולקיים בה את ענייניהם הרגולטיביים. נוחות זו מתבטאת בעובדה כי יותר מ50% מכלל החברות אשר נסחרות באופן ציבורי בארצות הברית, ו63% מכלל 500 החברות הגדולות במעצמה הגדולה בתבל, בוחרות להירשם תחת חוקיה של מדינת דלאוור.
שוק הנדל"ן בדלאוור
גורם נוסף אשר מחזק את הפוטנציאל הכלכלי של השקעת נדל"ן בדלאוור, הוא שוק השכירות היציב והפורה שלה. שכר הדירה הממוצע בדלאוור עומד על 1,400$ מדי חודש, כאשר ממוצע עבור מ"ר הינו 3$.
כמו כן, הצורך והנפח של שוק נדל"ן לא צפוי להיעלם בעקבות הביקוש הרב אשר נובע מבסיס חיל האוויר הגדול אשר ממוקם בדלאוור, בסיס אשר הינו גם המעסיק העיקרי במדינה. מעסיק אשר אחת לתקופה מזמן אוכלוסייה חדשה לתוכה אשר אינה מבוססת ואינה צפויה לשהות בה לפרק זמן אשר מצדיק רכישת נכס – נתון אשר מוביל את אותם לקוחות כפרי בשל לידם של בעלי הנכסים, ומחזק את הצורך שעליו השקעת נדל"ן בדלאוור מסתמכת.
מחירי שכירות בהתאם לגודל הדירה
מחירי השכירות החציוניים בדלאוור משתנים במידה רבה בהתאם לגודל הדירה, כאשר דירת סטודיו רגילה עולה כ-1019$, בעוד שדירת חדר שינה אחת מחזיקה במחיר דומה – 1050$. לעומת זאת, כאשר גודל הדירה גדל לכדי 2 ו3 חדרים, המחיר בהתאמה עולה ל1,200$ ו1,450$. לבסוף, דירת 4 חדרי שינה בדלאוור מזכה את בעליה ב1,800$ חודשיים.
לסיכום – דלאוור כמדינה עשירה יציבה ובעלת אוכלוסייה מגוונת
השקעת נדל"ן בדלאוור טומנת בחובה השקעה בכלכלה עמידה וחזקה, אשר נהנית מרגולציה מועטה ככל הניתן, כמו גם באוכלוסיות מיעוטים אשר מתרבות בקצב מהר, וידועות כסוג אוכלוסייה אשר נאלץ להיעזר יותר מכלל האוכלוסייה בפתרונות דיור זמניים. אי לכך ובהתאם לזאת, מסתמנת השקעת נדל"ן בדלאוור כהשקעה בשוק נוח ובעל תשואה בטוחה יחסית, שילוב אשר לא צפוי להשתנות בקרוב.