רבות תואר וסופר אודות החשיבות של יצירת מקורות הכנסה פסיביים, כאפיק הכנסה אשר מבטיח תשואה ללא מאמץ תפעולי. לאור זאת, צצו כפטריות לאחר הגשם יוזמות נדל"ן חדשות ברחבי הגלובוס, אשר התאפשרו במידה רבה בשנים האחרונות בעקבות הגלובליזציה והדיגיטציה אשר שינו את חיינו ככלל ואת כיסנו בפרט.
כמו כן, מבין כלל אותן יוזמות נדל"ן חדשות, חשוב לדעת להפריד ולסווג אילו יוזמות אינן רלוונטיות ואילו דווקא כן, כאשר כמו כל השקעה, שאלת התשואה אל מול עלות היא המבחן המרכזי בקבלת ההחלטה.
לכן, אף על פי כי לא מפתיע לגלות שמשקיעים רבים בוחרים לשים את פעמם לעבר ארצות הברית, ישנן מדינות בתוך אותו איגוד עצום אשר הינן דווקא מפתיעות יותר. מבין אותן מדינות, נעסוק במאמר הקרוב במאפייני השקעת נדל"ן בוויומינג, כהזדמנות כלכלית אשר טרם התגלתה לציבור הרחב.
וויומינג – מבוא
וויומינג, אשר שמה ניתן לה מן השפה האינדיאנית ומשמעותו היא "המישורים הגדולים", היא מדינה בחלקה הצפון מערבי של ארצות הברית, אשר גובלת בחלקה הצפוני עם מונטנה, במערב עם איידהו, במזרח עם דקוטה הדרומית ונברסקה, ובחלקה הדרומי עם קולורדו ויוטה. כמו כן, במדינה עובר רכס הרי הרוקי, כמו גם הפארק הלאומי ילוסטון, אשר מהווים מוקד משיכה לתיירים מכלל העולם.
וויומינג הצטרפה לארצות הברית בסופה של המאה ה- 19, כאשר בשנת 1890 נהפכה למדינה מן המניין.
דמוגרפיה ואוכלוסייה בוויומינג
אף על פי כי וויומינג היא העשירית בגדולה מבין כלל מדינות ארצות הברית, אשר מתוכן ניתן למנות מדינות ענק כמו פלורידה, טקסס, וקליפורניה, בוויומינג מתגוררת האוכלוסייה הקטנה ביותר, כאשר היא מונה לא יותר מ- 600,000 תושבים.
כמו כן, בהיבט פירוק האוכלוסין, 82.9% הינם לבנים, כאשר המיעוט הבולט ביותר אחריהם הם ההיספאנים אשר מהווים 10% מכלל האוכלוסייה, ביחד עם 2 מיעוטים זניחים יחסית, כאשר ילידים אמריקאיים מהווים 2.7% ואפרו אמריקאיים 1.6%. עם זאת, בהיבט הילודה, יותר מ25% מהתינוקות אשר נולדים בוויומינג הינם בני מיעוטים. נתון אשר מצביע על עתידה הדמוגרפי המגוון יותר אשר אליו המדינה צועדת.
בנוסף לכך, עצם הפריון המהיר והריבוי הטבעי של אותן אוכלוסיות מיעוטים, מחזק את הצורך אשר עתיד להיווצר בהיבט הדיור, וכנגזרת ישירה של כך גם מחזק את כדאיותה של השקעת נדל"ן בוויומינג ככלל.
כלכלת וויומינג
וויומינג עשתה את הונה היחסי בעבר מגידולי חקלאות כמו גם חציבת מינרלים מן הקרקע, כאשר ביניהם ניתן למנות – נפט, אורניום, גז טבעי, פחם, ומתאן. התעשייה גדלה כל כך עד שבשנות ה- 80 25% מכלל הנתרן הפחמני בעולם הגיע מוויומינג.
עם זאת, בעקבות תמורות אשר חלו בעולם המינרלים, כלכלת וויומינג עברה להתבסס גם על תיירות ענפה אשר נובעת מהפארקים הלאומיים הרבים שיש בה, תיירות אשר מושכת לרוב אנשים אמידים מרחבי העולם.
עצם היותה של אוכלוסייה זמינה כדוגמת תיירים, במקשה אחת עם אוכלוסייה אשר הינה חלשה כלכלית יחסית כדוגמת האוכלוסייה אשר פועלת במכרות, יוצר ביקוש גדול יחסית לפתרונות דיור זמניים, וכפועל יוצא מכך – כמכפיל כוח כלכלי אשר הינו תוצרה של השקעת נדל"ן בוויומינג.
מערכת המיסוי בוויומינג והשפעתה על תשואת השקעת נדל"ן בוויומינג
בוויומינג בדומה למספר מועט מאוד של מדינות נוספות בארצות הברית, אין מס הכנסה, כמו גם מס פרישה, והמס היחידי שחל בה הוא מס מכירה אשר עומד על 4%, כמו גם מס מחוזי אשר לעתים מוסיף עוד כ-1% לסך ההוצאות.
בנוסף לכך, קיימים מיסים אשר עניינם בעיקר סביב מחייה בוויומינג עצמה, כמו מס קניות או מס שירותים עירוניים, אשר אינם רלוונטיים למשקיע נדל"ן שאינו מתגורר במדינה עצמה. לפיכך, בעוד אדם מבצע השקעת נדל"ן בוויומינג, אף על פי כי ייתכן וההכנסה החודשית מהנכס שלו עלולה להיות גבוהה יותר, בהיבט המיסוי הרגולציה הנוחה מצד ממשלת וויומינג מחזקת את הכדאיות של המהלך.
שכירות ממוצעת בוויומינג
שכר הדירה הממוצע בוויומינג עומד על 942$, כאשר השינוי השנתי הוא גידול נאה של 8%, כמו כן, גודלה של דירה ממוצעת בשוק השכירות הוא 263 מ"ר, בנוסף לכך, 33% מכלל הדירות בוויומינג נועדו לשכירות ומושכרות כדרך קבע.
כמו כן, מבחינת שכר הדירה, 7% מסך כלל הדירות מושכרות עבור 500$ – 700$, כאשר 67% מכלל הדירות מעניקות לבעליהן תשואה חודשית בשווי שנע בין 700$ לכדי 1000$, עד אשר לבסוף 26% מכלל הדירות להשכרה גובות מעל 1000$ מדי חודש.
לסיכום – וויומינג כהשקעה לטווח ארוך
אף על פי כי מחירי השכירות בוויומינג הינם נמוכים מעט מהממוצע הארצי, עצם היותה כלכלה אשר מבוססת ברובה על תיירות כמו גם בעלת אוכלוסייה אשר עתידה להתגוון ולהתרבות בקצב מהיר יותר, בנוסף לרגולציה נוחה מאוד בדומת מיסוי קל, הופכים את השקעת נדל"ן בוויומינג לצעד כלכלי ומשתלם.