אילו בעבר השקעה בנכסים מניבי תשואה הייתה מנת חלקם של העשירים בלבד, הרי שהיום מדובר בזכות ויכולת אשר מוקנית לכל אשר חפץ בה. זאת מכיוון שבאמצעות הדיגיטציה והטכנולוגיה אשר קיימות כיום מתאפשר לכל אדם להשקיע בעשרות שווקי נדל"ן חובקי עולם, בין אם באמצעות קרנות ריט (REIT) או דרך קניית נכסים בחו"ל אשר מחירם, כמו גם הרגולציה המעטה אשר קיימת בעניינם לעומת הנהוג בישראל, הופכים את המהלך לכדאי ומשתלם.
כמו כן, לא מפתיע לגלות שמרבית המשקיעים משליכים את יהבם דווקא לכיוון ארצות הברית, כיוון שהיציבות כמו גם השוק החופשי שמציעה המעצמה הכלכלית הגדולה בתבל, הופכים את שוק הנדל"ן בה לבעל עניין רב. עם זאת, מבין כלל המדינות השונות בארצות הברית ישנן כאלו אשר מחזיקות במאפיינים ייחודים אשר הופכים אותן לכדאיות יותר או פחות בהתאם לצרכיו האינדיבידואלים של המשקיע בהיבטי תשואה וצמיחה.
לפיכך, במאמר הקרוב נדון בהרחבה בהיבטיה של השקעת נדל"ן בטנסי, כמדינה אשר עלולה לקרוץ לרבים, כאפיק ליצירת הכנסה פסיבית משמעותית.
מי את טנסי?
טנסי היא המדינה ה- 16 אשר הצטרפה לאיחוד המדינות שכיום כלל העולם מכיר כארצות הברית. טנסי נמצאת גיאוגרפית בחלקה הדרום מזרחי של ארצות הברית, אך בהיבטי תרבות וזהות היא מוגדרת כחלק מהדרום האמריקאי.
בנוסף לכך, טנסי גובלת במספר שיא של מדינות, כאשר גבולותיה באים בממשק עם לא פחות מ-8 מדינות אחרות, נתון אשר הופך את טנסי לצומת דרכים שמתבטאת בכניסה רבה של תושבי חוץ אל תוך שטחי המדינה, ובכך מעלים את ערכה של השקעת נדל"ן בטנסי.
טנסי הפכה למדינה לאחר מאבק ארוך שגרר הזנחה והתעלמות מצד גורמי הממשל האמריקאי דאז, כאשר בראשית דרכה הייתה נתונה לפרק זמן קצרצר לשליטה ספרדית, אשר התחלפה בממשל עקיף אשר קבע כי טנסי תהא תחת שליטתה העקיפה של צפון קרוליינה. לבסוף משהאחרונה הביעה את רוצה להסיר את אחריותה מ-6 המחוזות של טנסי, הוענקה למדינה עצמאות והיא התקבלה לאיחוד בשנת 1796.
האוכלוסייה הצומחת של טנסי
בטנסי מתגוררים כיום מעט פחות מ- 7,000,000 תושבים, כאשר מדובר באוכלוסייה בעלת פריון גבוה יחסי כמו גם הגירה חיובית לשטחיה, בשל העובדה שהאוכלוסייה שם גודלת בקצב מרשים, אשר עומד על 11.4% לעשור במשך 30 השנים האחרונות.
עצם ריבוי האוכלוסין הנ"ל גורם לצורך מיידי ורחב אשר חוצה את כלל המגזרים, לפתרונות דיור זמניים כדוגמת בתים ו/או השכרת נכסים קיימים. צורך אשר באמצעות השקעת נדל"ן בטנסי ניתן לבנות אודותיו תשואה ניכרת.
הדמוגרפיה של טנסי
בהיבט פירוק לפי מגזרים שונים, בטנסי בדומה למדינות נוספות ברחבי הדרום, ישנו רוב לבן משמעותי, אשר מוערך בכ- 77.7%, כאשר אחריו נמצא מיעוט גדול של אפרו אמריקאיים בדמות 16.8%, זאת כאשר אחריהם ניצבים מיעוט היספאנים ואסיאתיים, אשר בהתאמה מהווים 5% ו- 1.7% מכלל האוכלוסייה.
כמו כן, ניתן להבחין כי המגמה עתידה להשתנות בשל נתוני הילודה, אשר מראים כי האוכלוסייה הלבנה בטנסי אחראית לפחות מ- 66% מהלידות, כאשר כלל המיעוטים רושמים אחוזים גבוהים מחלקם היחסי במדינה.
כלכלת טנסי
טנסי, בדומה למדינות רבות ממחוזותיה, הסתמכה בעבר אך ורק על ייצוא סחורות לרחבי העולם, כאשר משלח ידה העיקר היה סביב טקסטיל, כותנה, בקר ומכשירים אלקטרוניים. זאת כאשר בטנסי ישנן 82,000 חוות, כאשר 59% מתוכן עוסקות בגידול חיות משק.
עם זאת, לאחרונה בשנים האחרונות בשל נתוני מיסוי נוחים, חברות מחסריות רבות החלו למקם את מטותיהן במדינה הדרומית, כאשר פדקס, קטרפילר, תאגיד הרפואה האמריקאי, כמו גם קונצרן הנפט פיילוט, מחזיקים במשרדי האם שלהם בה.
זאת ועוד, כי קיימת תעשיית רכב ענפה בטנסי, כאשר לניסן, פולקסווגן, מיצובישי, וג'נרל מוטורוס יש מפעלים גדולים במדינה. אשר בעקבות חוקים אשר מקשים על היכולת של עובדים להתאגד תחת איחוד עובדים, מצאו בה כר פורה לביצוע עסקיהם.
כמו כן, האוכלוסיות של אותם מפעלים הן לרוב האוכלוסיות אשר נוטות לריבוי טבעי ופריון גבוה כמו גם בעלות הכנסה נמוכה, וככאלה הן נאלצות לעתים רבות להסתמך על פתרונות דיור זמניים, נתון אשר מחזק את כדאיותה של השקעת נדל"ן בטנסי.
מיסוי כגורם המחזק את הפוטנציאל של השקעת נדל"ן בטנסי
לטנסי יש מוניטין כמדינה בעלת חוקי מיסוי מאוד נוחים, מוניטין אשר משך אליה עשרות חברות שונות, אך הינו משמעותי גם למשקיע הבודד. כלומר, עקב היעדרו של מס הכנסה במדינה, כמו גם מס חברות ותאגידים, לבעל הון בטנסי נשארים חלקים גדולים יותר מתשואתו מאשר מקומות אחרים.
הנתון המשמעותי עבור השקעת נדל"ן בטנסי הוא שעבור הכנסות בגין 1250$ עד כדי 2500$, אין צורך לשלם מס כלל. מעבר לכך, ישנם מיסים נוספים בדמות מס מכירות או מיסים אשר רלוונטיים ליוקר המחייה בתוך המדינה, ואינם מנת חלקו של משקיע מרוחק.
כך למעשה המשקיע יכול למעשה לקבל את כלל שכר הדירה שלו הוא זכאי מבלי שהמדינה תקזז בתורה ולו אגורה ממנו, כאשר אך ורק מיסים פדרליים או מס הכנסה ישראלי נאלצים להיכנס בתחשיב. הפחתה אשר מגבירה במידה רבה את גובה התשואה אשר ניתן לקבל כתוצר של השקעת נדל"ן בטנסי.
שוק הנדל"ן בטנסי
אילו מסתכלים על נאשוויל בירת טנסי, ניתן להבחין כי שכר הדירה הממוצע במדינה עומד על 1,428$, כאשר ישנה צמיחה חיובית של 6% מדי שנה בהיבט התשואה. כמו כן, נתון חיובי נוסף עבור משקיע הנדל"ן, הוא שלא פחות מ46% מכלל הדירות בטנסי הינן להשכרה ומיועדות לציבור השוכרים הרב אשר קיים בה.
בנוסף לכך, אילו נסתכל על חלוקת הדירות להשכרה בהתאם לשכר הדירה אשר נלווה להן – כלומר התשואה, ניתן לראות כי 2% מכלל הדירות מניבות שכר דירה אשר נע בין 500$ לכדי 700$, כאשר 16% נמצאות בין הטווח של 700$ עד כדי 1000$. כמו כן, 47% מכלל הדירות מעניקות לבעליהן תשואה חודשית אשר הינה בין 1000$ לכדי 1500$, כאשר לבסוף 25% מהדירות מושכרות בעבור סכום אשר חוצה את רף 1500$ עד 2000$, כאשר 10% מכלל הדירות מזכה את משקיע הנדל"ן במעל 2000$.
קיומו של צבר תנאים אידיאלי בהיבט השקעת נדל"ן בטנסי
ניתן לראות כי טנסי כמדינה מחזיקה בתנאים אשר קורצים במיוחד למשקיע הנדל"ן הממוצע, זאת כאשר מתקיים בה צבר תנאים אשר נוגע לכלל ההיבטים השונים שקיימים בהשקעה.
כלומר, היבטי המיסוי בה נוחים מאוד, עד כדי כך כי סביר להניח שבעל הדירה לא יאלץ לשלם מיסים עבור שכר הדירה אשר יועבר לידיו, כמו גם הביקוש הרב אשר קיים בה והיותה מדינה צומחת ובעלת פריון חיובי משמעותי. כלל התנאים הללו מחזקים את היותה של טנסי מדינה אידיאלית למשקיע נדל"ן, כמו גם הפוטנציאל הרב אשר קיים בבחירה באפיק כדוגמת השקעת נדל"ן בטנסי.