קצרה היריעה מלמנות את כלל הסיבות השונות והמגוונות להשקעה בנדל"ן כאפיק השקעה יציב ובעקבות היותו מניב תשואה מדודה וקבועה, אם זאת גם בתוך ענף השקעות הנדל"ן כשלעצמו חלו תמורות משמעותיות בשנים האחרונות.
מבין אותן תמורות, אשר מרכזן בהנגשת אפשרות ההשקעה לכל בעל הון ופריצת גבולות באמצעות גלובליזציה וטכנולוגיה אשר לא היו קיימות טרם לכן, ניתן למנות השקעת נדל"ן בחו"ל כצעד אשר מטיב במיוחד עם בעלי הון ממדינות אשר קיימות בהן תקנות רגולטוריות חריפות כנגד משקיעים, כדוגמת ישראל.
כלומר, בעוד שבישראל נדמה כי חדשות לבקרים מופיעות הנחיות, תקנות ולפעמים אפילו גזירות כנגד בעלי נכסי נדל"ן או יזמים אשר מבקשים להתפרנס בתחום זה, במדינות אחרות בעולם כאשר באופן טבעי ארצות הברית נושאת את נס הדגל בקטגוריה זו, השקעה שכזו מבורכת ומתאפשרת בקלות יתרה.
למרות זאת, ישנה חשיבות רבה להבנת כלל האקלים אשר מלווה את הנקודה הספציפית בה המשקיע מתעתד להשקיע בטרם ישליך את יהבו לעבר מיקום אשר אינו תואם את צרכיו הן כלכלית והן מבחינת יציבות. זאת מכיוון שלכל מדינה בארצות הברית יש כלכלה, חוקי מיסוי, ואוכלוסייה שונה משכנותיה.
לפיכך, במאמר הקרוב נדון בהרחבה באלמנטים השונים אשר מאפיינים השקעת נדל"ן במיין, כמדינה אשר עלולה במידה רבה להיות אפשרות קורצת למשקיעי נדל"ן.
מי זו מיין?
מיין היא המדינה הצפונית ביותר בארצות הברית פרט לאלסקה ומינסוטה, כאשר היא ממוקמת בקצה הצפון מזרחי של המדינה. מבחינת שכנותיה, מיין גובלת בצפון עם קנדה, בדרום ובמזרח עם האוקיינוס האטלנטי, כמו גם במערב עם ניו המפשיר.
מיין הייתה ביתם של ילידים אמריקאיים בטרם נחת בה האדם הלבן בשנת 1607, כאשר ראשית היו אלו מתיישבים צרפתיים בטרם הבריטים דרשו ואכלסו את השטח, אשר היה כפוף לפרובינציית נובה סקוטיה אשר ממוקמת כיום בחלקה הצפון מזרחי של קנדה.
בהכרזת העצמאות האמריקאית, מיין הייתה למחוז בתוך מדינת מסצ'וסטס, עד אשר בעקבות גידול אוכלוסין מהיר היא הפכה למדינה עצמאית בראשית 1820.
הדמוגרפיה של מיין
במיין מתגוררים כיום כ- 1,370,000 תושבים כאשר קצב גידול האוכלוסין הינו איטי יחסית, כאשר הוא עומד על גידול חיובי של 3% ל-עשור במשך 30 השנים האחרונות.
מיין מוגדרת גם כמדינה הלבנה ביותר בכל ארצות הברית, כאשר לא פחות מ94.4% מכלל האוכלוסייה הינם לבנים, כאשר אחריהם ניצבים מספר מיעוטים בעלי משקל מועט, כדוגמת אפרו אמריקאיים אשר הינם 1.2%, כמו גם אסיאתיים אשר מהווים 1.1% ולבסוף גם 1.5% של היספאנים.
כלכלת מיין
מיין הסתמכה בעבר אך ורק על כלכלה קלאסית אשר כללה גידולים חקלאיים ומכירתם ברחבי ארצות הברית. כלומר, מרבית התוצרים במדינה הסתכמו בגידול חיות משק על כלל מוצריהן השונים, כמו גם תעשייה ענפה של מוצרים אשר גדלים במדינה הודות לאקלים הקר בה, כדוגמת סירופ מייפל, תפוחים, אוכמניות, וסוכר מייפל. זאת בנוסף לחקלאות ימית ענפה כדוגמת סרטנים, לובסטרים, וצדפות בשל מיקומה לחופי האטלנטי.
פרט לחקלאות, ניתן להצביע על צבא ארצות הברית כמעסיק מרכזי במיין, כמו גם גורם אשר הופך את השקעת נדל"ן במיין לכדאית יותר. זאת בשל העובדה שמדובר באוכלוסייה אשר מתחלפת לעתים תכופות, וככזו היא נאלצת להסתמך על פתרונות דיור זמניים.
אוכלוסייה נוספת אשר נאלצת להסתמך על פתרונות אלו היא אוכלוסיית התיירים, אשר נמשכים למיין בעקבות קיומה של תעשיית תיירות ציד מפותחת במדינה. תעשייה אשר חבריה לרוב מייצרים ביקוש להיצע שמסופק על ידי השקעת נדל"ן במיין.
פורטלנד כקטר הכלכלי והתרבותי במיין
אי אפשר לבצע סקירה אודות כדאיותה הכלכלית של השקעת נדל"ן במיין מבלי להזכיר את פורטנלד, אשר מהווה בירתה הכלכלית והתרבותית של המדינה הצפונית. פורטנלד היא ביתם גם של כמה חברות ענק אשר ממקמות את משרדיהן בעיר, כדוגמת בנק אוף אמריקה, קיי בנק, קרדיט יוניון ועוד, זאת בעקבות היותה של עיר זו מרכז פיננסי גדול בחוף המזרחי.
בנוסף לכך, פורטלנד היא מרכז ספורט כאשר לזכותה ניתן לרשום קבוצות כדורגל, הוקי, ובייסבול, כאשר מעל כל אלו ניצבת קבוצת הכדורסל של פורטלנד, כקבוצה אשר משחקת בNBA וככזו אשר מושכת תיירים רבים אל העיר עצמה על בסיס שבועי.
שוק הנדל"ן במיין
מיין מאופיינת בשוק נדל"ן ער ויקר יחסית בהיבטי השכירות ו/או תשואה אשר נלוות לו, עובדה כשלעצמה אשר מעלה את כדאיותה של השקעת נדל"ן במיין. כמו כן שכר הדירה הממוצע במיין עומד על 1,750$, כאשר מדובר ב-6.1% מעל הממוצע בכלל ארצות הברית. בנוסף לכך, כאשר מסתכלים על ממוצע עבור דירות 3 חדרים, השכ"ד הממוצע מאמיר כבר לכדי 1,650$.
מבחינת המקומות האידיאליים להשכרת דירה, דרום פורטלנד ניצבת בראש הרשימה, כאשר בעקבות הביקוש הרב והתחלופה אשר קיימת בה, היא מהווה שוק נדל"ן פורה ובעל ביקוש בלתי נלאה. לאחר מכן, ניתן למצוא גם את פורטלנד עצמה, אשר שכר הדירה החציוני בה לדירת חדר היא 1,089$.
לסיכום – השקעת נדל"ן במיין כנתיב השקעה סולידי אך בטוח
כאשר בוחנים את מיין על כלל תנאיה, ניתן להבחין כי היא אינה מאופיינת במאפיינים הקלאסיים של מדינות אחרות אשר ממוקמות במיד ווסט ובדרום ארצות הברית. כלומר, אוכלוסייתה יחסית הומוגנית, מבוגרת, ואינה בעלת פריון חיובי משמעותי. עם זאת, מנגד ניתן לזקוף לזכות מיין שוק נדל"ן יציב ומפותח, כמו גם תשואה יפה עבור נכס ואת קיומה של פורטלנד כעיר אשר במידה רבה עלולה להתפתח מבלי התראה ועימה לדחוף את כלל המדינה הקטנה הזו קדימה.
לפיכך, השקעת נדל"ן במיין מהווה מעין פתרון סולידי עבור משקיעים אשר מעוניינים לקבל תשואה נאה בעבור נכס אשר עלול להיות מעט יקר יותר מאשר במדינות אחרות, אך כמו גם אשר הוולטיליות שלו נמוכה יחסית.