השקעת נדל"ן ברחבי העולם היא ממזמן מנת חלקם של רבים, אשר כתוצאה ממיאוסם ברגולציה הישראלית כמו גם התחושה כי שוק הנדל"ן הישראלי מיצה את מרבית הרווח אשר טמון בו, שמו פעמיהם לעבר מקומות רחוקים ברחבי העולם אשר טרם צמחו במלואם.
בהמשך לכך, לא מפתיע לראות כי ארצות הברית מהווה יעד מועדף על רבים, בשל העובדה כי חלוקתה ל- 50 מדינות יוצרת הזדמנויות שונות בהסתמך על נתוני המקום כדוגמת פריון, כלכלה, שוק הנדל"ן המקומי, וחקיקת המחוקק בעניין. כמו כן, ישנן מדינות אשר השקעה בהן מלווה בתשואה גבוהה יחסית אך אשר מוטלת בספק מסוים, בעוד שישנן מנגד כאלו אשר להשקעת נדל"ן בהן תשואה סולידית אך יציבה יותר, לפיכך חשוב להכיר לעומק את המדינה בה מתעתדים לבצע השקעה, בטרם תשליכו לעברה את יהבכם.
לפיכך, במאמר הקרוב נבחן את כדאיותה של השקעת נדל"ן במישיגן, כמדינה אשר מסקרנת רבים לאור הצמיחה המשמעותית שלה בעשור ה-2 של המאה ה21.
מי את מישיגן?
ראשיתה של מישיגן ביישובה על ידי מתיישבים צרפתים אשר גם העניקו לה את שמה, אשר נגזר מהגייה לא נכונה של השם אשר נתנו לה הילידים האמריקאיים שחיו בה טרם לכן. יישוב הקבע המשמעותי הראשון אשר נבנה בה הוקם בראשית המאה ה- 18, כאשר הוקמה דטרויט על ידי מגלה ארצות צרפתי.
לאחר הפסדה של צרפת במלחמה אל מול הילידים האינדיאנים, מישיגן עברה לשליטתו של הכתר הבריטי שהחזיק בה עד אשר כתוצאה מהפסד במלחמת העצמאות האמריקאית הביע את הסכמתו להעבירה לידי האמריקאים בשנת 1796. מישיגן החליפה ידיים עוד פעם אחת בין הצדדים, בטרם בשנת 1837 תתקבל כמדינה וחברה מן המניין בארצות הברית, ולא כטריטוריה בלבד.
מיקומה האסטרטגי של מישיגן
למישיגן יש מיקום מכריע אשר מתגלם גם בכדאיותה של השקעת נדל"ן במישיגן. זאת לאור מיקומה לצד 4 מתוך 5 הימות הגדולות אשר נמצאות בין ארצות הברית לקנדה, עובדה אשר פיתחה במידה רבה את התיירות, החקלאות, והכלכלה במישיגן. בנוסף לכך, מישיגן חולקת גבול עם ויסקונסין בחלקה הדרומי והמערבי, כמו גם עם אוהיו ואינדיאנה מדרום, כאשר מצפון וממזרח נמצאת קנדה.
אוכלוסיית מישיגן
במישיגן מתגוררים כיום כ- 10,000,000 תושבים, כאשר בחלקה הדרומי נמצא ריכוז אוכלוסייה משמעותי וגדול, כאשר רק במטרופולין של דטרויט מתגוררים יותר מ- 40% מאוכלוסיית המדינה. כמו גם מטרופולין גרנד ראפידס אשר נמצא גם הוא בחצי האי הדרומי של מישיגן ומכיל בנוסף יותר מ10% מכלל האוכלוסייה.
המשמעות של עובדה זו בהקשר השקעת נדל"ן במישיגן, היא שבדומה למצב הקיים כיום בישראל, אזורי ההיצע הינם מועטים יחסית, בשל העובדה שרבים מעוניינים לגור במספר מצומצם של ערים כדוגמת דטרויט, גרנד ראפידס, או אן ארבור (בשל מיקומה של אוניברסיטת מישיגן המפורסמת).
דמוגרפיית מישיגן
במישיגן בדומה למרבית מדינות ארצות הברית קיים רוב לבן משמעותי אשר מכיל 76% מכלל האוכלוסייה, זאת בנוסף למיעוט גדול יחסית של אפרו אמריקאיים אשר מהווים 14.2% מכולה. בנוסף לכך, 2.4% מהתושבים בה הינם ממוצא אסיאתי, כמו גם 2.6% אשר הינם היספאנים.
זאת ועוד, כי הנתון המסקרן בהיבט הדמוגרפי, הוא העובדה כי 6% מכלל האוכלוסייה של מישיגן לא נולדו בה, כאשר המשמעות היא שמדובר בתוצר של הגירה חיובית מתוך ארצות הברית אל המדינה הצפונית. בכך למעשה גובר הביקוש הרב בה לפתרונות דיור, צורך אשר השקעת נדל"ן במישיגן נועדה לספק.
כלכלת מישיגן
כלכלת מישיגן היא סמן ימני להתאוששות ממשברים, כאשר בעבר הסתמך חלקה הארי של התעשייה על ייצור רכבים, תעשייה אשר הייתה לגדולה ביותר בעולם כאשר ג'נרל מוטורס, פורד, וקרייזלר החזיקו את מטותיהן בדטרויט. לעומת זאת, לאור הגלובליזציה והבאת רכבים זולים יותר מן המזרח, נפגעה דטרויט קשות ואיבדה את מקומה כיצרנית הרכב הגדולה בעולם. פגיעה אשר רק לאור צמיחה מחודשת לאחר משבר הסבפריים הצליחה להתאושש ממנה.
בנוסף לכך, מישיגן הייתה בין המדינות אשר הכילו את כמות עובדי ההייטק הגדולה ביותר עוד בראשית שנות ה- 2000, כמו גם כמדינה אשר נחשבת לכזו שקל ומשתלם לעשות בה עסקים.
יתרה מכך, נופיה הטבעיים של מישיגן כמו גם תעשיית הציד והדיג שבה, הפכו אותה לאבן שואבת לתיירים רבים, כאשר כ- 200,000 (5%) תושבים במישיגן מתפרנסים מתיירות, אשר בתורה מניבה לקופת המדינה כ- 17,000,000,000 דולר מדי שנה.
המשמעות של נוכחותם הרבה של תיירים היא רבה בהקשר הפוטנציאל של השקעת נדל"ן במישיגן וזאת לאור העובדה כי אותה קבוצה נאלצת להסתמך על פתרונות דיור זמניים ונקודתיים.
בנוסף לכך, אוכלוסייה נוספת אשר במידה רבה מתחזקת את הצורך הנ"ל, ותורמת בעקיפין לכדאיות של השקעת נדל"ן במישיגן, היא אוכלוסיית הצווארון הכחול אשר שכיחה מאוד במדינה, שכן לרוב מדובר במגזר אשר אינו חזק כלכלי דיו בכדי להרשות לעצמו לרכוש דירה.
שוק הנדל"ן במישיגן
כאשר בוחנים את שוק הנדל"ן במישיגן בהיבטי השכירות, ניתן לראות כי ישנם מחוזות בעלי תשואה גבוהה משמעותית ממקביליהם. לדוגמה, בעוד שב-לאנסינג שכר הדירה הממוצע הוא 880$ אשר צמחים בממוצע בכ- 3% מדי שנה, באן ארבור עתירת הסטודנטים אנו מדברים על סכום אשר הינו כמעט כפול, כאשר שכר הדירה הממוצע הוא 1,580$ אשר גדלים בשיעור דומה מדי שנה.
בנוסף לכך, בגראנד ראפידס, המטרופולין ה- 2 בגודלו במדינה, שכר הדירה אמנם נמוך מאשר באן ארבור בעודו עומד על כ- 1,082$ בממוצע, אך הוא מחזיק בשיעור צמיחה משמעותי של 5%, נתון אשר לו ישמר עלול להבטיח לו את הבכורה בתוך מספר שנים.
לסיכום – מישיגן כמדינה בעלת צבר תנאים להשקעת נדל"ן
במישיגן יש תמהיל ייחודי אשר אינו קיים בכלל מדינות ארצות הברית, אשר כולל אוכלוסייה רחבה של צווארון כחול, כמו גם נוכחות מוגברת של תיירים, זאת במקביל לקיומן של תעשיות שונות אשר מתבססות גם על ייצור סחורות קלאסי כמו גם תעשיות הייטק מתקדמות.
לאור זאת, כמו גם בהתחשב בעובדה כי מחירי הנדל"ן במישיגן זולים יחסית, מהווה השקעת נדל"ן במישיגן הזדמנות כלכלית בעלת פוטנציאל רב הן בטווח הזמן המיידי והן במרוץ השנים.