לאורן של תשואות נאות וקבועות מדי חודש כדוגמת דמי שכירות, כמו גם ערך נכס אשר עולה בהתמדה ובאחוזים מרשימים, הפכה השקעה בנדל"ן למשא נפשם של רבים, בעודם רוכשים נכסים בשלל הגדלים והסוגים, מתוך ציפייה למכור אותם ו/או להשכיר אותם ברווח ניכר.
בנוסף לכך, לאור צמיחתה הרבה של ארצות הברית לאחר משבר הסבפריים שפקד אותה בשלהי העשור הראשון של המאה ה- 21, משקיעים רבים משליכים את יהבם לעבר הכלכלה הגדולה בתבל, בשל העובדה שהרגולציה הנוחה שם כמו גם מחירי נכסים נמוכים בהרבה מהקיים בישראל, הופכים את השקעה זו לכדאית במיוחד.
כמו כן, כיוון וארצות הברית מורכבת מ- 50 מדינות שונות, קיים בה גיוון כלכלי, תרבותי, ורגולטורי רחב, אשר מחזק או מחליש את כדאיותה של השקעה בכל מדינה ומדינה בה. לכן במאמר הקרוב נסקור ונתבונן במאפייניה של השקעת נדל"ן במסצ'וסטס כמדינה אשר מושכת משקיעים רבים.
מי את מסצ'וסטס
מסצ'וסטס היא מדינה אשר ממוקמת בחלקה הצפון מזרחי של ארצות הברית, כאשר היא גובלת ברוד איילנד וקונטיקט בחלקה הדרומי, במדינת ניו יורק במערב, כמו גם ורמונט וניו המפשיר בצפון, ולבסוף באוקיינוס האטלנטי במזרח.
מסצ'וסטס כאחת ההתיישבותיות העתיקות ביותר בארצות הברית
המדינה הוקמה כפיתוחה המתקדם של מושבת פילמות', אשר נוסדה על ידי נוסעי המייפלאואר, ספינת המגרים ההיסטורית אשר הביאה עימה מהגרים אירופאים ליישב את צפון אמריקה, כאשר עשור לאחר מכן בשנת 1630 הוקמה בוסטון אשר הפכה לבירתה של מסצ'וסטס, תפקיד אשר היא מקיימת עד עצם היום הזה.
תפקידה של מסצ'וסטס בהיסטוריה האמריקאית
למסצ'וסטס תפקיד משמעותי וחסר תקדים בהיסטוריה האמריקאית, תפקיד אשר מגולם גם בהיותה מושכת מספר רב מאוד של תיירים בעקבות אותה היסטוריה. זאת מכיוון שפרט להיותה של מסצ'וסטס אחת מ- 13 המושבות אשר מרדו בכתר הבריטי, התרחשו בה קרבות מפתח במלחמת העצמאות האמריקאית, כדוגמת קרב בנקר היל, בנוסף גם ליריית הפתיחה של אותה מלחמה כאשר נערכה בבוסטון "מסיבת התה של בוסטון" בשנת 1773.
אוכלוסייה
במסצ'וסטס מתגוררים כיום כ- 7,000,000 תושבים, כאשר ב- 30 השנים האחרונות ממוצע הגדילה לעשור היה 4.63%. בהיבט הצפיפות, ניתן במידה רבה להכתיר את בוסטון ומטרופולינה כמרכז העצבים של מסצ'וסטס, זאת כאשר בבוסטון רבתי מתגוררים 4,740,000 תושבים, אשר מהווים יותר מ66% מתושבי המדינה. בנוסף לכך, מטרופולין פרובידנס מהווה גם הוא מרכז משמעותי במסצ'וסטס כאשר 1,600,000 תושבים מתגוררים בו.
לנתונים הללו השפעה לא מבוטלת על כדאיותה של השקעת נדל"ן במסצ'וסטס היות וריכוז אוכלוסייה בשטח צפוף יחסית, בדומה למתרחש בישראל, לרוב מתבטא בעליית מחירים לאור עלייתו של הביקוש על גבי ההיצע.
הדמוגרפיה של מסצ'וסטס
בהיבט חלוקתה של האוכלוסייה לפי מאפיינים מגזריים, במסצ'וסטס קיים מאזן כוחות אשר דומה במידה רבה לרובה של ארצות הברית. זאת כאשר ישנו רוב לבן משמעותי אשר מהווה כיום 73.7%, כאשר אחריו 2 מיעוטים משמעותיים בדוגמת היספאנים – 10%, ואפרו אמריקאיים – 8.8%, כמו גם מיעוט אסיאתי קטן יותר אשר מהווה 6.3% מכלל אוכלוסיית המדינה.
עם זאת, ניתן לזהות תמורות בהרכב האוכלוסייה אשר נובע מילודה טבעית ופריון רב בקרב מיעוטי מסצ'וסטס, כאשר בשנת 1970 הרוב הלבן במדינה מנה 94.5%. עצם גידול טבעי זה הינו גם כן משמעותי בהיבטיה של השקעת נדל"ן במסצ'וסטס מכיוון שאוכלוסיות המיעוטים בארצות הברית מתוקף היותן לרוב חלשות יותר כלכלית, צפויות במידה רבה יותר להיאזר בפתרונות דיור זמניים.
כלכלת מסצ'וסטס
מסצ'וסטס מאופיינת באוכלוסייה עמידה ומגוונת, כמו גם בעלת משלחי יד רבים ושונים. בנוסף לכך, מסצ'וסטס מדורגת מקום 3 בקרב כלל ארצות הברית, בהיבטי תמ"ג לנפש, כמו גם היותה בסיסן של 12 מ500 החברות הגדולות ביותר בארצות הברית.
כלכלת מסצ'וסטס מורכבת מתמהיל של משלחי יד מסורתיים יחסית כדוגמת חקלאות, כאשר יש במדינת המפרץ לא פחות מ- 7750 חוות אשר חולשות על גבי 523,000 דונם, בנוסף גם להיותה של בוסטון מרכז הייטק מתקדם, ושדה התעופה של בוסטון הפעיל ביותר בכל אזור ניו אינגלנד.
הצטברות תנאים אלו היא זו שמחזקת את הפוטנציאל הרב שיש למחיר נכס להמשיך לעלות בהקשרה של השקעת נדל"ן במסצ'וסטס.
תיירות במסצ'וסטס כמכפיל כוח כלכלי
בנוסף לכלל התעשיות הקיימות במסצ'וסטס, תעשיית התיירות מהווה מכפיל כוח כלכלי עצום, במיוחד בהקשרה של השקעת נדל"ן במסצ'וסטס. הסיבה לכך היא היותה של מדינה זו מעצמת תיירות, אשר מושכת לעברה מיליוני תיירים מדי שנה בעקבות נופיה ונקודות הציון ההיסטוריות שבה, כמו גם בעקבות היותה של בוסטון מעצמת ספורט אמריקאית, כאשר בכדורסל, בבייסבול הוקי קרח ובפוטבול ישנן קבוצות מפורסמות אשר משחקות בליגה הבכירה בארצות הברית, ואשר זכו בתארים רבים.
הסיבה לתרומתם של התיירים היא צורכם הבלתי נלאה לפתרונות דיור זמניים כאשר הם פוקדים את מדינת המפרץ, ואלו אותו צורך בדיוק אשר השקעת נדל"ן במסצ'וסטס נועדה לספק.
שוק הנדל"ן במסצ'וסטס
על אף כל אלו, הסיבה המרכזית להיותה של השקעת נדל"ן במסצ'וסטס רעיון כלכלי כדאי ובעל פוטנציאל רב, היא שוק הדיור שלה. שוק זה מאופיין בשכר דירה גבוה מאוד, כאשר אילו ניקח את בוסטון כדוגמה, הממוצע לשכר דירה עבור דירת 3 חדרים הוא 3,432$(!), כאשר לשכר דירה זה מתלווה צמיחה של 3% מדי שנה.
בנוסף לכך, 50% מהדירות בעיר הינן מושכרות, נתון אשר מזקק את הצורך הרב שיש בפתרונות דיור זמניים, כמו גם התשואה והרווח הרב אשר נלווים לאלו אשר בוחרים לספק אותם.
לסיכום
כפי שניתן לראות, מסצ'וסטס היא דוגמה ומופת למדינה אשר מצדיקה את עצם ביצועה של השקעת נדל"ן בחו"ל. זאת מכיוון שהיותה מפותחת כלכלית, בעלת פריון חיובי וגבוה אשר עתיד לגוון את אוכלוסייתה עוד יותר, כמו גם מצבה הסוציואקונומי הגבוה של תושביה, ביחד עם תשואות מרשימות כתוצאה מנדל"ן, הופכות את ההשקעה בה ליציבה יחסית, ובעלת פוטנציאל רווח רב.