יתרונותיו הרבים של אפיק השקעה בחו"ל הפכו לשגורים בפיהם של משקיעים רבים בעת האחרונה, אשר בשל היותו לרוב אפיק בעל רגולציה קלה בהרבה מהנהוג בישראל, כמו גם המגוון הרחב אשר קיים בו לצד מחירי נדל"ן ברי השגה, גרמו לישראלים רבים לכתת כיסיהם לעבר המעצמה הכלכלית הגדולה בתבל ולבצע בה השקעת נדל"ן.
עם זאת, לאור המגוון העצום אשר קיים בארצות הברית, כמו גם הצורך להכיר כל מדינה לעומק בטרם תשליכו את יהבכם לשווא, חשוב להכיר ולבחון את המדינה בה מתעתדים להשקיע, כיוון שמדינותיה של ארצות הברית נבדלות זו מזו במידה רבה בהיבטי כלכלה, תשואה, רגולציה, הרכב אוכלוסייה ועוד. לפיכך, במאמר הקרוב נבחן ונסקור את מאפייניה של השקעת נדל"ן בנברסקה, כמדינה אשר חווה תהליך עיור מיוחד שמשפיע רבות על היבטי הנדל"ן בה.
מי את נברסקה?
נברסקה היא מדינה אשר נמצאת בלב ליבה של ארצות הברית במרכזו של חבל ארץ עצום אשר נקרא "המישורים הגדולים", ומהווה רצועת קרקע עצומה בין קנדה למקסיקו, אשר חוצה לא פחות מ- 10 מדינות בארצות הברית עצמה.
נברסקה בדומה למדינות רבות נוספות בארצות הברית הגיחה לעולם כאשר גבולותיה נקבעו לאחר רכישת לואיזיאנה מנפוליאון וצרפת במהלך המאה ה19, כאשר נברסקה ושכנותיה היו שונות במידה רבה ממדינות ארצות הברית דאז, כיוון שהתאפיינו בעיקר במשלחי יד חקלאיים ובשטחי מרעה עצומים, לעומת הכלכלה התעשייתית אשר אפייניה את מדינות המזרח.
בהמשך לכך, לאור האדמות הרבות אשר היו בנברסקה, ממשלת ארצות הברית החלה בחלוקת נחלה לכל מתיישב אשר יעשה פעמיו לעבר נברסקה, חלוקה אשר תרמה במידה רבה לפיתוח ויישובה של המדינה הצעירה בשעתו, וכי אנו עדים לתהליך הפוך אשר פוקד אותה כיום.
תהליך העיור בנברסקה
בהמשך לכך, לאור התמורות החברתיות והכלכליות אשר פקדו את ארצות הברית והעולם המערבי כולו, כמו גם הגלובליזציה והטכנולוגיה אשר משפיעות כיום על אורח החיים מאשר בעבר, החל מאמצע המאה ה- 20 ועד היום, ישנו תהליך קבוע של נטישת אזורי הספר בנברסקה לכיוון הערים מרכזיות במדינה.
העזיבה כה דרסטית ובוטה, עד כדי שכיום 90% מיישובי הספר בנברסקה הינם בעלי אוכלוסייה אשר קטנה מ- 3,000 תושבים, כאשר 53 מתוך 93 המחוזות במדינה, דיווחו על ירידה במספר התושבים בין השנים 1990 – 2000, כאשר מדובר בירידה אשר נעה בין 0.06% לכדי 17.04%.
עם זאת, מדובר בתופעה אשר מטיבה במיוחד עם השקעת נדל"ן בנברסקה, בשל העובדה שעזיבתם והגירתם של כלל אותם תושבים לעבר מרכזי הערים הגדולות, מתבטאת בעלייה במחירי הדיור כמו גם בעליית הצורך בפתרונות דיור זמניים, מסוג הצרכים אשר השקעת נדל"ן בנברסקה מתעתדת לענות עליהם.
אוכלוסיית נברסקה
בנברסקה מתגוררים כיום כ- 2,000,000 תושבים אשר כפי שצוין קודם לכן מתגוררים בעיקר במטרופולינים, כאשר מטרופולין אומהה מכיל לבדו כמחצית מן התושבים במדינה. זאת בנוסף למטרופולין לינקולן וסו סיטי אשר יחדיו שלושת אלו מהווים כ- 75% מכלל תושבי נברסקה.
בנוסף לכך, בהיבטי גידול אוכלוסין, נברסקה משתרכת מעט מאחור ביחס למדינות דרומיות אשר גובלות במקסיקו, כיוון שההגירה החיצונית אליה מועטה. לעומת זאת, ב- 30 השנים האחרונות נברסקה צמחה בממוצע פר עשור ב- 7%, נתון אשר מעיד על פריון גבוה במדינה וכי יש בו גם בכדי לחזק את הפוטנציאל של השקעת נדל"ן בנברסקה.
הדמוגרפיה של נברסקה
בהיבטי חלוקה לפי מגזרי אוכלוסייה, נברסקה דומה ונבדלת בעת ובעונה אחת משאר מדינות ארצות הברית. זאת בשל העובדה כי למרות שכיום קיים בה רוב לבן גדול מרוב מדינות ארצות הברית, אשר עומד על 80%, הוא מצטמצם וקטן בהיבטי ילודה כאשר מתוך סך כלל התינוקות הנולדים רק 70% הינם לבנים.
בנוסף לכך, היספאנים מהווים 10% מסך כלל התושבים, כאשר אפרו אמריקאיים הם המיעוט ה- 2 בגודלו, בעודם מונים 4.5% מכלל האוכלוסייה, בצירוף 2 מיעוטים נוספים וזניחים יותר – כדוגמת האסיאתיים (1.8%) והילידים האמריקאיים (1%).
כלכלת נברסקה
נברסקה מחזיקה בכלכלה אשר עודנה מסתמכת על חקלאות, כאשר תעשיות גדולות בה מפיקות בשר על כלל סוגיו השונים, תירס, וגרגרים שונים לתוספי מזון. בנוסף לכך, בנברסקה החלו להתפתח תעשיות אשר נוגעות לייצור רכבות ומשאיות משא, כמו גם תקשורת וטכנולוגיית נתונים, זאת בנוסף לתעשיית ביטוח משמעותית, אשר מושכות את המדינה לעבר משלחי יד בעלי גוון צווארון לבן.
מבחינת אבטלה, נברסקה מחזיקה באחוזון נמוך כאשר רק 2.8% מאוכלוסייתה נטולת אבטלה, כאשר מדובר במדינה ה- 5 בטיבה בהיבט זה בכלל ארצות הברית.
זאת ועוד, כי ישנם כמה קונצרנים ענקיים אשר מטותיהם ממוקמים בנברסקה, כדוגמת ברקשיר התוואי של וורן באפט, בנוסף לגאלופ, מרכז הסקרים והסטטיסטיקה העולמי, כמו גם חברות נוספות אשר עוסקות בביטוחים ושירותי תקשורת כאלו ואחרים.
מיסוי בנברסקה
גורם נוסף אשר מחזק במידה רבה את כדאיותה של השקעת נדל"ן בנברסקה הוא האופן בו מחושב בה מס. בנברסקה קיימות מדרגות מס אשר במידה רבה מטיבות עם גורמים אשר מחזיקים בה נכס מבלי לגור בה, זאת מכיוון שבעבור הכנסה אשר גובהה בין 0 לכדי 2,400$, המס אשר נגבה עומד על 2.56% בלבד, זאת כאשר ישנם מיסים נוספים אשר אינם רלוונטיים עבור בעל נכס אשר אינו מתגורר במדינה עצמה.
שוק הנדל"ן בנברסקה
כאשר בוחנים את היבטי התשואה אשר נלווים להשקעת נדל"ן בנברסקה, ראוי להסתמך על אומהה כמדינה אשר בה מתקיימת רוב הפעילות. מבחינת תשואה אשר נלווית לשכר דירה, באומהה שכר הדירה הממוצע הינו 956$, כאשר ישנו גידול של 3% מדי שנה בנתון זה, כמו גם היותה של דירה ממוצעת בגודל אשר מוערך כ- 280 מ"ר.
כמו כן, 40% מסך כלל הדירות (73,678 דירות) משמשות עבור מטרות שכירות והשכרה, נתון אשר מעיד על רוחבו של שוק זה.
בנוסף לכך, מבחינת התפלגות התשואה עבור נכסים, ניתן לציין באומהה כי 1% מסך הדירות מושכר בעבור פחות מ- 500$, כאשר 12% מסך הדירות מניבות כ- 500$ לכדי 700$, זאת בנוסף ל56% מכלל הדירות אשר בגינן נגבים דמי שכירות שעומדים על כ- 700$ עד 1000$, כמו גם שוק דיור מובחר יותר שמונה כ- 27% מסך כלל שוק הנדל"ן, אשר משכיר דירות בעבור 1000$ – 1500$, כאשר לבסוף 5% מסך הדירות מושכר בעבור 1500$ ויותר.