לאור תמורות ושינויים אשר חלו בשוק הנדל"ן הישראלי, כמו גם תחושה בקרב רבים כי אותו שוק סובל כעת גם מבועתיות רבה וגם מרגולציה חונקת ומצרת רגליים, רבים בוחרים לשים פעמיהם לעבר השקעות נדל"ן מעבר לים, כאשר השקעת נדל"ן בניו ג'רזי מהווה מוקד מרכזי עבור רבים.
הסיבה לכך היא היותה של מדינה זו מעין מעצמה כלכלית פנימית בתוך ארצות הברית, אשר בעקבות היציבות והגב החזק אשר נלווה לה מצד האחרונה, מצליחה לכלכל את עצמה ולהצמיח את כלכלת המדינה באופן אשר מטיב במיוחד עם משקיעי נדל"ן. לפיכך, במאמר הקרוב נסקור את מאפייניה של השקעת נדל"ן בניו ג'רזי, כמו גם היבטיה השונים של מדינה זו.
מי את ניו ג'רזי?
ניו ג'רזי היא מדינה אשר ממוקמת בחלקה הצפון מזרחי של ארצות הברית, כאשר שורשיה עוד בימי המושבות הבריטיות, אשר מרדו בכתר האנגלי בעודן חותרות לעצמאות ולכינון המדינה שלימים תהפוך למעצמה הכלכלית הגדולה בתבל.
גבולותיה של ניו ג'רזי
ניו ג'רזי היא המדינה הצפופה ביותר בארצות הברית, נתון אשר הולם גם את היותה בעלת שטח קטן מאוד יחסית, אשר זהה כמעט לחלוטין לשטחה של מדינת ישראל. מבחינה גיאוגרפית, ניו ג'רזי גובלת בחלקה הצפוני במדינת ניו יורק, כאשר היא גובלת במזרחה באוקיינוס האטלנטי, כמו גם בחלקה הדרומי בדלאוור ובחלקה המערבי בפנסילבניה.
אזוריה של ניו ג'רזי ויחסיה עם מדינות שכנות
זאת ועוד, כי המדינה הזעירה מחולקת ל- 3 מחוזות שונים, צפון, מרכז, ודרום, כאשר חלקה הצפוני הוא למעשה חלק ממטרופולינה של העיר ניו יורק, אשר רובם עובדים ופועלים במסגרת מדינתם השכנה, בדומה גם לחלקה הדרומי של ניו ג'רזי, אשר מקיים את אותה מערכת יחסים עם העיר פילדלפיה ששוכנת בפנסילבניה. לבסוף, מרכזה של ניו ג'רזי הוא אזור פרברי וכפרי.
צפיפותה של ניו ג'רזי
כמוזכר לעיל, ניו ג'רזי היא המדינה הצפופה ביותר בארצות הברית, כאשר על שטחה אשר כמעט זהה לשטחה של מדינת ישראל מתגוררים 9,000,000 אזרחים. כאשר מתבוננים באזורים הצפופים יותר ופחות במדינה זו, ניתן לראות כי אזור הגבול עם ניו יורק מהווה את מרכז העצבים של המדינה, כאשר 5 הערים הגדולות במדינה – ניוארק, פטרסון, אליזבת', ג'רזי סיטי, ופטרסון, ממוקמות בתוכו.
בנוסף לכך, קיים מטרופולין משמעותי אשר סובב את פילדלפיה אשר סביבו ממוקמות טרנטון וצ'רי היל, אך הוא משמעותית קטן יותר מן המטרופולין אשר סובב את ניו יורק.
משמעותם של אותם מטרופולינים היא קרדינלית בהקשר של טיבה של השקעת נדל"ן בניו ג'רזי, לאור העובדה כי מדובר בריכוז ערים צפוף אשר מתבטא ומתגלם בדומה לאשר מתרחש בישראל, לעליית מחירי נדל"ן לאור ביקוש רב מאוד אשר חולש על מספר מצומצם של אזורים.
הדמוגרפיה של ניו ג'רזי
בהיבט דמוגרפי ניו ג'רזי מחזיקה במגוון מעניין, מתוקף היותה מדינה אשר ממוקמת לחופה המזרחי של ארצות הברית עוד בטרם האחרונה כלל נוסדה, היא הייתה שער כניסה למהגרים אירופאים לאורך השנים אשר עברו דרכה ונשארו בה.
מבחינת חלוקה לקבוצות גזעיות, לבנים מהווים 60% מאוכלוסיית המדינה, כאשר אחריהם המיעוט המשמעותי ביותר הינו ההיספאנים אשר בתורם מונים 17.7%, זאת בנוסף גם למיעוט אפרו אמריקאי אשר מהווה 13.7% מכלל התושבים, בנוסף למיעוט אסייאתי שהינו 8.3% מסך כלל האוכלוסייה.
בנוסף לכך, ניו ג'רזי היא בין המדינות הבודדות אשר קתולים מהווים בה רוב, כמו גם שיש בה אוכלוסייה לא נוצרית גדולה יחסית, כאשר יהודים הינם 6% מסך התושבים, כמו גם מוסלמים (3%) והינדים (3%) אשר נמצאים בה בכמויות גדולות יחסית.
כלכלת ניו ג'רזי
אי אפשר לדון בהיבטיה של השקעת נדל"ן בניו ג'רזי מבלי להזכיר את כלכלת המדינה, אשר מובילה את ארצות הברית בתחומים רבים בהיבטי ייצוא, תעשייה, תמ"ג ועוד. בניו ג'רזי ההכנסה הממוצעת לתושב עומדת על מעל ל- 51,000$, נתון אשר ממקם את המדינה הקטנה הזו במקום ה- 3 בכלל ארצות הברית.
מתקנים אסטרטגיים כלכלית בתוך ניו ג'רזי
בנוסף לכך, המדינה מחזיקה בכמה מתקנים אסטרטגים אשר אפשרו לה לצבור את הונה, כאשר בשטחה קיים מתקן אחזקת הנפט הגדול ביותר באמריקה, אשר פרט למתקנים דומים באסיה, הינו הגדול בעולם. זאת בנוסף למיקומו של נמל התעופה ליברטי, אשר הינו הנמל ה- 7 במספר הנוסעים בכל ארצות הברית, כמו גם הנמל הימי ניוארק, אשר הינו נמל המכליות הגדול בעולם.
כלל המתקנים הללו אפשרו לניו ג'רזי לרתום את הגלובליזציה לטובתה של ניו ג'רזי אשר מייצאת ומייבאת סחורות לכלל העולם דרך מדינתה הקטנה.
מיסוי בניו ג'רזי
היבט נוסף אשר מטיב עם כדאיותה של השקעת נדל"ן בניו ג'רזי הוא האופן בו נגבים בה מיסים. בניו ג'רזי ישנן מדרגות מס בהתאם להכנסה שנתית, אשר כל עוד אינה חוצה את רף 20,000$ שנתיים, ממוסה בשיעור שנע בין 1.4% לכדי 8.97%.
כך למעשה מתאפשר למשקיע הנדל"ן בה לשמור חלק נכבד יותר מהונו כאשר מיסי המדינה בה הוא פועל הינם מקלים יותר ביחס לשאר ארצות הברית.
תיירות הימורים בניו ג'רזי
אלמנט נוסף אשר מושך אל ניו ג'רזי תיירים רבים הוא מיקומה של אטלנטיק סיטי, אשר ממוקמת בחלקה הדרומי של המדינה. אטלנטיק סיטי היא בירת הימורים אשר שמה ראוי להיאמר במקשה אחת ביחד עם לאס וגאס, כאשר עיר זו מושכת אליה ביחד עם רצועת החוף המפורסמת אשר סמוכה לה – ג'רזי שור, תיירים מכל העולם ומתוך ארצות הברית, אשר נוסעים אליה לחופשה.
תרומתה העיקרית של עובדה זו בהיבט השקעת נדל"ן בניו ג'רזי היא שבעוד אטלנטיק סיטי מושכת תיירים, מדובר באוכלוסייה אשר נאלצת להסתמך על פתרונות דיור זמניים, ובכך לתרום לצורך הבלתי נלאה אשר אותה השקעה מתעתדת לספק.
שוק הנדל"ן בניו ג'רזי
בהיבטי תשואה עבור נכסי נדל"ן, כאשר מסתכלים על ניו ג'רזי בהיבט כללי, בניו ג'רזי יש את שכר הדירה ה- 3 הגבוה ביותר מכל 56 מדינות וטריטוריות ארצות הברית בעולם. זאת כאשר שכר הדירה נע בין 1,200 דולר לכדי 1,750 דולר (עבור דירת 2 חדרים), בהתאם למחוז בו הוא נמצא.
המחוזות הטובים ביותר להשכרת דירה בהיבט תשואה בלבד הינם – האנטרדון, מידלסקס, וסומרסט, אשר כולם מזכים את בעליהן בשכר דירה ממוצע של 2213$ בעבור דירת 3 חדרים.
עם זאת, מחוזות כדוגמת ברגן, פאסאיק, הדסון, ומונמות', אמנם לוקים בחסר במעט אל מול אותו שכר דירה כאשר בעבורם תזכו לכ- 2,000$ מדי חודש, אך הינם בעלי שוק רחב בהרבה לאור העובדה כי הם פועלים במסגרת מטרופולינה של ניו יורק.