השקעת נדל"ן בפלורידה היא דוגמה נהדרת להלך רוח אשר פקד משקיעי נדל"ן רבים ברחבי ישראל והעולם בכלל, אשר כחלק ממנו כיתתו רגלם משקיעי נדל"ן משווקי הנדל"ן המקומיים שלהם לעבר כלכלות אשר טרם ביצעו צמיחה מלאה, או אשר נהנות מרגולציה נוחה בהרבה מאשר מצוי לאותם משקיעים בביתם.
לכן, לאור היותם של רבים סבורים כי שוק הנדל"ן הישראלי הפך לבועתי, כאשר מיצה את כלל כושר הצמיחה אשר היה לו, זאת בנוסף לחוקים ורגולציות אשר מצרים את צעדם של כלל משקיעי הנדל"ן בישראל, לא מפתיע לגלות כי ישראלים רבים רוכשים דווקא נכסים מעבר לים, במחירים אשר לעתים רבות הינם זולים משנמצא פה.
עם זאת, בטרם משקיע ישליך את יהבו לעבר נכס באזור אשר הוא אינו מכיר, חשוב לוודא כי תנאי ההשקעה בהיבט התשואה, מיסוי, ושוק הנדל"ן של שאופף את הנכס, כמו גם מאפייני הכלכלה שבה הוא מתעתד להשקיע, תואמים את ציפיותיו. לפיכך, במאמר הקרוב נסקור ונבחן את כדאיותה של השקעת נדל"ן בפלורידה, כמדינה אשר רבים רואים בה ככזו אשר צולחת מבחן זה.
מי את פלורידה?
פלורידה היא מדינה בחלקה הדרום מזרחי של ארצות הברית, כאשר היא מהווה למעשה מעין חצי אי אשר חשוף לאוקיינוס האטלנטי מכל צדדיו, כאשר היא מהווה גם את גבולו הצפוני של מפרץ מקסיקו. פלורידה גובלת בצפונה עם ג'ורג'יה, באלבמה בצפון מערב, כאשר לא רחוק מחופיה נמצאים איי הבהמה דרום מזרחית לפלורידה עצמה.
בראשית המאה ה- 16, כחלק ממסעות המחקר אשר יצאו מאירופה לעבר העולם החדש, גולתה פלורידה על ידי הספרדים אשר קבעו גם את שמה, כאשר לאחר מלחמת 7 השנים באירופה, סוכם כי פלורידה תעבור לידי הכתר הבריטי, אשר החזיק בה עד לסוף מלחמת העצמאות האמריקאית, בטרם העביר אותה לידי הספרדים.
האחרונים הסכימו להעביר דה פקטו את השליטה בפלורידה תמורת ויתור דרישת זכויות עתידיות בענייני טקסס, וכך למעשה פלורידה התקבלה כטריטוריה אמריקאית, עד אשר ב- 1845 כשהפכה למדינה ה- 27 באיחוד.
פלורידה ופיזור אוכלוסין
האוכלוסייה בפלורידה היא מהגדולות בארצות הברית, כאשר רק קליפורניה וטקסס עוקפות אותה בהיבט זה, כאשר מספר התושבים בה מאמיר לכדי – 21,500,000 תושבים.
פלורידה מאופיינת בתרבות חוף ענפה, אשר נובעת מהיותה של כלל המדינה מוקפת באוקיינוס האטלנטי מכל צדדיה, כתוצאה מכך נוצרו בתוך המדינה ריכוזי אוכלוסין גדולים אשר מחזקים את היותה של השקעת נדל"ן בפלורידה כרעיון כלכלי בעל פוטנציאל רב, בשל ריכוז הביקוש למקומות מצומצמים.
בהמשך לכך, במטרופולין מיאמי אשר הינו הגדול במדינה, מתגוררים כ- 6,000,000 תושבים, זאת בנוסף לעוד 3 מטרופולינים גדולים כדוגמת טמפה, ג'קסונוויל ואורלנדו, אשר שניהם יחדיו מכילים מספר זהה של כ- 7,000,000 תושבים גם כן.
פרט לאלו, ישנם בפלורידה עוד 14 מטרופולינים בגדלים שונים, אשר משתנים מ- 100,000 תושבים לכדי 750,000 תושבים. כאשר סך כלל התושבים אשר מתגוררים במטרופולין מהווה את רובה המוחץ של האוכלוסייה.
פלורידה בהיבט דמוגרפי
אילו מתבוננים בפלורידה מבחינת חלוקה למגזרים או לקבוצות אתניות, ניתן להבחין כי קיים בפלורידה רוב של לבנים אשר מונה כ- 57.9% מסך האוכלוסייה, זאת בעוד שמתחתיו קיימים 2 מיעוטים משמעותיים מאוד כדוגמת ההיספאנים והאפרו אמריקאיים, אשר בהתאמה מהווים – 22.5% ו16% מסך האוכלוסייה, כאשר בנוסף להם ישנו מיעוט אסיאתי זניח יחסית אשר מהווה 2.4% מכלל האוכלוסייה.
בנוסף לכך, פלורידה מאופיינת באוכלוסייה מבוגרת יחסית אשר מהגרת אליה לקראת זקנה בכדי לנפוש ולפרוש לחיי גמלאות, נתון אשר מתבטא בהיותה של 66% מאוכלוסיית פלורידה כזו אשר נולדה במדינה אחרת, נתון ה- 2 בגובהו מכלל מדינות ארצות הברית.
כלכלת פלורידה
בהיבט הכלכלי פלורידה היא מדינה חזקה ואמידה, כאשר הסימוכין לכך נובעים מהיותה הכלכלה הרביעית בגודלה בארצות הברית, כמו גם ל- 5% מכלל התמ"ג האמריקאי. כמו כן, בהיבט כוח הקנייה אשר קיים בפלורידה, ישנן רק 24 מדינות בכל העולם אשר עוקפות אותה.
כמו כן, המגזרים אשר מובילים את פלורידה מבחינה כלכלית הינם תיירות, תעשיות ייצור, בנקאות בין לאומית, מדע ומחקרי בריאות (לאור אוכלוסייה מבוגרת אשר קיימת שם בשפע), מערכות חלל והגנה ועוד.
השפעת התיירים על פלורידה בפרט ועל השקעת נדל"ן בפלורידה בכלל היא עצומה, שכן פלורידה מהווה יעד מועדף על אמריקאיים כמו גם על כלל התיירים מכל העולם אשר מגיעים אליה לקראת קיץ בין אם להנות מאקלים טרופי אשר הינו נדיר בארצות הברית. ההשפעה מתבטאת בעקבות הצורך הבלתי נלאה של אוכלוסייה זו לפתרונות דיור זמניים, מן הסוג שעצם השקעת נדל"ן בפלורידה נועדה לספק.
מיסוי בפלורידה
גורם נוסף אשר מטיב כלכלית עם בעלי נכסים בפלורידה הוא מדיניות המיסוי הנוחה במדינה. זאת מכיוון שבפלורידה אין מס הכנסה אישי, ופרט למע"מ אשר גובהו נע בין 6% לכדי 8%, למעשה למשקיע נדל"ן אשר אינו מתגורר במדינה מתאפשר לשמור על אחוזים גבוהים יותר מהתשואה לעומת מדינות אחרות בארצות הברית ובעולם.
כאשר לעובדה זו כשלעצמה תרומה רבה לכדאיותה הכלכלית של השקעת נדל"ן בפלורידה.
שוק הנדל"ן בפלורידה
בכדי לבדוק את התשואה אשר נלוות לביצועה של השקעת נדל"ן בפלורידה, חשוב להבחין בין המחוזות הצפוניים במדינה, אשר נושקים לג'ורג'יה ואלבמה, לבין המחוזות הדרומיים יותר. כאשר כלל אצבע זה מתקיים במדינה בצורה כמעט מושלמת, כאשר ככל שתדרימו – כך תעלה התשואה.
הסיבה לכך היא שבעוד ששכר הדירה הממוצע בעבור דירת 3 חדרים במדינה הינו 1,328$, אזי שבמחוזות פאלם ביץ', ברווורד, מונרו, ומיאמי דייד, הסכום מאמיר לכדי מעל 2,000$ בעבור אותו נכס, כאשר לרוב מדובר בסכום אשר סובב סביב 2,200$.
לסיכום
כפי שניתן לראות, פלורידה נהנית מתזרים תיירים קבוע, כמו גם אוכלוסייה מבוגרת אשר בעלת תחלופה רבה שקונה נכסים במדינה חדשות לבקרים, זאת בנוסף להיותה בעלת כלכלה יציבה, פריון טבעי גבוה והגירה אל תוך המדינה, כאשר כלל התנאים הללו מחזקים את צמיחת הכלכלה ובהתאם גם מגולמים במחירי שכר הדירה הגבוהים שבה.