השקעת נדל"ן בארצות הברית, בין אם מהווה הבעת אי אמון בשוק הנדל"ן הישראלי או שמא מקורה דווקא בחיפוש אחר נתיבי השקעה אשר אינם מפוקחים כפי שקורה תחת הרגולציה הישראלית – הפכה למנת חלקם של רבים בעולם, ובתוכם גם ישראלים רבים.
לאור זאת, עולה השאלה כיצד נכון ומומלץ לבחור מדינה מתוך כלל איחוד 50 המדינות השונות הללו, כאשר חלקן נבדלות מאוד אחת מהשנייה, בהיבטי כלכלה, מסחר, תרבות, אוכלוסייה, ורגולציה.
מבין כל אלו, השקעת נדל"ן בפנסילבניה, אשר הינה המדינה ה- 2 הוותיקה ביותר באיחוד מדינות זה, מסתמנת כמדינה בעלת פוטנציאל רב אשר טרם מימשה את מלוא הצמיחה שלה בהקשר הנדל'ני.
לפיכך, במאמר הקרוב נסקור ונבחן את מאפייני השקעת נדל"ן בפנסילבניה והתשואה אשר נלוות למהלך כלכלי שכזה.
מי את פנסילבניה
פנסילבניה הייתה ביתם של ילידים אמריקאיים בטרם הגיעה אליה התיישבות ענפה מצד סקנדינבים אשר התיישבו בה וקבעו בה את ביתם, כאשר זהות הריבון באותם ימים השתנתה לעתים בין הולנד לבין בריטניה.
זאת כאשר חלקה המערבי אשר טרם היה מיושב או חקור לחלוטין, היה עדיין נתון למחלוקת בין בריטניה, צרפת והילידים האמריקאיים אשר נדחקו מערבה לאור התפשטות הקולוניאליזם הלבן.
לבסוף, פנסילבניה בחרה להרים את נס מרד כנגד הכתר הבריטי בעוד החוקה האמריקאית אושררה בה, כאשר נערכו בה קרבות דרמטיים ונקודות מפנה במלחמה – כדוגמת קרב גטיסברג.
נתון אשר משפיע בעקיפין ובמישרין על השקעת נדל"ן בפנסילבניה הוא היותה צומת דרכים מרכזית אשר עוברים בה רבים בין ניו אינגלנד וצפון מזרח ארצות הברית לבין כלל מדינות הדרום המסורתי בארצות הברית. זאת בנוסף להיותה גם גשר ממזרח למערב, בין האוקיינוס האטלנטי לבין מדינות המערב התיכון והמישורים הגדולים.
כמו כן, המדינה גובלת בניו יורק בחלקה הצפוני, במזרחה בניו ג'רזי, בדרומה בדלאוור, מרילנד, ווירג'יניה המערבית ולבסוף בחלקה המערבי באוהיו.
צפיפות ופיזור אוכלוסין בפנסילבניה
פנסילבניה מחזיקה ב- 2 מטרופולינים משמעותיים וגדולים אשר אחד מהם הוא פילדלפיה והשני בפיטסבורג. המשמעות של כך היא ש- 2 הערים הללו והמטרופולין אשר נלווה להם, מהווה את חלקו הארי של ריכוז הביקוש לנדל"ן במדינה, אשר פרט להם ישנן עוד עיירות פרברים בעלות נפח שוק קטן יותר.
כמו כן, במטרופולינים של אותן ערים מתגוררים יחדיו 8,400,000 תושבים, אשר מתוך 12,200,000 התושבים שבכלל המדינה, מהווים 68% מסך כלל האוכלוסייה.
דמוגרפיה בפנסילבניה
מבחינת חלוקה לפי מגזרים או קבוצות אתניות, בפנסילבניה ישנו רוב לבן משמעותי אשר עומד על 79.5% מכלל האוכלוסייה, זאת בנוסף לקיומן של קבוצות מיעוטים משמעותיות אחרות כדוגמת אפרו אמריקאיים אשר הינם 10.8%, כמו גם היספאנים ואסיאתיים אשר מהווים בהתאמה 5.7% ו2.7% מכלל האוכלוסייה במדינה.
כמו כן, לאור ההיסטוריה ההתיישבותית העתיקה אשר קיימת במדינה, ניתן לסווג את האוכלוסייה בפרברי המדינה כבעלת שורשים גרמנים ובריטים, בעוד שבעיר כדוגמת פילדלפיה יש רוב של אפרו אמריקאיים. כמו כן, ככל שהמגזר חדש יותר בארצות הברית, כדוגמת היספאניים ואסיאתיים אשר היגרו אליה לאחר הקמתה, כך סביר להניח כי היא תתגורר בעיר ולא ביישובי ספר.
כלכלת פנסילבניה
בהיבט הכלכלי, פנסילבניה מחזיקה בכלכלה חזקה ומתפקדת, כאשר היא ה- 6 בטיבה בכלל ארצות הברית, כמו גם אילו פנסילבניה הייתה מדינה עצמאית, אזי שהיא הייתה הכלכלה ה- 19 בגודלה בעולם.
בנוסף לכך, בפילדלפיה לבדה, מוצבים מטותיהן של 6 מתוך 500 החברות הגדולות ביותר בארצות הברית, כאשר בפיטסבורג ישנן 8 נוספות, אשר מתוכן ניתן למנות מותגים בין לאומיים כדוגמת היינץ, הרשי, ומותגי מתכות וצבע תעשייתי נוספים.
כמו כן, מבחינת סקטורים משמעותיים ניתן לציין את הבנקאות כקטר הכלכלי בפילדלפיה, כאשר בנק צפון אמריקה אשר נוסד עוד ב1781, מחזיק במטה במדינה, זאת בנוסף ל- PNC, חברת שירותים פיננסים עצומה כשלעצמה.
כמו כן גם בהיבט החקלאות לפנסילבניה השפעה ואחיזה רבה, כאשר היא שיאנית ארצות הברית בייצוא פטריות, מקום 2 בתפוחים, מקום 3 בעצי חג מולד ועופות, כמו גם מקום 4 בייצוא מוצרי סיעוד, תירס, ענבים, סוסים, ומוצרי חלב. חקלאות בפנסילבניה מעסיקה באופן ישיר כ- 68,000 עובדים, כאשר תעשיית המזון בלבד מייצאת סחורה בשווי 1,700,000,000$.
המשמעות של קיומה של אוכלוסיית צווארון כחול היא חשובה בהיבטה של השקעת נדל"ן בפנסילבניה, שכן מדובר באוכלוסייה אשר לעתים תכופות נאלצת מפאת אילוצים כלכליים להיעזר בשירותי דיור זמניים, בדיוק מסוג הצורך אשר השקעת נדל"ן בפנסילבניה מתעתדת למלא.
שוק הנדל"ן בפנסילבניה
כאשר בודקים את כדאיותה הכלכלית בהיבט תשואה של השקעת נדל"ן בפנסילבניה, ראוי להפריד אותה לכדי מחוזות, כאשר אף על פי תפקידה הרב של פיטסבורג במערב, מרבית התשואה בהיבט הדיור נמצאת באזור המזרחי, אשר קרוב לניו יורק, לוושינגטון די. סי. והרחק מכיוון המערב התיכון האמריקאי.
כלומר, בעוד שהממוצע הארצי בפנסילבניה בעבור שכר דירה של דירת 3 חדרים הינו 1,099$, ניתן להבחין כי במחוזות המזרחיים כדוגמת פייק, אותה דירה בדיוק תזכה את בעליה ב- 1,867$, כאשר התשואה עולה משמעותית בשיעור של 70%.
כמו כן, גם מחוז באקס, פילדלפיה, מונטגומרי, וצ'סטר, מחזיקים בממוצע שכר דירה בעבור אותה דירה, אשר יזכה את בעליהן ב- 1,528$. כאשר כפי שצוין קודם לכן, מדובר באזורים הנפוצים והמאוכלסים ביותר במדינה, כחלק ממטרופולין פילדלפיה העצום, אשר נושק לניו ג'רזי, כמו גם בחלקה הצפוני יותר של פנסילבניה, אשר הינו רק שעה וחצי ממטרופולינה של העיר ניו יורק עצמה.
לסיכום
פנסילבניה היא מדינה אשר מאופיינת באוכלוסייה מגוונת, כמו גם כזו אשר לאור תפקידה ההיסטורי בהכרזת העצמאות האמריקאית מושכת אליה תיירים רבים, אשר בנוסף למיקומה האסטרטגי כנקודת מפגש בין מזרח למערב, וצפון לדרום, הופכים את המדינה לבעלת תפקיד מכריע וחשוב בכלכלת ארצות הברית.
לכן, בנוסף להיותה מפותחת כלכלית לאור תעשיות שלמות אשר קיימות בפילדלפיה ובפיטסבורג, כמו גם דמי שכירות גבוהים יחסית אשר מתבטאים בתשואה, נדמה כי השקעת נדל"ן בפנסילבניה היא צעד כלכלי כדאי בעל פנים רבות, אשר רובן מחייכות לעבר המשקיע.