השקעת נדל"ן בקנזס היא דוגמה מצוינת לגל השקעות נדל"ן אשר שוטף את כלל ארצות הברית, בעוד משקיעים מכלל העולם ומישראל בפרט נוהרים לרכוש נכסים מתוך כוונה להשכירם ו/או למכור אותם בעתיד משיעלו מחיריהם.
מבין כל אלו, ישנן מדינות אשר קורצות יותר ו/או פחות למשקיע, בהיבטי הרגולציה הנלווית להם, התשואה, אופייה של המדינה מבחינה כלכלית, אתנית, תרבותית ועוד. לכן, ישנה חשיבות רבה להבנת אופייה של מדינה כלשהיא בטרם תתבצע השקעה בחלקה, בכדי למנוע מצב בו שכרו של המשקיע יוצא בהפסדו.
לפיכך, במאמר הקרוב נסקור ונרחיב אודות מאפייניה של השקעת נדל"ן בקנזס, אשר טומנים בחובם הזדמנות ייחודית אשר נגזרת מנוכח השעה.
מי את קנזס
קנזס היא מדינה אשר ממוקמת בלב ליבה של ארצות הברית, כאשר נמצאת במרכזו של המערב התיכון – Mid West, קנזס גובלת בנברסקה בצפון, בקולורדו במערב, באוקלהומה בדרום ובמיזורי בחלקה המזרחי.
קנזס הייתה ביתם של ילידים אמריקאיים מזה אלפי שנים, בטרם נמכרה במסגרת רכישת לואיזיאנה (מכירת חבל ארץ עצום בין קנדה למקסיקו אשר קנזס בתוכו) אשר התרחשה בין הצרפתים לאמריקאיים בשנת 1803.
לאחר שנרכשה היא הוכללה כחלק ממיזורי רבתי, כאשר חלקה הדרום מערבי עודנו היה תחת כיבוש ספרדי אשר לימים יהפוך לשליטת מקסיקו, עד כאשר במסגרת מלחמת ארצות הברית מקסיקו, הוא נכבש על ידי ארצות הברית והפך למנת חלקה עד עצם היום הזה.
אוכלוסיית קנזס
בקנזס ישנם כיום כ- 3,000,000 תושבים, כאשר בהיבט פירוק מגזרי, קנזס מחזיקה בנתונים דומים לכלל ארצות הברית.
כלומר, בתוכה ניתן למנות רוב לבן משמעותי אשר מונה 78.2%, כמו גם מספר מיעוטים בנפחים שונים, כאשר הגדול מבינם הוא ההיספאני אשר מהווה 10.5%, כאשר מיעוטים מינוריים יותר הם האפרו האמריקאים אשר מונים 5.9%, כמו גם אסיאתיים אשר הינם 2.4%, ולבסוף אמריקאיים ילידים שמהווים 1.1% מסך כלל האוכלוסייה.
מיעוטים אשר ממשים להפוך לרוב וההשפעה על השקעת נדל"ן בקנזס
בקנזס ניתן להבחין כי אוכלוסיות המיעוט גדלות בקצב מהיר אשר לא מותיר ספק רב אודות השאלה האם צפויות תמורות בהיבט החלוקה המגזרית בקנזס. זאת כאשר אף על פי היותם פחות מ- 25% מסך האוכלוסייה, מיעוטים מהווים קרוב ל- 40% מן הלידות אשר מתבצעות ברחבי המדינה.
נתון זה משפיע על היבטיה של השקעת נדל"ן בקנזס בכך שלרוב אוכלוסיית המיעוטים היא כזו אשר מחזיקה בפריון רב יותר, וכפועל יוצא מכך לאור ריבויים הטבעי, כמו גם הגירה מחוץ למדינה אשר נעשית ממדינות מרכז ודרום אמריקה בעיקר, צפוי לעלות הביקוש במדינה לנדל"ן, כאשר פתרונות דיור זמניים צפויים להיות מנת חלקם של רבים בהתחלה – כתוצאה מאוזלת יד כלכלית.
בהמשך לכך – השקעת נדל"ן בקנזס מתעתדת להוות פתרון שכזה, רוצה לומר שהריבוי הטבעי מהווה ביקוש להיצע אשר היא מתכוונת לספק.
תופעת העיור ונטישת הספר בקנזס
כמו כן, נתון נוסף אשר מטיב במיוחד עם הפונטציאל הכלכלי אשר טמון בהשקעת נדל"ן בקנזס, הוא נטישתם של רבים את יישובי הספר והערים אשר גרו בהם למשך עשרות אם לא מאות שנים, ועזיבתם של רבים לתוך ערים מרכזיות.
מדובר בתופעה אשר חולשת על כל המערב התיכון באשר הוא, כאשר קנזס לא חפה ממנה. התופעה גרמה ליותר מ- 500,000 אזרחים אמריקאיים להעתיק את מקום מגוריהם אל תוך אזורים אורבניים ומפותחים יותר, כאשר מדובר הן בהגירה אל מחוץ למדינה, כמו גם בהגירה למרכזי הערים במדינה.
ההשפעה של נדידה זו היא דרמטית בעבור השקעת נדל"ן בקנזס, כיוון שלאור גלי הנטישה, החל הן הרוגלטור בנקיטת צעדים אשר מטיבים עם מהגרים חדשים, כמו גם אוכלוסיות מובחרות אשר אינו חפץ שיעזבו. בנוסף לכך שלעצם עליית הביקוש בתוך הערים בקנזס, כפועל יוצא מהעדפתם של רבים לגור בערים, יש השפעה רבה על מחירי הנכסים כאשר מדובר לרוב בעלייה.
לדוגמה, מטרופולין קנזס סיטי, מונה יותר מ- 2,000,000 תושבים, כאשר מדובר ביותר מ- 66% מסך כלל האוכלוסייה במדינה כולה.
כלכלת קנזס
כלל הכלכלה והתעשייה בקנזס סובבת סביב שימוש במשאבי טבע כדוגמת נפט, וגז טבעי, אשר בשניהם קנזס היא היצרנית ה- 8 בגודלה בארצות הברית כולה. בנוסף לכך, גם לתוצרת חקלאית יש השפעה רבה אודות התוצר הגולמי של קנזס, כאשר במרכז התעשייה ניתן למנות גידולי תירס, חיטה, סויה, בקר, ודורה.
תעשיות ביטחוניות והשפעתן על השקעת נדל"ן בקנזס
זאת ועוד, כי בקנזס ישנה תעשייה ביטחונית מפותחת, לאור קיומם של בסיסי חיל אוויר גדולים כדוגמת פורט לוונוורת' ופורט ריילי, כמו גם בסיס מקונונל.
בבסיסים אלו מועסקים עשרות אלפי אנשים, כמו גם כי מדובר באוכלוסייה אשר בעלת פוטנציאל רב יותר להעתיק את מקום מגוריה, ובכך לאור היותה זמנית בקנזס, היא לעתים תכופות נאלצת להשכיר נכסים, כאשר מדובר בצורך אשר השקעת נדל"ן בקנזס מתבססת אודותיו.
שוק הנדל"ן בקנזס
אילו מתבוננים בשוק הנדל"ן המקומי בהיבט התשואה אשר נלווית לשכירות, ניתן להבחין ביתר שאת בתופעת העיור והשפעתה על הנדל"ן בקנזס כולו. כלומר, אף על פי כי שכר הדירה הממוצע בקנזס בעבור דירת 3 חדרים הינו 950$, אילו מתבוננים במטרופולין קנזס סיטי המשמעותי, כמו גם ברצועת מחוזות אשר גובלת במיזורי – ניתן להבחין בעלייה דרמטית.
כלומר, בעבור מטרופולין קנזס סיטי אשר מונה את מחוזות ריילי, גאהרי ופוטהוואטומי, שכר הדירה מזנק כבר לכדי 1,300$, עלייה של כ- 50% מן הממוצע הארצי. זאת כאשר במחוזות הגובלים במיזורי ניתן להבחין בתופעה זהה, כאשר בעבור מחוזות דאגלס, לוונוורת', ג'ונסון ומיאמי, ממוצעו של שכר הדירה מגיע לכדי 1,286$.
קנזס והתמורות החברתיות שבה
לאור הגירתם של תושבים רבים אל מחוץ למדינה, עלולה השקעת נדל"ן בקנזס להידמות במבט ראשוני להשקעה קלוקלת.
לעומת זאת, לאור היותה של מדינה זו בעלת ריבוי טבעי גבוה יחסית, כמו גם הגירתם מהגרים רבים ממרכז אמריקה אליה בשל אופן משלח היד אשר מתאפשר בה, כמו גם הקלות מס אשר ניתנות מצד הרגולטור למען עידוד השקעה במדינה, מסתמן כי במידה רבה ניתן להצביע על מגמת עליית מחירים באזורי הביקוש, כמו גם עלייה כללית במחירי נכסים באשר הם לאור צבר האנשים אשר מתעתד להגיע למחוזותיה.