השקעת נדל"ן בקרוליינה הצפונית היא דוגמה לתופעה רחבה של השקעות נדל"ן, אשר כעת הופכות לקלות מתמיד לאור הנגשת ושקיפות ידע ואפשרויות אשר טרם היו קיימות לפני כן בעבור המשקיע, כמו גם לאור המגוון הרב אשר קיים בארצות הברית כאשר כל מדינה שונה משכנתה בהיבטים רבים.
בהמשך לכך, אותם היבטים קובעים במידה רבה גם את כדאיותה של השקעה באותה מדינה בהיבט הנדל"ני, כאשר ישנן מדינות אשר גוברות על אחרות לאור רגולציה נוחה, יוקר מחייה שמתבטא בשכ"ד, אופיים של השוכרים וכדומה.
לכן, במאמר הקרוב נסקור ונבחן את כדאיותה של השקעת נדל"ן בקרוליינה הצפונית, כמדינה אשר טומנת בחובה מספר לא מבוטל של מאפיינים אשר עלולים במידה רבה לקרוץ למשקיע הנדל"ן הזר.
מי את צפון קרוליינה?
צפון קרוליינה היא מדינה בחלקו המזרחי של ארצות הברית, אשר גובלת בדרומה בדרום קרוליינה, כמו גם בוירג'יניה בצפון המדינה וטנסי בחלקה המערבי.
צפון קרוליינה היא מהמקומות הראשונים בהם התיישבו מתיישבים מאירופה ומאנגליה בפרט, כאשר אף על ניסיונות יישוב שכשלו בראשית הדרך, מהווה צפון קרוליינה בעיני רבים כראשיתה של ארצות הברית כפי שאנו מכירים אותה כיום.
כמו כן, צפון קרוליינה הייתה למדינה הראשונה אשר הנחתה את נציגיה למרוד ולהתנער משלטון הכתר הבריטי, כאשר גם במלחמת העצמאות האמריקאית היא תפסה תפקיד מרכזי. לעומת זאת, כ-90 שנים לאחר מכן, צפון קרוליינה השליכה את יהבה לעבר שלטון הקונפדרציה, בעודה מאבדת 40,000 מתושביה בקרבות מלחמת האזרחים האמריקאית.
פיזור אוכלוסיית צפון קרוליינה
בצפון קרוליינה מתגוררים כ- 10,000,000 תושבים, אשר מפוזרים בעיקר במרכז המדינה ולאו דווקא ברצועת החוף המזרחית שלה. כמו כן, ניתן להבחין כי ישנם 2 מטרופולינים גדולים אשר מהווים מרכזי דיור ענקיים, אשר הינם שארלוט וראלי, כאשר לשניהם יחדיו יש כ 3,600,000 תושבים.
המשמעות של צפיפות אוכלוסין זו בהקשרה של השקעת נדל"ן בצפון קרוליינה, היא שלאור ריכוז ההיצע והביקוש בתא שטח קטן יחסית, מתרחשת תופעה אשר דומה לאשר קורה בישראל בגוש דן, כאשר לאור רצונם של רבים כל כך לגור דווקא באזורי הביקוש אשר קיימים במטרופולינים הללו, מכירי הנכסים עולים בהתאם.
הדמוגרפיה של צפון קרוליינה
מבחינת חלוקה למגזרים וקבוצות גזע, בצפון קרוליינה קיים מאזן אשר דומה במידה רבה לנהוג בשאר מדינות ארצות הברית, כאשר ישנו רוב לבן משמעותי אשר מונה – 61.5%, כאשר אחריו ישנן מספר קבוצות מיעוטים אשר גודלן משתנה בין מדינה למדינה.
בהקשרה של צפון קרוליינה, המיעוט האפרו אמריקאי מהווה 21.5% מכלל האוכלוסייה, כאשר היספאניים ואסיאתיים מהווים בהתאמה 8.5% ו- 2.2%, זאת בנוסף למיעוט זניח של ילידים אמריקאיים אשר מונה מעט יותר מ- 1.5%.
פריון חיובי בצפון קרוליינה
בנוסף לכך, אילו מסתכלים על אחוז הצמיחה החיובית שחווה צפון קרוליינה כמדינה, משנת 2000 ועד כיום, האוכלוסייה גדלה ב- 25% משהייתה דאז, כעדות לפריון חיובי שקיים בה, אשר מתבטא בהכרח בצורך ליצירת פתרונות דיור עבור האוכלוסייה הגדלה – פתרון אשר השקעת נדל"ן בצפון קרוליינה מתעתדת לספק.
כלכלת צפון קרוליינה
צפון קרוליינה מחזיקה בכלכלה ישנה יחסית, ככזו אשר מאפיינת מדינה אשר התבססה בראשית דרכה על משלחי יד פשוטים כדוגמת חקלאות על שלל גווניה. כיום קרוליינה הצפונית מהווה מקום 8 בסך כלל הייצור התעשייתי אשר יוצא ממנה, כאשר ניתן למנות טקסטיל, מוצרי חשמל, גידול טבק ונייר כעיקרי התעשייה.
בנוסף לכך, לשארלוט – העיר הגדולה ביותר במדינה, יש תפקיד משמעותי בהיבט הכלכלי, כאשר בעיר קיימת תעשיית שירותים משמעותית אשר עיקרה שירותים פיננסיים ובנקאיים, כמו גם תעשיית קולנוע גדולה.
ספורט ואקדמיה והשפעתם על השקעת נדל"ן בצפון קרוליינה
צפון קרוליינה היא ביתן של כמה מקבוצות הספורט המובילות בארצות הברית, כאשר במדינה ניתן למצוא קבוצת NFL, קבוצת NHL, וקבוצת NBA. המשמעות של זו אדירה, בשל העובדה שלאור משחקים אשר מתרחשים באצטדיוני ענק, לעתים רבות קהל תיירים רב מכתת רגליו לעבר צפון קרוליינה בעודו נאלץ להסתמך מטבע הדברים על שירותי דיור ארעיים.
בכך למעשה הוא תורם לביקוש ולצורך בשירותי דיור, וכפועל יוצא מכך גם לפוטנציאל הכלכלי של השקעת נדל"ן בקרוליינה הצפונית.
זאת ועוד, כי לאור היותה של צפון קרוליינה מדינה עתירת מוסדות לימוד אקדמאים, נמשכים אליה מדי שנה מאות אלפי סטודנטים, כאשר הן האוניברסיטה (הציבורית) הוותיקה ביותר בארצות הברית, כמו גם אוניברסיטת דיוק המפורסמת ממוקמות בה.
בהמשך לכך – תרומתה של קבוצה זו היא בדומה לתיירים, משמעותית בהיבט השקעת נדל"ן בצפון קרוליינה, לאור הצורך העז אשר נוצר אצל אותם סטודנטים, למציאת נכסים בהם יוכלו לדור למשך פרק זמן נקודתי.
שוק הנדל"ן בצפון קרוליינה
אי אפשר לבחון את כדאיותה הכלכלית של השקעת נדל"ן בצפון קרוליינה מבלי להתייחס לתשואה אשר נלווית להם.
לכן, כאשר בוחנים את שכר הדירה הממוצע במדינה, ניתן לראות כי בעבור דירת 3 חדרים שכר הדירה עומד על מעט מעל 1,050$, אך מדובר בנתון מטעה שכן אילו נבחן מחוזות ספציפיים בהם גרה מרבית האוכלוסייה, כפי שקורה במחוזותיה של שארלוט וראלי, ניתן לראות פער משמעותי כלפי מעלה.
כלומר, במטרופולינה של שארלוט שכר הדירה מאמיר לכדי 1,500$ בממוצע, כאשר בראלי הקטנה יותר מדובר בסכום אשר ממקום סביב 1,420$ בעבור כאמור דירת 3 חדרים. בנוסף לכך, ישנם מחוזות פאר כדוגמת מחוז מדיסון, הנדרסון ובנקומב, אשר בהם שכר הדירה צומח עוד יותר לכדי 1,700$.
לסיכום – צפון קרוליינה כהשקעת נדל"ן כדאית במיוחד
לאור אופיין של האוכלוסיות השונות אשר פוקדות את המדינה, כמו גם פריונה הטבעי הגבוה אשר מתבטא בצורך התכוף ליצירת אמצעי דיור בתפוקה גבוה, נדמה כי השקעת נדל"ן בצפון קרוליינה מהווה השקעה מבוססת ובעלת צורך בלתי נלאה בתקופה הקרובה.
כמו כן, שכר הדירה אשר ניתן בה באזורי הביקוש הינו גבוה יחסית, ועלול במידה רבה להצדיק את רכישת הנכס במדיה המזרחית הזו, אשר צפויה לעבור תהליך עיור ומודרניזציה כלכלית בדומה לשאר מדינות ארצות הברית, וכפועל יוצא מכך גם לחוות עלייה במחירי הנדל"ן.