ארצות הברית הלוא היא ארץ ההזדמנויות הבלתי מוגבלות החלה להיות בשנים האחרונה אחת מגולות הכותרת המרכזיות ביותר בשוק הנדל"ן העולמי – למעשה, משקיעים רבים נוהרים אל שוק הנדל"ן האמריקאי על מנת שיוכלו להשיא את רווחיהם על ידי השקעה בנדל"ן האמריקאי המקומי.
עם זאת, נשאלת השאלה, מה כל כך מושך את משקיעי הנדל"ן להשקיע בשוק האמריקאי? במאמר זה נמנה 10 סיבות טובות שבגינן כדאי להשקיע בנדל"ן בארצות הברית.
קצת רקע
ארצות הברית נמצאת בשנים האחרונות במצב מיוחד בו משקיעים זרים רבים נוהרים אליה כדי להשיא את רווחיהם, זאת משום שרבים מעריכים כי מדובר בהזדמנות עסקית בשל המצב בשוק האמריקאי בכלל, המצב בשוק הנדל"ן האמריקאי בפרט והיעדר אלטרנטיבות השקעה עדיפות על שוק הנדל"ן האמריקאי.
בהמשך מאמר זה נסקור ונסביר מדוע שוק הנדל"ן האמריקאי הפך בשנים האחרונות למוקד עליה לרגל עבור משקיעים זרים רבים, האם עדיין קיימת ההזדמנות להשקיע בשוק וכמובן, מה הן הסיבות הטובות ביותר שבגינן שווה להשקיע בשוק האמריקאי היום.
המשבר הכלכלי של שנת 2008
על מנת שתוכלו לקבל מעט רקע כללי על אחת הסיבות המרכזיות ששוק הנדל"ן בארצות הברית הפך כה מבוקש, כדאי מאוד שתכירו, ממעוף הציפור, את אחד האירועים המכוננים בשוק הנדל'ן האמריקאי בשנים האחרונות; בשנת 2008 הכה בארצות הברית בפרט ובכל העולם בכלל משבר כלכלי אימתני בשם משבר הסאב – פריים. שמו של המשבר ניתן לו עקב הגורם המרכזי להתרחשותו שהוא למעשה הלוואות הסאב – פריים שניתנו בתקופה שקדמה למשבר הכלכלי.
מה הן הלוואות הסאב – פריים
הלוואות סאב פריים הן, הלכה למעשה, הלוואות בסיכון גבוה, שכן האנשים שנוטלים אותם עשויים בהסתברות גבוהה יותר להיות נעדרי יכולת פיננסית להחזיר אותן, הלוואות אלה ניחנות בריביות החזר גבוהות על מנת שיוכל הבנק לפצות על הסיכון הגבוה בו הוא עומד כאשר הוא נכנס לעסקת הלוואה שכזו.
למעשה, בשלהי שנת 2006, חל זינוק ניכר בכמות הלווים שלא היו מסוגלים להחזיר את הלוואות הסאב – פריים לבנקים בשל הריביות ההולכות וגדלות. כמו כן, באותה תקופה ניכר עידוד של הממשל האמריקאי למתן משכנתאות למבקשים בתנאים נוחים, אשר כפועל יוצא, עודד את עליית צמיחת שוק הנדל"ן.
למעשה, לפני קרות המשבר, היו רבים שהסתמכו על כך כי המשכנתא תשולם מהביקוש לנדל"ן שלהם, שהחל לרדת עקב היעדר היכולת הפיננסית של רבים שהיו חייבים כספים לבנקים השונים – מה שגרם לתגובת שרשרת קיצונית ואימתנית של החזרת הבתים הממושכנים לבנקים; את הבתים הללו, מטבע הדברים, בשל הקיטון בביקוש לנכסים, לא הצליחו הבנקים למכור במידה מספקת – וכתוצאה מכך, לא הצליחו להחזיר הלוואות שנטלו לנושיהם (אגרות חוב) ופשטו את הרגל. הדבר גרם לגלי משבר גדולים וקשים שפגעו בכל העולם.
כיצד המשבר חיזק את הפוטנציאל עבור משקיעים
למעשה, לאחר שהתרחש משבר הסאב – פריים בארצות הברית, הפך שוק הנדל"ן האמריקאי למזמין הרבה יותר עבור שלל משקיעים – זאת בשל המחירים הנמוכים ביותר של נכסי הנדל"ן בתקופה של לאחר המשבר הכלכלי הקשה.
יתרה מכך, בשל העובדה כי משבר הסאב – פריים התרחש, מלכתחילה בשל מתן הלוואות משכנתא עם תנאים נוחים וקלים עבור רכישת בתים עבור אמריקאים רבים, הוקשחו התנאים לקבלת משכנתא עבור מקומיים לצורך רכישת נדל"ן ולמעשה השוק הפך להיות מעין מגרש משחק עם אפיק בלעדי יותר למשקיעים זרים.
מאז ועד היום
משבר הסאב – פריים היה כה חזק ומשמעותי שלמעשה ייצר הזדמנויות עסקיות רבות בשוק הנדל"ן בארצות הברית אשר משכו ומושכות גם היום משקיעים זרים לפתחה של המדינה בתקווה לנסיקה במחירי הדירות והעלאת התשואה עליהן לאחר ההשקעה בפועל; כמו גם תוך כדי הסתמכות על העובדה כי הביקוש לשכירות דירה גבוה ביותר.
עליית המחירים הצפויה בארצות הברית
מטבע הדברים, ארצות הברית מתאוששת עם השנים מגליו הכבדים של המשבר הכלכלי וסביר כי מחירי הנדל"ן לא יישארו נמוכים ומשתלמים כפי שהיום לנצח. כפי שצוין לעיל בסקירת משבר הסאב – פריים האמריקאי, שיפור במצבם הכלכלי של האמריקאים צפוי לאפשר לרבים יותר מקרב האוכלוסייה המקומית האמריקאית לרכוש נכסים – ככל שיש יותר מבקשים לרכישת נכסים, כלומר שיש ביקוש רב יותר, כאשר הביקוש רב יותר, המחיר למוצר המבוקש ולענייננו, נכסי הנדל"ן, עולה.
אם כך, ככל שהזמן עובר ואותותיו של משבר הסאב – פריים מתאדים מארצות הברית, מחירי הדירות צפויים לעלות – על כן, מומלץ להשקיע בנכס נדל"ן בארצות הברית מוקדם מאשר מאוחר.
ביקוש גבוה מאוד לשכירות
משום שאמריקאים רבים נקלעו למצב לפיו קיימים תנאי נטילת משכנתא קשוחים שמקטינים את הסיכוי שיעלה ביכולתם לרכוש בית מגורים, קיים יותר ביקוש לשכירות בשוק האמריקאי, שכירות כשלעצמה היא אחד מאפיקי ההכנסה הבולטים והמוכרים בשוק הדיור מלבד אפיק עליית ערך הנכס.
למעשה, כאשר יש ביקוש רב של סוחרים, יוכל המשקיע להיות בטוח כי הנכס שלו יאוכלס ברוב ימות השנה, אם לא בכולם, על ידי שוכרים שלמעשה ישלמו למשקיע בעד המגורים בנכס שבבעלותו.
הלכה למעשה, נכס שלא מאוכלס הוא נכס שמפסיד כסף, שכן גם אם הנכס לא מאוכלס עדיין צריך המשקיע לתחזק אותו, לשלם ארנונה, ביטוח על הנכס ושאר תשלומים אחרים – על אחת כמה וכמה אם מדובר במתחם דירות בו יש לשלם גם תשלומים קבועים לועד הבית.
ריביות נמוכות
על העובדה שבארצות הברית מחירי הנדל'ןן נמוכים ביותר בהשוואה למדינת ישראל כבר עברנו; אך האם ידעתם כי שערי הריבית על משכנתאות בתקופה זו בארצות הברית הם נמוכים ביותר? כפועל יוצא, משקיעים שמעוניינים לקבל מימון באמצעות משכנתא עשויים לקבל תנאים טובים מהבנקים האמריקאים.
ביקוש גבוה לנכסי מולטי – פמילי
שוק הדירות בתחום המולטי פמילי – "Multi – Family" נמצא בנסיקה עם ביקושים הולכים ועולים כאשר הציפיה היא כי ביקושים לשוק דירות זה רק ימשיך לעלות בשנים הקרובות.
מה זה "מולטי – פמילי"
בניין "מולטי – פמילי" הוא, הלכה למעשה, בניין אחד, אך שמחלוק לכמה בתי אב נפרדים – לעתים שניים ולעתים אף יותר.
צמיחה בשוק המולטי – פמילי
הצמיחה היחסית גדולה בשוק המולטי פמילי נובעת, בין היתר, בשל העובדה כי המשקיעים בשוק זה מבינים כי מדובר בשוק חזק, יציב עם פוטנציאל גדול להצלחה – כמו כן, שוק זה נהנה מתמורה גבוהה ביחס לסיכון נמוך, הלוא היא שאיפתו של כל משקיע בכלל ומשקיע בתחום הנדל"ן בפרט.
מדוע זה קורה?
העליה בביקוש זה לנכסי מולטי – פמילי נובעת, בין היתר, בשל הביקוש העולה בשוק הדיור בארצות הברית וכן השינוי בשוק העובר משוק של בעלויות פרטיות לשוק שמתאפיין באנשים שמעדיפים לשכור נדל"ן לצורך מגורים. כמו כן, נכסי מולטי – פמילי נותנים מענה לצרכים רבים של רוב סוגי השוכרים בשוק – מקום שנעים לגור בו, תחזוקה, מחיר נוח ועוד.
השבחה פוטנציאלית גבוהה בתחום נכסי המולטי – פמילי
פוטנציאל ההשבחה הקיים בנכסי המולטי – פמילי הוא, באופן יחסי, גדול בהשוואה לנכסים אחרים בשוק האמריקאי.
דירוג נכסים
נכסי המולטי – פמילי בארצות הברית מדורגים באמצעות דירוג פונטי – קרי, A, B, C. מטבע הדברים, דירוג ברמה A הוא הדירוג הגבוה והמרשים ביותר עבור הנכס וכן הלאה. כמו כן, גם האזור בו ממוקדם הנכס מקבל דירוג נפרד. למעשה, בדרך כלל, כאשר קיימת היעדר הלימה בין רמת הנכס לרמת האזור בו נמצא הנכס, עומד פוטנציאל להשבחתו.
פוטנציאל השבחה גבוה יותר בנכסים שמדורגים נמוך
כפי שבטח חשבתם כאשר הנכס מדורג נמוך יותר, כך קיים בו פוטנציאל השבחה גבוה יותר, קרי יש מה לעשות בנכס עצמו על מנת לשפר אותו ולהגדיל ולהשיא את השווי שלו – בין אם על ידי שיפוץ ושלל חידושים אחרים.
בפועל, בקוויי מתאר כלליים, ניתן לומר כי פוטנציאל ההשבחה שקיים בנכס המדורג בדירוג נמוך C הוא גבוה יותר מאשר נכס המדורג בדירוג גבוה – A. עם זאת, טענה זאת תהיה נכונה בהכרח רק כאשר אנו מקבעים לגמרי את שאר הגורמים המעורבים בערך הנכס – בין היתר, רמת האזור בו עומד הנכס.
לא צריך להיות עשירים כדי להשקיע בארצות הברית
בעוד הנדל"ן בישראל הוא יקר ביותר, ודירת 3 חדרים בפריפריה יכולה לעלות יותר ממיליון שקלים, מצב הנדל"ן בארצות הברית הוא אחר; ולמעשה, זול הרבה יותר בהשוואה למחירי הנדל"ן הישראלים. על כן, במחיר בו הייתם קונים דירה בישראל אתם יכולים לקנות וילה פרטית, צמודת קרקע עם שטח לא קטן אי שם בארצות הברית.
יחד עם זאת, אל לכם לטעות, ישנם אזורים בארצות הברית שיוקר המחיה ומחירי נכסי הנדל"ן בהם מתקרבים ואף גבוהים יותר בהשוואה למדינת לישראל, אך בממוצע, עלות הנכסים נמוכה משמעותית; דין דירה באמצע מנהטן מול הסנטרל פארק אינו כדין דירה בעיירה שכוחת אל במדינת נברסקה.
הכסף שלכם קונה יותר
בפשט, וכפי שנאמר לעיל, נכסים יכולים להירכש בארצות הברית בסכומים זעומים של מאות אלפי דולרים בודדים מבלי להיות חורבות שלא ראויות למחיה של בני אדם.
שווי קרקע זול יותר
בשונה ממדינת ישראל ארצות הברית נהנת משווי קרקע זול הרבה יותר מאשר מדינת ישראל בכלל וגוש דן הצפוף והדחוס בפרט.
עלות בניית בתים נמוכה יותר
בעוד הבניינים והבתים בישראל נבנים מאבן שהיא חומר יחסית יקר, בארצות הברית מקובל לבנות את הבתים מחומרי גלם המבוססים על עצים – מצב זה מתקיים בעיקר בשל התקיימותם של אסונות טבע רבים ועוצמתיים בארצות הברית, כאלה שלא רואים בדרך כלל ואף לא אף פעם במדינת ישראל – בין היתר, רעידות אדמה חזקות ועוצמתיות שעשויות לפרק בניין אבן לגורמים הרבה לפני שיעשו זאת לבניין הבנוי ברובו מעץ שניחן בגמישות יחסית רבה יותר.
פערי מידע קטנים יותר
כיום, פערי המידע בין עשירים מאוד לבין אנשים רגילים עם הון ממוצע ומעלה אינם כה גדולים כפי שהיה פעם – זאת בעיקר בשל עליית עידן הטכנלוגיה ורשת האינטרנט שמאפשרת לכל אדם עם גישה סבירה למשכיר המחובר לאינטרט לקבל כל פיסת מידע שהוא חפץ בה. על כן, המידע באשר להשקעות אפשריות זמין לכולם; כמו גם האפשרות ללמוד על האופנים בהם כדאי להשקיע ועוד.
אפשרות להכנסה מהירה
בתחומי שוק רבים בשוק הנדל"ן האמריקאי ניכר כי שוק השכירויות הומה בשוכרים שכמהים לשכור דירה וכמה שיותר מהר – על כן, סביר שבעת רכישת נכס איכותי במיקום טוב עם ביקוש גבוה, לא תגיעו למצב בו תמצאו עצמכם ללא שוכרים ולמעשה תפסידו הכנסה ורווחים אפשריים.
כמו כן, בשל ההשבחה האפשרית בנכסים רבים במדינות ארצות הברית השונות ייתכן ותוכלו להעלות את ערך הנכס שלכם הן בצורה פסיבית והן בצורה אקטיבית בתוך פרק זמן יחסית קצר.
הטרוגניות בשוק הנדל"ן בארצות הברית
שוק הנדל"ן בארצות הברית הוא שוק בעל שונות רבה הרבה יותר מאשר שוק הנדל"ן בישראל. למעשה, שוק הנדל"ן בארצות הברית נהנה מגיוון אינהרנטי בשל גודלה העצום של המדינה, סוגי ושכבות אוכלוסיה רבים ועוד.
על כן, למרות שייתכן ואפיקי השקעה מסוימים בשוק הנדל"ן האמריקאי נראים ככאלו שמוצו במובן התשואתי שלהם – קרי, שלא צפויה לגבי ערכם עליה נוספת ביחס למה שקיים כיום, תוכלו תמיד למצוא נישה כלשהי שטרם מוצתה ורק מחכה שיגלו אותה וינצלו אותה.
את ההטרוגניות הזו ניתן לנצל הן בבחירת אפשרויות שונות מתוך מגוון רב של סוגי נכסי נדל"ן או לחלופין, מתוך מגוון רב של אזורים זמינים להשקעה בתחום הנדל"ן.
גידול בהיצע שאינו תואם את הגידול בביקוש
כידוע, היצע רב וביקוש נמוך יגרום למחירים נמוכים ולהפך, ביקוש גבוה והיצע נמוך יגרום לעליה של המחירים. המצב שקיים כיום ברחבי ארצות הברית הוא כי הגידול בהיצע הנדל"ן לא מצליח להדביק את הגידול בביקוש לנדל"ן ברחבי המדינה.
בפועל, כמות יחידות הדיור החדשות שנבנות בארצות הברית הן פחות ממה שצריך כדי לתאום את צרכי האוכלוסייה ועל כן, ייתכן כי היבט זה ימשיך להביא לעליית מחירי הנדל"ן בארצות הברית ולהפוך את ההשקעה שלכם ליותר משתלמת.
שער הדולר נמוך
כאשר אתם תתחילו להשקיע בשוק הנדל"ן האמריקאי אתם למעשה תשתמשו במטבע הדולר – ככל שמטבע הדולר יעלה יותר כך תרוויחו יותר שכן הוא יהיה שווה יותר שקלים ובאופן כללי, יהיה חזק יותר בהשוואה למטבעות אחרים בהם אתם מעוניינים. בהתאם, כאשר שער הדולר נמוך, כל שקל שווה יותר דולר – לכן, הכסף שלכם בהווה יכול לקנות יותר.
למעשה, ברגע שנגיד הבנק המרכזי בארצות הברית יתחיל לזהות אינדקציות מקדימות לקיומה של אינפלציה, הוא יעלה את הריבית ויפסיק את הדפסת הכסף והזרמתו אל השוק האמריקאי – ובקיצור, ועל מנת שנוכל לחסוך לכם שיעורים בכלכלה, יעלה שער הדולר.
בפשט, אם תרכשו נכס נדל"ן כאשר הדולר נמוך ותמכרו אותו כאשר הדולר גבוה תהנו גם מעליה אפשרית בערך הנכס, גם מהכנסה משכירות וגם מן העובדה שקניתם באמצעות פחות שקלים יותר דולרים בעת הרכישה וכעת אתם קונים באמצעות פחות דולרים יותר שקלים.
השקעה בנדל"ן בארצות הברית – זמין לכולם
כפי שראיתם לעיל, לא חסרות סיבות להשקיע כיום בארצות הברית – ביניהן; המחרים הנמוכים, הביקוש גבוה, יש המון שוכרים שרק מחכים לשכור דירה ועוד. יחד עם זאת, לא ברור עוד כמה זמן מצב זה יימשך ותמיד קיימות אי וודאיות בשל שלל הגורמים המעורבים בדבר.
כמו כן, חשוב לציין כי השקעה בנדל"ן בכלל והשקעה בנדל"ן בארצות הברית בפרט אינה משחק ילדים, על אף העובדה שהרבה יותר קל, באופן יחסי, להשקיע בנדל"ן בחו"ל בכלל ובארצות הברית בפרט מאשר ימים עברו, עדיין מדובר בהשקעה שמצריכה ידע ומחקר ועל כן, ייתכן ומומלץ כי תשקלו בכובד ראש שכירת שירותיה של חברת נדל"ן שמתמחה בשוק האמריקאי.