בעולם הגלובלי בו אנו חיים כיום האפשרויות העומדות בפנינו הן, בלשון המעטה, בלתי מוגבלות – היעדר הגבלות אלה מתבטא, בין היתר, בהזדמנות השקעה נוחות הנובעות מגלובליזציה אשר מתפתחת באופן מתמיד, ככל שאנשי העולם מתחברים זה לזה באמצעות התקדמות הטכנולוגיה, כך נהיה יותר קל ונגיש עבור משקיעים להשקיע במדינות מעבר לים – וכך, להגדיל את הכנסותיהם ולהעצים את רווחיהם.
המגוון הקיים
העולם כיום רווי בהזדמנויות עסקיות בתחום הנדל"ן, חלקן טובות יותר וחלקן טובות פחות – למעשה, גם באזורים שנחשבים אזורים טובים להשקעה עשויות להיות הזדמנויות עסקיות כושלות ולחלופין, גם באזורים שנחשבים כלא מומלצים להשקעה כיום עשויות להיות פנינים שממתינות שיגלו אותן – אך כמובן כי הסבירות למצוא נכס נדל"ן טוב במקום מומלץ, משלל סיבות אותן נמנה להלן, הוא גבוה יותר.
איחוד האמיריות
איחוד האמיריות היא מדינה ששעריה נפתחו בפני התיירים הישראלים לאחרונה, זאת לאחר הסכם השלום שנחתם בין שתי המדינות בשלהי שנת 2020. עם זאת, לא מדובר באפיק השקעה חדש עבור ישראלים, שכן לא מעטים הבינו, זה מכבר, כי באיחוד האמיריות קיימות ומוצעות לא מעט הזדמנויות עסקיות בהווה.
הכנסה משכירות
משקיעים רבים אשר ירכשו נכס נדל"ן בחוץ לארץ בכלל ובאיחוד האמיריות בפרט יעדיפו במהלך החזקתם בנכס, וככל שיתאפשר הדבר, להשכירו תמורת תשלום.
כאשר ענייננו בהכנסה מהשכרת נכסים באיחוד האמיריות, מדובר באחת ההכנסות השנתיות הגבוהות ביותר שיש בתחום השכרת הנדל"ן – למעשה, ההכנסה השנתית מהשכרת נכס נדל"ן באיחוד האמיריות יכולה להגיע אף ליותר מ- 5 אחוזים מההשקעה הכללית בנכס בכל שנה.
קרי, נניח שרכשתם דירה באיחוד האמיריות בשווה ערך של מיליון שקלים, על פי נתון זה, תוכלו להכניס כ – 50 אלף שקלים בשנה מהשכרת הנכס בלבד, לא כולל עליית ערך הנכס.
מיסוי
איחוד האמירות היא מדינה נוחה מבחינת היבטי מיסוי – כפועל יוצא, השקעה בנדל"ן באיחוד האמיריות ישיא עבור המשקיע רווחים גדולים יותר, שכן פחות נתח מהרווח שיניב נכס הנדל"ן יילקח כמס. בפועל, אין באיחוד האמיריות חוקי מיסוי הכנסה – כך שבפועל, יכולים משקיעים להימנע מתשלום מיסים לאיחוד האמיריות בשל הכנסה מהשכרת נכס הדל"ן שברשותם בשטחי המדינה.
צרפת
צרפת היא יעד השקעה פופולרי בה משקיעים רבים מכל רחבי העולם – למעשה, ניתן אף לומר כי יתכן ומדובר היעדים הפופולריים ביותר להשקעה בכל רחבי אירופה. צרפת כשלעצמה עשויה להיות השקעה טובה מאוד עבור משקיעים שמעוניינים בהשקעה לטווח ארוך בנדל"ן.
מימון מתוך המדינה
אחד האספקטים החשובים ביותר אותם יש לקחת בחשבון בעת השקעה בצרפת, הוא העובדה כי משקיעים זרים בצרפת יכולים להשיג מימון מתוך צרפת עצמה לצורך רכישת הנכס, מדובר בהיבט שאינו כה רווח בכל רחבי העולם ועל כן, מדובר בנקודה לחיוב לטובת השקעה בצרפת.
שערי ריבית
הריבית כנגד משכנתאות לרכישת נכסים היא נמוכה ביחס למדינות אחרות, כך שההחזרים החודשיים יהיו, באופן יחסי, נמוכים יותר; כך גם באשר לתשלום הכללי שתשלמו לגוף הממן ככל שתצטרכו את עזרתו.
מימון גבוה מאוד
בעוד, כפי שצוין לעיל, שערי הריבית כנגד משכנתאות לרכישת נדל"ן בצרפת הם, באופן יחסי, נמוכים – עומדת לעיני משקיעים זרים במדינה נקודת אור נוספת והיא גובה מימון גבוה במיוחד שיכול להגיע אף עד ל – 85% משווי הנכס.
קרי, נכס בשווה ערך של מיליון שקלים יוכל להירכש על ידי משקיע עם 15% מסכום בלבד – כלומר, 150,000 ש"ח. עם זאת, חשוב להבין שמדובר במעין טרייד אוף, שכן היקף מימון גבוה יגדיל גם את הסכום הסופי אותו תשלמו לגורם המלווה.
היבטים אחרים מלבד הנכס עצמו
אמנם אחוז המימון יכול להיות גבוה, אך עליכם לשקול בכובד ראש היבטים אחרים הנוגעים לרכישה וניהול נדל"ן בחו"ל בכלל וצרפת בפרט – זאת משום שמדובר בנכס שיצטרך להיות מנוהל מרחוק ועל כן, נדרשות עלויות נוספות מצד המשקיע.
מיסוי נמוך כנגד הכנסה מהשכרת נדל"ן
המס בצרפת כנגד הכנסה מהשכרת נדל"ן הוא יחסית נמוך ביחס למדינות אחרות באירופה, כך שהרווחים שיקבלו משקיעים מן הנכס בדמות הכנסה משכר הדירה יפגעו פחות, באופן יחסי, ממיסוי מקומי.
גרמניה
גרמניה היא מדינה שנחשבת בפי משקיעים רבים כמעין "הימור בטוח", מדובר במעצמה עם כלכלה מפלצתית ומתפתחת אשר מספקת למשקיעים רבים הזדמנויות עסקיות משתלמות רבות. למעשה, גרמניה נחשבת למדינה טובה להשקעה, בין היתר, בשל מחירי המחיה הנמוכים בה וכן בשל רמת מיסוי הכנסה נמוכה באופן יחסי למדינות מפותחות ומובילות אחרות.
אוסטרליה
אוסטרליה היא מדינה מפותחת עם רמת חיים גבוהה ביותר – למעשה, דורגה המדינה, פעמים רבות, בין המדינות עם השפע הכלכלי הגבוה ביותר.
בפועל, משקיעים זרים רבים כיום רואים באוסטרליה כהזדמנות עסקית מעניינת, שכן מספקת אופציה לגידול בשווי ערך הנדל"ן הנרכש כמו גם הכנסה מכובדת מהשכרת הנכס – כמו כן, מדובר במדינה בה שפת האם היא אנגלית, כך שעשויה להיות פשוטה יותר להשקעה עבור המשקיע הישראלי בהשוואה למדינות אירופאיות כאלה ואחרות שאותן מנינו כמו צרפת וגרמניה.
מרוקו
מדינה נוספת שנכרת עמה הסכם שלום בשנה החולפת היא מדינת מרוקו וייתכן כי קיים בה פוטנציאל בתחום הנדל"ן – הן עבור משקיעים זרים בכלל והן משקיעים ישראלים בפרט. מחירי הדיור במרוקו הם זולים אך עם סטנדרט מחיה יחסית גבוה – זאת בנוסף למערכת בנקאית פיננסית ברמה גבוהה אשר תאפשר לכם להשקיע בראש שקט יותר מן הצפוי במדינה.
- המיסוי – חוקי המיסוי במרוקו הם נוחים עבור משקיעים זרים ביחס למדינות אחרות עם מיסוי של כ10.7% מהכנסה מהשכרת דירה.
- הכנסה שנתית מהשכרת דירה – השכרת נכס הנדל"ן במרוקו עשוי לספק הנכסה שנתית של מעל 5.5% ביחס לגובה ההשקעה – קרי, השקעה של 1,000,000 ש"ח עשויה להניב בשנה כ55,000 ש"ח מהשכרת דירה, לאחר המיסוי המצוין לעיל.
ארצות הברית
ארצות הברית נחשבת, בפי רבים, כגולת הכותרת של עולם השקעות הנדל"ן – בפועל, לא מעט ערים בארצות הברית מדורגות כערים המובילות להשקעה על ידי משקיעים זרים.
בין ערים אלה, עומדות, בין היתר, סן פרנסיסקו, וושינגטון הבירה, לוס אנג'לס וכמובן ניו יורק – שהלכה למעשה מהוות עבור משקיעים רבים הזדמנויות עסקיות נדל"ן יוצאות מן הכלל אשר מקנות למשקיעים הזרים בהן הכנסה יציבה ובטוחה על השקעתם. עם זאת, להלן נציין כמה אפשרויות השקעה נוספות, מעניינות שיתכן שיש להן פוטנציאל לא מועט.
ערים בארצות הברית
להלן נמנה כמה מן הערים המובילות להשקעה בנדל"ן בשנים האחרונות בתחום תחומיה של הפדרציה האמריקאית.
דלאס – טקסס
דלאס היא עיר נהדרת להשקיע בתחומיה בשנת 2021, דלאס היא אחת הערים הגדולות ביותר במדינת טקסס בארצות הברית, בה יש היצע גדול של נכסי דיור לרכישה אשר באופן יחסי למחיריהם מקנים הכנסה גבוהה מהשכרת הדירה.
- הביקוש לשכירות – הביקוש לשכירות בדלאס צמח בכ14% אחוזים בשנה האחרונה, כך שניתן לומר כי כעת מדובר בהזדמנות השקעה נהדרת.
- אחוז שכירות גבוה – נתון מדהים באשר לכמות שוכרי הדירות בדלאס הוא שיותר מ – 52% מתושבי העיר הם שוכרי דירות, זאת בהשוואה לנתון הארצי בארה"ב שעומד על כ33% בלבד.
- שווי נכסים – כיום מעריכים כי שווי הנדל"ן בדלאס מוערך בחסר עד לרמה של 15% פחות משווי השוק הראוי. כמו כן, צפוי גידול בערך הנדל"ן בעיר במעל ל11% ב – 3 השנים הקרובות.
- גידול צפוי באוכלוסיה – האוכלוסיה בדלאס צפויה להיות מוכפלת ב-15 השנים הקרובות, כך שהביקוש לדיור עשוי להעלות, באופן יחסי על ההיצע, כך גם להגדיל את שווי הנכס שלכם וגם להגדיל את שכר הדירה אותו תקבלו מהשכרת הנכס.
יוסטון, טקסס
יוסטון, העיר הרביעית בגודלה בארצות הברית, נחשבת לאחד המקומות הכי טובים להשקעה במדינה בכל הזמנים. העיר מהווה למעשה בית עבור תעשיות הנפט והגז האמריקאיות ובהתאם מציעה מקומות עבודה רבים.
תחום הדיור ביוסטון לא נרגע וממשיך להאמיר ולנסוק; אמנם ההכנסה מהשכרת דירות היא, באופן יחסי, נמוכה באשר לשווי הנכס – 1550 דולר ביחס ל412,000 דולר, אך גולת הכותרת של העיר היא שוק הנדל"ן הפעיל והחי שלה.
- גידול צפוי בשווי הנכסים – אמנם היחס בין ההכנסה מהשכרת הדירה לבין השווי שלה אינו מהמדהימים והטובים ביותר הקיימים בעולם, אך צפויה ב3 השנים הקרובות עליה של כ-10.5 אחוזים בשווי נכסי הדיור בעיר.
- הערכה בחסר – ההערכה היא כי שוק הדיור ביוסטון, נכון להיום, מוערך בחסר בסכום של עד ל20% מתחת לשווי הראוי שלו.
לאס וגאס – נבאדה
לאס וגאס ידועה בתור בירת התענוגות של אמריקה, אך רבים לא יודעים כי במשך ההיסטוריה היא חוותה עליות נדל"ן גבוהות ביותר. כיום, בשל הסביבה הנוחה והמקלה על העסקים, לאס וגאס מתמלאת ושוקקת בעסקים קטנים וחדשים אשר מסייעים בהעלאת וחיזוק המגמה לייצור טרנד בתחום הנדל"ן בעיר בשנת 2021.
- עליה בשכירות הדירה – כמו כן, חלה בשנה האחרונה עליה של כ – 5% בשכר הדירה בעיר ובאופן כללי מורגשת מגמה של עליה באפיק זה.
- מחירי דירות נמוכים – מחירי הדירות בלאס וגאס עומדים על כ200,000 דולר.
- עליה במחירי הדירות – מחירי הדירות בעיר נמצאים כעת במגמת עליה לאחר עליה קודמת של כ11% במחירי הנדל"ן.
בוויזי – אידהו
כנראה שרובכם הגדול לא שמעתם על מדינת אידהו ובטח ובטח לא על העיר בוויזי – העיר בוויזי נחשבת ליעד חם להשקעה בארצות הברית ומחזיקה בתואר של אחת הערים הטובות ביותר להשקעה לטווח ארוך בארצות הברית. בשל היצע נמוך יחסית לנכסי הנדל"ן בעיר וביקוש מאמיר, ניכרת עליית מחירים בתחומי העיר.
- נסיקה במחירי הדירות – מחירי הדירות בבוייזי נמצאים כרגע בנסיקה ובשבירת שיאים מתמדת, זאת על אף נגיף הקורונה אשר פגע בארצות הברית קשות בשנה האחרונה. למעשה, היצע נמוך ביותר בתחום הדיור באזור המטרו של העיר בתוספת למשכנתא משתלמת הפרוסה ל – 30 שנה על רכישת נכסים משאירים את הביקוש לדירות באזור גבוה ביותר; כפועל יוצא, מחירי הדירות רק ממשיכים לעלות באזור זה.
- עלייה בשנה האחרונה – ברבעון האחרון של 2020 הייתה עליה של כ2.4% במחירי הדירות בעיר המשתווה, הלכה למעשה לעליה של כ10% במהלך השנה, מדובר ברווח עצום עבור משקיעים באזור.
- סיבות נוספות להשקיע בבוויזי – האוכלוסייה בעיר גדלה באופן מתמיד – למעשה, קצב גידול האוכלוסייה בעיר משלש את קצב הגידול הממוצע בארצות הברית; לא זו אף זו, הגידול במקומות העבודה, גם הוא, עומד ביחס מרשים ליד הגידול הממוצע בארצות הברית; ואולי הדבר שהכי מעניין לשמוע – ישנה צפיה, כי בשנה הקרובה, יעלו מחירי הדירות בעוד כ3.2% ממחיריהם כיום בתחומי העיר, כך שלא בטוח שהתפספסה הרכבת עבור משקיעים פוטנציאלים חדשים.
השקעה בחו"ל
כפי שראינו לעיל, אפשרויות ההשקעה בחוץ לארץ הן, בלשון המעטה, בלתי נגמרות. הגלובליזציה והטכנולוגיה הקיימת כיום מאפשר לאנשים רבים להשקיע בכלל ולהשקיע בנדל"ן בפרט במדינות שונות ומשונות ולהשיא את רווחיהם. עם זאת, אל תפסחו על מחקר טוב ומעמיק לפני ביצוע ההשקעה, הן מבחינת היעד והן מבחינת ההשקעות הנוספות הנלוות להשקעה במדינה בחוץ לארץ.
