השוק של השקעות בנדל"ן בארצות הברית עבר שינויים משמעותיים בעשרים שנה האחרונות, ובעשור האחרון ניתן לראות מגמה ייחודית של עלייה בהשקעות בנדל"ן בארה"ב. רבים מן המשקיעים בישראל בוחרים להשקיע בנדל"ן בארה"ב, כאשר אפיק ההשקעה של רכישת נדל"ן בארה"ב משמש לעיתים קרובות כאפיק ההשקעה המרכזי של משקיעים מתחילים לצד משקיעים מנוסים. כמו כן, השקעה בנדל"ן בארה"ב משמשת גם כאפיק השקעה נוסף לצד השקעות בשוק המקומי הישראלי.
מה הסיבה המרכזית שרבים בוחרים להשקיע את כספם בנדל"ן בארה"ב?
התשובה לכך פשוטה – מדובר בהשקעה משתלמת ואטרקטיבית. השקעה בשוק הנדל"ן בארה"ב משתלמת הן מחמת התשואות הגבוהות שהנדל"ן בארה"ב מניב והן מחמת האלטרנטיבה שהשוק המקומי בישראל מציע, אלטרנטיבה שאינה מעודדת ישראלים להשקיע בנדל"ן המקומי בישראל, מכיוון שמדובר בהשקעה בעלת תשואה נמוכה ורגולציה גבוהה.
בנוסף, אחד מן היתרונות המרכזיים ששוק הנדל"ן בארה"ב מציע הוא הנגישות של ההשקעה – בניגוד לשוק הנדל"ן בישראל הדורש הון ראשוני גבוה על מנת להשקיע בנדל"ן, שוק הנדל"ן בארה"ב מאפשר להשקיע בנכסים שדורשים מן המשקיע הון ראשוני נמוך ובר השגה באופן יחסי. יחד עם זאת, הדרישה להון הראשוני הנמוך אינה פוגעת באחוז התשואה הגבוה ששוק הנדל"ן בארה"ב מציע.
האם ישנו אירוע מסוים שבגללו שוק הנדל"ן הפך להיות כל כך אטרקטיבי?
לא תמיד ברור האם אפשר להצביע על אירוע אחד בודד שמשפיע על כלכלה שלימה, אבל בהחלט ניתן לומר שהכיוון המרכזי קושר בין אירוע מסוים לבין הפיכתו של שוק הנדל"ן לאטרקטיבי במיוחד עבור משקיעים.
האירוע שככל הנראה הפך את שוק הנדל"ן לכל כך אטרקטיבי הוא משבר הסאב פריים בארה"ב – משבר הסאב פריים הוביל לפריחת שוק ההשקעות בנדל"ן בארה"ב, מכיוון שהוא יצר שתי מגמות אופטימליות עבור ציבור המשקיעים בנדל"ן: מחד, מחירי הדירות בארה"ב ירדו פלאים עקב העובדה שדירות רבות נותרו ריקות בשל כך שרוכשי דירות באמצעות משכנתא לא הצליחו לעמוד בפירעון התקופתי של המשכנתא.
מאידך, לציבור האמריקאי לא היה הון ראשוני לקנות את אותן דירות (וכמעט שלא ניתנו משכנתאות לצורך רכישת דירות), למרות המחירים הנמוכים, וכתוצאה מכך גדל בקרב הציבור האמריקאי הביקוש לשכור דירות למגורים. שתי מגמות אלו הובילו לפריחת שוק הנדל"ן בארה"ב, ולהרחבה על כך ניתן לקרוא במאמר: "פריחת שוק הנדל"ן בארה"ב ומשבר הסאב פריים".
האם ניתן לפצל את ההשקעה בנדל"ן בארה"ב למספר אפיקים?
כן. מספר גדול של מומחים נוקטים בעמדה לפיה כדאי לפצל את ההשקעות במספר אפיקים. זה נכון באופן כללי, וזה נכון אף לגבי השקעה בנדל"ן בארה"ב – ישנם אפיקים ספציפים של השקעה בנדל"ן בארה"ב, ולעיתים רבות, ככל שניתן לעשות כן, כדאי לחשוב על אפשרות של פיצול ההשקעה בנדל"ן למספר תחומים.
אם כך, איזה סוגי נכסים ניתן להשקיע בהם?
ישנם מספר רב של סוגי נכסים בארה"ב שכדאי להשקיע בהם. ניתן לקרוא על כך באריכות במאמר ייעודי שנכתב בדיוק לצורך פירוט על סוגי הנכסים שניתן להשקיע בהם בארה"ב: "קניית נכס בארה"ב – המדריך המלא למשקיע הישראלי". כלל, ניתן להציע שתי חלוקות בסיסיות בעולם ההשקעות: האחת, חלוקה לנכסים המיועדים לצרכי מגורים לעומת נכסים המיועדים לצרכי מסחר. השקעה בנכסים המיועדים לצרכי מגורים שונה באופייה בצורה משמעותית מן ההשקעה בנכסים המיועדים לצרכי מסחר.
השנייה, חלוקה לנכסים בהם למשקיע יש בעלות בלעדית בנכס לבין נכסים בהם המשקיע שותף עם משקיעים נוספים בנכסים. חלוקה זו אף היא משמעותית מאוד לאופייה של ההשקעה. מלבד חלוקות מרכזיות אלו, ישנן הסתעפויות נוספות שמשפיעות על אופי ההשקעה.
בכל סוג השקעה ישנן יתרונות מסוימים וחסרונות מסוימים שיש לקחת בחשבון, אולם מגוון ההשקעות מאפשר יתרון מרכזי חשוב מאוד – המשקיע יכול לבחור באיזה אפיק להשקיע בהתאם לאופיו. לדוגמא, משקיע שמעדיף לפזר את הסיכון בהשקעה שלו ולא להניח את כל מעותיו על קרן הצבי, ייתכן וההשקעה המתאימה לאופיו היא השקעה בה הוא אינו בעלים יחיד של הנכס אלא הוא שותף בבעלות על מספר נכסים עם משקיעים נוספים.
לעומת זאת, משקיע שמעדיף לשלוט לבדו בניהול הנכס, ייתכן וההשקעה המתאימה לאופיו היא דווקא השקעה בה הוא הבעלים הבלעדי של נכס יחיד עליו הוא שולט לבדו ויכול להחליט איך בדיוק לנהל את ההשקעה בו.
האם ניתן להצביע על קושי מרכזי הנלווה להשקעה בנדל"ן בארה"ב?
עשויים להתעורר מספר קשיים עבור מי שבוחר להשקיע בנדל"ן בארה"ב. לדוגמא: הקושי כיצד לבחור מהו הנכס שכדאי להשקיע בו ולרכוש אותו? באיזה אזור מומלץ להשקיע? ועוד.
בנוסף, עשויים להתעורר גם קשיים שניתן לכנותם "קשיים פסיכולוגיים", לדוגמא: השקעה בנדל"ן בארה"ב עבור ישראלי זוהי "השקעה מרחוק" – כלומר, ייתכן שאותו משקיע ישראלי לא יראה את הנכס באופן מוחשי אלא רק דרך תיאור בכתב, תמונות או סרטונים, וכתוצאה מכך עשויה להתעורר תחושת ניכור מההשקעה וממילא סלידה ממנה.
אולם ניתן להצביע על קושי מרכזי הנלווה להשקעה בנדל"ן שאינו קשור לקשיים שהזכרנו – הקושי בשלב של השכרת הנכס.
מדוע השלב של השכרת הנכס נחשב קושי מרכזי הנלווה להשקעה בנדל"ן בארה"ב?
הרי לכאורה זה נשמע בדיוק הפוך – השלב של השכרת הנכס הוא השלב הפשוט והקל ואילו דווקא השלב של רכישת הנכס זהו החלק שעשוי להוות קושי. השלב של השכרת הנכס נראה לכאורה שלב דיי פשוט ומהיר. אולם, הדברים אינם מדויקים כלל ועיקר. השלב של השכרת נדל"ן בארה"ב הוא שלב מורכב ומסובך, ולעיתים רבות דורש ניסיון רב בעולם של ההשקעות בנדל"ן בארה"ב.
קושי זה טמון בעובדה שמדובר בהשכרת נכס ממרחק רב, כלומר: כאשר ישראלי רוכש נכס בארה"ב לצורך השקעה, ובהתאם לכך הוא משכיר – ההשכרה נעשית ממרחק רב, ולא מדובר רק במרחק פיזי אלא גם בשוני תרבותי-כלכלי הבא לכדי ביטוי במרחק הרב שבין ישראל לארה"ב.
מהם הקשיים שעשויים להתעורר במקרה של השכרת נדל"ן בארה"ב ממרחק רב?
המרחק בין ישראל לארה"ב עשוי לגרום לשלושה קשיים מרכזים:
סוג השוכרים
מי שהתנסה בשוק של השכרת נדל"ן יודע שאחד מן הדברים החשובים ביותר בהשכרת נדל"ן הוא מציאת שוכרים טובים. לעיתים רבות, מציאת שוכרים לנכס אינה בעיה גדולה אבל מציאת שוכרים טובים זהו דבר שלא קל למצוא ואף לא קל לזהות.
שוכרים טובים הכוונה היא לשוכרים אמינים שיש להם ערבויות תקפות. במילים אחרות: שוכרים שישלמו בזמן, לאורך זמן ולא יצרו בעיות שונות שידרשו מבעל הבית להקדיש זמן לפתרון הבעיות. הזיהוי של שוכרים טובים לרוב נעשה באמצעות מפגש בלתי אמצעי בין בעלי הבית לבין השוכרים הפוטנציאלים.
אולם, מפגש בלתי אמצעי בין בעל הבית לשוכרים אינו מתאפשר בכלל, ולמצער – בצורה מיטבית, כאשר מדובר בבעל בית שמשכיר נכס במרחק רב מן המיקום בו הוא נמצא. כתוצאה מכך, ייתכן שההשקעה בנדל"ן בארה"ב שעשויה להניב תשואות גבוהות תתברר ככישלון נחרץ השואב אנרגיות רבות כתוצאה ממציאת שוכרים שאינם הגונים.
רגולציה (=אסדרה)
ישנם הבדלים משמעותיים בחקיקה בין ישראל לארה"ב שעשויים להשפיע על הרווחיות של השכרת נכס. חוקים אלו משפיעים על הכלכלה באופן כללי ועל שוק הנדל"ן באופן פרטני, כך שהעדר היכרות עם החקיקה הרלוונטית עשוי להוביל לכשלים בהשכרת הנכס. סוגיה שמהווה לכך דוגמא טובה ומוכרת היא סוגית מיסוי הנדל"ן בארה"ב. ניתן לקרוא בהרחבה על סוגיה זו במאמר: "כמה מס צריך לשלם עבור השקעות נדל"ן בארה"ב".
אחזקה שוטפת
נדל"ן מושכר דורש אחזקה שוטפת הכוללת טיפולים תקופתיים צפויים לצד טיפולים חד פעמיים שאינם צפויים מראש. כאשר מדובר בהשכרת נכס ממרחק, כמו למשל: השכרת נכס בארה"ב שבעליו נמצא בישראל, האחזקה השוטפת עשויה ליצור מספר בעיות, ובראשן: עלויות האחזקה עשויות להתייקר עקב חוסר היכרות עם השוק המקומי והעלויות הכרוכות בתפעול מרחוק של האחזקה.
בנוסף, לעיתים רבות ניתן לפתור בעיות תחזוקה עתידיות באמצעות נוכחות של בעל הבית במיקום של הנכס המושכר, וכאשר בעל הבית אינו נמצא האחזקה השוטפת עשויה להיות גדולה יותר ביחס לאחזקה השוטפת הנדרשת כאשר בעל הנכס נמצא בקרבה לנכס המושכר.
האם עדיין כדאי להשקיע בנדל"ן בארה"ב?
לאור העובדה שישנן מספר רב של בעיות בהשכרת נכס בארה"ב עבור מי שגר במרחק גדול ממיקום הנכס – האם עדיין כדאי להשקיע בנדל"ן בארה"ב?
למרות כל הקשיים שהוצגו ביחס להשכרת נכס ממרחק, ניתן לומר שבמקרה של השקעה בנדל"ן בארה"ב יש לכך פתרון יעיל ואטרקטיבי – חברה לניהול נכסים. ישנן מספר חברות שעוסקות בהשקעה בנדל"ן בארה"ב ומיועדות במיוחד לציבור המשקיעים הישראלי. חברות אלו, לעיתים רבות עוסקות לא רק בשלב של ההשקעה בנכס, אלא גם בשלב של השכרת הנכס.
הן מציעות ניהול של הנכס החל ממציאת שוכרים הגונים שמעוניינים לשכור לטווח ארוך, עובר לעיסוק בעניינים הרגולטיביים (העיסוק בענפי החוק הקושרים לשוק הנדל"ן והמשפיעים על ההיבטים הכלכליים של השכרת הנדל"ן בארה"ב) וכלה באחזקה השוטפת של הנכס הכוללת שירותי תחזוקה תקופתיים לצד תיקונים חד פעמיים שאינם צפויים.
אין לראות בתוכן ו/או במידע שבמאמר זה משום ייעוץ משפטי או פיננסי ו/או תחליף לייעוץ משפטי או פיננסי. יש להתייעץ עם גורם מוסמך לעניין ולהתייחס באופן פרטני לנסיבות. הסתמכות על הכתוב במאמר זה הינה באחריות המשתמש בלבד.
