אז מה מושך כל כך הרבה אנשים להשקיע בנדל"ן בארה"ב?
השקעה בנדל"ן בארה"ב הפכה לאחת מן ההשקעות האטרקטיביות ביותר, ובפרט בעשור האחרון. לאור זאת, לא מפתיע אפוא כי חלק ניכר מן ציבור המשקיעים בישראל בוחר להשקיע את כספו בנדל"ן בארה"ב. הסיבה לאטרקטיביות של שוק ההשקעות בנדל"ן בארה"ב, נעוצה בשני אלמנטים מרכזיים:
הנגישות של ההשקעה בנדל"ן בארה"ב
לעיתים רבות, ישנם מחסומים שונים העומדים בפני הישראלי הממוצע שמעוניין להשקיע בנדל"ן (ניתן לראות פירוט נרחב עליהם במאמר: "כל מה שצריך לדעת לפני שלוקחים מימון בנקאי לטובת רכישת נכס בארה"ב"). אחד מן המחסומים המרכזיים והמהותיים הוא המחסום של ההון הראשוני לצורך ביצוע ההשקעה. ישנן השקעות בהן נדרש סכום נמוך המשמש כרף מינימלי לצורך ביצוע ההשקעה.
אולם, במקרה של השקעה בנדל"ן בישראל, לעיתים רבות מדובר בהשקעות הדורשות הון ראשוני גבוה מאוד רק כדי לבצע את ההשקעה. לצד זאת, במקרים רבים ההון הראשוני מספיק לצורך ביצוע ההשקעה אך אינו מספיק לצורך השלמת הרכישה והמשקיע נדרש לקחת משכנתא בסכום גבוה שנדרשות שנים רבות כדי לשלם עבורה ועבור הריבית הגבוהה הנלווית למשכנתא.
השוק של ההשקעה בנדל"ן בארה"ב מציג תמונת עולם אחרת לחלוטין – ההון הראשוני הנדרש לצורך השקעה בנדל"ן בארה"ב אינו גבוה, במיוחד נוכח משבר הסאב פריים שפקד את ארה"ב לפני קצת יותר מעשור (וניתן לקרוא עליו בהרחבה במאמר "משבר הסאב פריים ופריחת שוק הנדל"ן בארה"ב").
לאור זאת, הנדל"ן בארה"ב נגיש עבור המשקיע הישראלי, ולעיתים רבות, באפשרותו של המשקיע הישראלי לרכוש נדל"ן בארה"ב מבלי לקחת משכנתא. זאת ועוד, אפילו במקרים שנדרש לקחת משכנתא עבור השקעה בנדל"ן בארה"ב, לרוב מדובר במשכנתא בסכום נמוך ועם תנאים אטרקטיביים.
התשואה הגבוהה של הנדל"ן בארה"ב
השקעה בנדל"ן, כמו כמעט כל השקעה, נמדדת בעיקר לפי הרווח שמפיקים מההשקעה, וליתר דיוק – מאחוז הרווח שמתקבל מההשקעה. השקעה בנדל"ן בארה"ב יוצרת רווחים בשני משעולים שונים:
- השכירות – רווח מרכזי בשוק של ההשקעות בנדל"ן בארה"ב הוא הרווח מדמי השכירות שהמשקיע שרכש את הנכס מקבל עבור השכרת הנכס.
- מכירת הנכס – לעיתים רבות, המחיר של הנכס עולה במרוצת השנים, כך לדוגמא, מי שרכש נכס והשכיר אותו במשך עשר שנים ולאחר מכן מעוניין למכור – פעמים רבות שהמחירים בשוק הדיור עולים ובהתאם לכך גם מחיר הנכס עולה וישנו רווח בגין מכירת הנכס. בנוסף, לעיתים משקיעים בנדל"ן בארה"ב משביחים את הנכס על ידי שיפוצו. השבחת הנכס מעלה את מחיר הנכס באופן משמעותי ובכך יוצרת רווח גבוה יותר עבור המשקיע.
מדוע התשואה של הנכס לא משקפת לגמרי את הרווח?
אמנם אין ויכוח על כך שהשקעה בנדל"ן בארה"ב עשויה להניב תשואה גבוהה, וממילא רווחים גבוהים. אולם, רבים שוכחים שהשקעה בנדל"ן דורשת לעיתים הוצאות קבועות שאינן מבוטלות.
בדומה לנדל"ן בישראל, כך גם בנדל"ן בארה"ב יש כל מיני תשלומים קבועים שצריך לשלם עבור החזקת נכס (לדוגמא: תשלומי ארנונה, עליהם יפורט בהמשך), אך בשונה מהנדל"ן בישראל – בנדל"ן בארה"ב, חלק ניכר מן התשלומים הקבועים על הנכס מוטלים על בעל הנכס (המשכיר) ולא על מי שמחזיק בנכס בפועל (השוכר).
אילו תשלומים קבועים מוטלים על מי שהשקיע בנדל"ן בארה"ב?
להלן מרוכזת רשימה של התשלומים העיקריים שמוטלים על בעל הנכס. חלק מן התשלומים הללו עשויים להיות דומים באופיים לתשלומים הקבועים על נדל"ן בישראל, אך נקודה מרכזית שיש לתת עליה את הדעת – ברשימה להלן התשלומים מוטלים בדרך כלל על בעל הנכס ולא על השוכר (לצורך ייעול הרשימה התשלומים יוצוג באנגלית ולאחר מכן יוצע התרגום המילולי חופשי ולאחריו הפירוט על התשלום).
HOA – Home Owners Association fees
תשלום ועד בית – התשלום עבור ועד הבית הוא תשלום חודשי המוטל על הבעלים של הנכס ולא על השוכר. התשלום עבור ועד הבית ניתן בגין האחזקה השוטפת של הרכוש המשותף של הבית, ולכן במקרים רבים, עשויים להיות פערים גדולים בין סוגי נכסים שונים.
כשמדובר בבית פרטי – לרוב, התשלום הוא אפסי או כמעט אפסי, ואילו כשמדובר בבניין דירות רגיל – לרוב, התשלום הוא זניח ושולי. אולם, לעיתים, כאשר מדובר בעלויות גבוהות עבור אחזקת הרכוש המשותף, למשל בדירות בהן ישנם שירותים רבים לדיירי המבנה (לובי מפואר, שומר, חדר כושר ועוד) – ועד הבית עשוי להגיע לסכומים גבוהים.
נכסים מסוג קונדו (condo. ניתן לקרוא עליהם בהרחבה במאמר "מילון מונחים להשקעה בנדל"ן בארה"ב") עשויים לגבות תשלום גבוה עבור ועד הבית.
Property Tax PRT
תשלומי ארנונה (מס נכס) – התשלום עבור הארנונה ניתן בדרך כלל פעם בשנה או פעם בחצי שנה, ואף הוא מוטל על בעל הנכס.
תשלומי הארנונה מייצגים מס המשולם עבור נכס מקרקעין (ישנן מדינות מעטות שהארנונה מייצגת גם תשלום עבור נכסי מטלטלין), שנמצא בבעלותו של אדם פרטי או של גוף מסוים בעלת ישות משפטית, לדוגמא: תאגיד מסחרי.
בדרך כלל הארנונה נחשבת מס רגרסיבי, כלומר, מדובר במיסוי אחיד שאין משמעות לזהותו של בעל הנכס (כלומר, מי שמשלם את המס) וכן אין התייחסות למצבו הכלכלי. הגובה של הארנונה מחושב על ידי גוף ממשלתי מקומי (County Office of the Assessor) שבתוכו יושב החשב (The County Assesor) שקובע את כמה ארנונה תיגבה עבור הנכסים.
ככלל, הגורם העיקרי לק גובה התשלום של הארנונה מבוסס בדרך כלל על ערך הנכס (כולל המבנה והקרקע) – ככל ששווי הנכס גבוה יותר כך גם תשלום הארנונה יהיה גבוהה יותר.
Insurance
ביטוח – אחת מן ההוצאות הקבועות עבור בעלים של נכס היא התשלום עבור ביטוח של הנכס. החשיבות לבטח את הנדל"ן בארה"ב נובעת מכך, שלעיתים ישנם אסונות טבע שפוקדים אזורים מסוימים בארצות הברית ועשויים לגרום לנזקים כבדים לנכסים הנמצאים באזורים אלו, נזקים שלעיתים מסתכמים בחורבן של הנכס.
ישנם שני פרמטרים מרכזיים שמתחשבים בהם כשקובעים את גובה התשלום על ביטוח הנכס:
- השווי של הנכס – גורם מרכזי לקביעת גובה התשלום של הביטוח מבוסס בדרך כלל על ערך הנכס – ככל ששווי הנכס גבוה יותר כך גם התשלום עבור הביטוח יהיה גבוה יותר.
- המיקום בו נמצא הנכס – פרמטר נוסף לחישוב התשלום עבור ביטוח הנכס הוא המיקום שבו נמצא הנכס (לעניין הביטוח, ברוב המוחלט של המקרים אין משמעות למיקום שבו נמצא בעל הנכס).
ישנם מיקומים בהם ישנו סיכון גבוה יותר לאסונות טבע שעשויים לגרום נזקים חמורים לנכסים. לכן, מכיוון שחברת הביטוח היא זו שעשויה בנסיבות המתאימות לשפות את הנזקים – ממילא במקומות בהם הסיכוי לנזקים גבוה יותר אז מחיר הביטוח עולה, וכן להיפך – במקומות בהם הסיכוי לנזקים נמוך יותר, אז מחיר הביטוח יורד.
Management Fee
דמי ניהול – השקעה בנדל"ן בארה"ב על ידי משקיעים שאינם תושבי ארצות הברית, כרוכה לרוב בסיוע מחברת גדולה לניהול נכסים. כיום, בישראל ישנן מספר חברות גדולות ומנוסות שמתמחות בניהול נכסים בארה"ב עבור משקיעים ישראלים, וחלק מן החברות של ניהול נכסים בארה"ב מלוות את המשקיע הישראלי החל מבחירת הנכס, עובר להשכרתו ולאחזקתו היומיות וכלה במכירתו ברווח.
החברות שמנהלות את הנכסים אינן עובדות לחינם אלא דורשות תשלום עבור ניהול הנכס. חלק מן החברות דורשות סכום קבוע עבור הניהול וחלקן דורשות עמלה מסוימת מן הרווחים שהנכס מניב. במקרים רבים, חברות הניהול דורשות תשלום נפרד עבור שני עניינים:
- תשלום עבור אחזקת הנכס – נכס שמושכר לאחרים דורש לא אחת טיפולים שוטפים. החברה שמתעסקת בניהול נכסים ואחראית על הנכס נותנת מענה עבור בעיות אחזקה שונות (לדוגמא: פיצוץ בצנרת של הבית; בעיות בחשמל; ועוד).
- תשלום עבור מציאת שוכר – חלק מן החברות דורשות עמלה בגין מציאת שוכר, וחלק מן החברות דורשות עמלה בגין חידוש החוזה אחת לשנה.
בנוסף לשני תשלומים אלו, לעיתים חברות של ניהול נכסים דורשות תשלום נוסף עבור מגוון שירותים שהם מספקים למשקיע הישראלי.
האם בנוסף להוצאות הקבועות ישנן הוצאות נוספות שצריך לשים לב אליהן?
כן. הוצאות אלו נקראות: Court costs – הוצאות משפטיות – לעיתים, לצורך תפעול הנדל"ן בארה"ב יש לצורך לנהל הליכים משפטיים. דוגמא לכך היא במקרה של "דייר סרבן" – דייר שמסרב להתפנות מן הדירה. בהתאם לנסיבות המקרה, לעיתים יש לפתוח כנגד הדייר הסרבן בהליך משפטי שעלותו עשויה להיות גבוהה.
כמובן שסיטואציות שונות גוררות אחריהן הוצאות משפטיות שונות. בנוסף לכך הוצאות המשפט עשויות להיות מושפעות ממיקומו של הנכס (במדינות שונות יש הוצאות משפט שונות) ומעקשנותו של השוכר לעמוד במחלוקת עם בעל הנכס או עם החברה לניהול נכסים שפועלת עבור בעל הנכס. בניגוד לתשלומים שהוצגו עד כה, ההוצאות המשפטיות אינן קבועות אלא תלויות בנסיבות קונקרטיות.
ככלל, פעמים רבות אפשר למנוע מקרים הדורשים הוצאות משפטיות על ידי כך שמנסחים את החוזה של השכרת הנכס בצורה אופטימלית. לעיתים רבות, החברות שמתעסקות בניהול הנכס עשויה לצבור ניסיון רב שנים בניסוח חוזים כאלו, ועשויה לסייע לבעל הדירה להימנע מסיטאוציות שעשויות להוביל אותו להוצאות משפטיות כבדות.
הסיבה שההוצאות המשפטיות לא הוזכרו ברשימה היא, שהוצאות אלו אינן קבועות אלא תלויות בנסיבות קונקרטיות. לעיתים, משקיע ישראלי שרכש נדל"ן בארה"ב עשוי להשכירו במשך עשרות שנים ללא צורך בתשלום עבור הוצאות משפטיות, ולעיתים כבר בשנה הראשונה נוצרות מחלוקות עם השוכר, ומחלוקות אלו גוררות אחריהן הוצאות משפטיות כבדות.
איך מחשבים את הרווח?
אז אם כך, על מנת לחשב בצורה מדויקת את הרווח שיש מהשקעה בנדל"ן בארה"ב, יש לחשב את הרווחים מהתשואה שהנכס מניב ולהפחית את ההוצאות הקבועות שהוזכרו ואת ההוצאות המשפטיות שעשויות להיות?
לא בדיוק. יש להתייחס לסוגיה נוספת – אובדן הכנסה. אובדן הכנסה, פירושו, מצב בו הנכס אינו פעיל בשל סיבות מסוימות וכתוצאה מכך אינו מושכר. העדר פעילותו של הנכס יכולה לנבוע מהרבה סיבות, אך הסיבה הפשוטה היא – כאשר בעל הנכס או החברה של ניהול הנכסים אינם מצליחים למצוא שוכר לנכס.
מדוע חשוב להתייחס לסוגיה של "אובדן הכנסה" כאשר מחשבים את הרווח האמיתי מהשקעה בנדל"ן בארה"ב?
חשוב להתייחס לסוגיה של אובדן הכנסה מכיוון שבדרך כלל מחשבים את התשואה לפי תחשיב בו הנכס מושכר לאורך כל השנה. אמנם, השכרת הנכס בכל שנה למשך כל השנה היא אפשרית, אך לעיתים ייתכן שהנכס עומד ריק ואז התשואה יורדת. הסיבה לאובדן הכנסה אינה קשורה דווקא לכך שלא מוצאים שוכר, אלא הנכס יכול לעמוד ריק מכיוון שמתבצע בו שיפוץ רציני של מספר חודשים.
לכן, מלבד ההוצאות הקבועות שמוטלות על בעל הנכס (כלומר, על המשקיע שרכש נדל"ן בארה"ב), ומלבד ההוצאות המשפטיות שעשויות להיות מוטלות על בעל הנכס – לעיתים רבות, התשואה עצמה אינה בהתאם לציפיות שנחזו בהשקעה הראשונית, ולכן הרווח עצמו מהנכס יורד.
האם המשקיע יכול להגדיל את הסיכוי לקבל את התשואה שהנכס שבו השקיע צפוי להניב?
התשובה לכך היא – כן. ישנו מודל להבטחת התשואה, שנכתב עליו בהרחבה במאמר: "כל מה שרצית לדעת על המודל של הבטחת התשואה – מודל ה- GOR". בתמצות, ניתן לומר שישנו מודל של השקעה בנדל"ן בארה"ב שניתן על ידי חברות לניהול עסקים, לפיו נקבע כי למשך תקופה מסוימת במידה והנכס אינו מניב את התשואה שהוא אמור להניב – חברת הניהול משלימה את התשואה כך שבעל הנכס יקבל בדיוק את התשואה שהייתה צפויה להגיע אליו מהנכס בו השקיע.
אז אחרי חישוב ההכנסות וההוצאות, האם זהו הרווח שמגיע לכיסו של המשקיע?
לא. ישנה משוכה נוספת ואחרונה שיש להתחשב בה – סוגית המיסוי, שנכתב עליה בהרחבה במאמר: "כמה מס צריך לשלם עבור השקעות בנדל"ן בארה"ב – ליחיד ולחברה בע"מ". הרווחים בגין התשואה שהנכס מניב חייבים בדיווח מס הן בארה"ב והן במדינת ישראל.
אמנם המשקיע הישראלי אינו יתחייב בכפל מס (תודות לאמנה עסקית שיש בין ארה"ב לישראל), אך עליו לכתוב דו"ח מיסוי על הרווח בשתי המדינות. בהתאם לנסיבות הקונקרטיות, ייתכן שחלק מההוצאות שיש למשקיע הקשורות לנכס עשויות לנכות את המיסוי, אך על הרווחים עצמם הוא יתחייב במס בהתאם לחוק של כל מדינה.
אין לראות בתוכן ו/או במידע שבמאמר זה משום ייעוץ משפטי או פיננסי ו/או תחליף לייעוץ משפטי או פיננסי. יש להתייעץ עם גורם מוסמך לעניין ולהתייחס באופן פרטני לנסיבות. הסתמכות על הכתוב במאמר זה הינה באחריות המשתמש בלבד.
