רבים כבר השתכנעו שהשקעה בנדל"ן בארה"ב היא משתלמת במיוחד. הסיבה המרכזית לכך שמדובר בהשקעה משתלמת במיוחד היא התשואות הגבוהות שניתן לקבל עבור הנדל"ן בארה"ב. יתרון נוסף באפיק השקעה זה הוא, שהשקעה בנדל"ן בארה"ב אינה עשויה מקשה אחת אלא ישנם מספר רב של סוגי נכסים שניתן לרכוש בארה"ב ולקבל מהם תשואה, כפי שנכתב על כך בהרחבה במאמר על "מסלולי השקעה אפשריים בהשקעות נדל"ן בארה"ב".
השקעה בנדל"ן בארה"ב אטרקטיבית לא רק מפני התשואה הגבוהה או מפני הגיוון בסוגי הנכסים הניתנים להשקעה אלא גם בגלל המודל המיוחד שניתן באמצעותו להשקיע בנדל"ן בארה"ב, מודל הבטחת התשואה (פירוט על מודל זה, ניתן לקרוא באריכות במאמר "כל מה שרציתם לדעת על המודל של הבטחת תשואה"), מודל שמבטיח למשקיע הישראלי שלמשך תקופה מסוימת יש לו בטחון שהוא יקבל את התשואה שצפויה לו מהנדל"ן בו השקיע.
פרמטר שכדאי לשים לב אליו בכל השקעה שהיא – המיסוי שחל על ההשקעה
בעולם ההשקעות, כמו בעצם בכל עולם העסקים, יש פרמטר מרכזי שכדאי מאוד לשים לב אליו ולעיתים הוא עשוי להשפיע על החלטות רבות – המיסוי שחל על העסקה או ההשקעה. העולם העסקי חשוף למיסוי נרחב שמסועף בעשרות סעיפי חוק.
כשם שישנו הבדל בחוק הישראלי בין מיסוי על השכרת דירה, לבין מיסוי על הכנסות מעבודה, לבין מיסוי על הכנסות מריבית או מדיבידנדים – כך גם יש הבדל במיסוי בין מדינות שונות. ניתן לומר שכל מדינה ושיטת המיסוי שלה – כך ששיטת המיסוי שתקפה בישראל אינה בהכרח זהה לשיטת המיסוי שתקפה בארה"ב.
השקעה בנדל"ן בארה"ב מעורבת אף היא בסוגיות מיסוי שונות, במיוחד כאשר מדובר במשקיע ישראלי הבוחר לרכוש נדל"ן בארה"ב. איזו שיטת מיסוי תחול עליו, ומה חשוב לדעת – בדיוק לצורך מענה על שאלות אלו נכתב המאמר כאן.
מבחינת מיסוי, לאיזו מדינה צריך לדווח ישראלי שבחר להשקיע בנדל"ן בארה"ב – למדינת ישראל או לארה"ב?
ישראלי שמשקיע בנדל"ן בארה"ב, צריך להגיש דו"ח מס גם למדינת ישראל, המדינה אליה הוא משתייך, וגם לארה"ב, המדינה בה נמצא הנדל"ן בו השקיע.
מכוח מה צריך לדווח בשתי המדינות? האם לא מספיק לדווח רק במדינה אחת?
הסיבה שצריך לדווח בשתי המדינות נובעת מכך שכאשר משקיע ישראלי רוכש נדל"ן בארה"ב קמות לו שתי חובות דיווח:
- חובת דיווח למדינה שבה מקור ההכנסה – ישנה חובה לדווח למדינה בה נמצא מקור ההכנסה, כלומר הנכס בו השקיעו ושמניב את התשואות הרלוונטיות – לכן נדל"ן שנמצא בארה"ב צריך להגיש דו"ח מס לארה"ב בגין אותו נכס, שהרי ההכנסה בגין השכירות ובגין הרווח העתידי ממכירת הנכס נעשית כולה בארה"ב.
- חובת דיווח למדינת ישראל על כל הכנסה שיש לישראלי מהכנסות שמרוויח בכל העולם – חובת דיווח זו לא קשורה למיקום בו נמצא הנכס אלא להשתייכותו של המשקיע אל מדינת ישראל – ככל שהמשקיע קשור למדינת ישראל, הרי שחלה עליו חובה להגיש דו"ח מס למדינת ישראל על כל ההכנסות שיש לו במדינות זרות.
אז בעצם ישראלי שבחר להשקיע בנדל"ן בארה"ב צריך לשלם מס כפול – מס למדינת ישראל ומס לארה"ב?
באופן כללי, התשובה היא – לא! ישראלי שמשקיע בנדל"ן בארה"ב בשורה התחתונה אינו צריך לשלם מס כפול. אמנם יש כאן כפל מס ואכן לפי זה היה צריך לשלם מס גם למדינת ישראל וגם לארה"ב, אבל ישנה אמנה למניעת כפל מס בין מדינת ישראל לארה"ב.
מטרתה של אמנה זו היא בדיוק למנוע מצבים של משקיע ישראלי שבוחר להשקיע בנכס בארה"ב וכתוצאה מזה הוא יחוייב בכפל מס. לפי האמנה, המשקיע הישראלי יכול לשלם את המס בארה"ב ולקבל נקודות זיכוי על תשלום המס שלו בישראל, כך שיימנע הכפל של תשלום המס. אולם יש להדגיש ולציין שלמרות שבפועל אין תשלום כפל מס, עדיין ישנה חובת דיווח למדינת ישראל.
הרבה פעמים ישראלים משלמים מס כפול מכיוון שהם נופלים בין הכסאות ולא מסדירים את העניין כראוי, לכן כדאי להתייעץ עם משרד עורכי דין או רואי חשבון המתמחים בנושא זה, או לחילופין לבדוק עם חברת ההשקעות האם הם נותנים שירותי ייעוץ מס.
האם בארה"ב ישנה רשות מס אחת על כל המדינות?
בארה"ב ישנה רשות מס פדרלית (IRS – Internal Revenue Service) שחולשת על כל ארה"ב, אך ישנן גם רשויות מס מדינתיות, כלומר רשות מס ששייכת למדינה ספציפית בתוך ארה"ב. לעיתים שיטת המיסוי בין המדינות הפנימיות בארה"ב זהות אך לעיתים קיים שוני בין שיטות המיסוי בין מדינות שונות. מכל מקום, כפי שנכתב, גם ביחס למיסוי הפנימי ניתן לקבל בישראל נקודות זיכוי עבור המס, כך שלא יהיה מס כפול.
איזה סוג מס חל על הרווחים שגורף משקיע ישראלי שבחר להשקיע בנדל"ן בארה"ב?
ככלל, בישראל ובארה"ב ישנם מיסים מיוחדים שחלים על נדל"ן, ונקראים מיסוי נדל"ן. בהקשר של השקעות בנדל"ן בארה"ב, ניתן לדבר על מיסוי בשני משעולים נפרדים:
מיסוי על הכנסה משכירות
בארה"ב (וכך גם בישראל), ישנה התייחסות מיוחדת להכנסות המגיעות מהשכרת נכס. בהקשר של השקעות בנדל"ן בארה"ב, המשקיע הישראלי צריך להיות ער למיסוי על ההכנסות משכירות מכיוון שהנכס שהוא רוכש במסגרת ההשקעה בנדל"ן בארה"ב עשוי להניב לו תשואה גבוה באמצעות השכירות.
מיסוי על הכנסה מרווח הון
הכנסה מרווח הון, בדומה לשכירות, זוכה להתייחסות מיוחדת במסגרת שיטת המיסוי בארה"ב (וכך גם בישראל). המשמעות של הכנסה מרווח הון בהקשר של השקעות בנדל"ן היא הפער שיש בין המחיר בו נקנה הנכס לבין המחיר בו הוא נמכר. במסגרת החישוב של הכנסה מרווח הון לא מכניסים בחשבון את התשואה שהנכס הניב למשקיע במהלך השנים אלא מסתכלים רק על ההון עצמו, כלומר, על הנכס, ובודקים כמה אותו נכס השביח במרוצת השנים.
נמחיש את שני סוגי המיסוי באמצעות דוגמא – נניח שמשקיע ישראלי בחר לרכוש נדל"ן בארה"ב, ורכש נכס בשווי 100 אלף דולר עבור תשואה של 10 אחוז בשנה. כעבור 5 שנים הנכס שווה 180 אלף דולר והמשקיע רוצה למכור אותו. במקרה כזה המיסוי מתחלק לשני משעולים – במשעול אחד המשקיע יחוייב במס בגין התשואה של הנכס במהלך חמש השנים שבהן הוא השכיר את הנכס.
במקרה שלנו, כל שנה במהלך חמש השנים שהמשקיע החזיק בנכס הוא יחוייב במס על הכנסה משכירות לפי 10 אלף דולר בשנה (10 אחוז תשואה בשנה). במשעול השני המשקיע יחוייב על עליית ערכו של הנכס, שבמקרה שלנו מדובר בעלייה של כ- 80 אלף דולר, והמשקיע יחוייב במס במשעול זה לפי מס על הכנסות מרווחי הון.
באופן פרקטי, מהו המיסוי במדינת ישראל על משקיע ישראלי שרוכש נדל"ן בארה"ב?
כפי שנכתב, בעקבות האמנה בין ישראל לארה"ב הנוגעת לכפל מס – תשלום מס בארה"ב מזכה את המשקיע הישראלי בנקודות זכות ובעצם מפחית את תשלום המס של אותו משקיע במדינת ישראל. אולם, זה לא אומר שהמשקיע הישראלי לא חב במס במדינת ישראל. כפי שנכתב, השקעה בנדל"ן בארה"ב גוררת אחריה חיוב מס בגין שני עניינים שונים: הרווחים על השכרת הנכס; והרווחים על מכירת הנכס במחיר יקר יותר מהמחיר בו הנכס נקנה. נתייחס לשני עניינים אלו בנפרד.
המיסוי במדינת ישראל על רווחים של ישראלי בגין השכרת נדל"ן בארה"ב
באופן כללי, ישראלי שבוחר להשקיע בנדל"ן בארה"ב, קיימים בפניו שני מסלולים, שהוא יכול לבחור באחד מהם, כיצד לשלם את המיסים על הרווחים מהשכירות:
תשלום מיסים לפי תחשיב מס שולי
בחירה במסלול זה, פירושה שאותו משקיע ישראלי ימוסה על רווחיו מהנדל"ן בארה"ב לפי תחשיב מס שולי, כלומר לפי מדרגת המס בה הוא נמצא כפי שמופיע בס' 121 לפקודת המס.
במילים אחרות – לא רואים את ההכנסה מהנדל"ן בארה"ב כאילו מדובר בהכנסה משכירות שהמיסוי עליה בישראל הוא אחיד ומחושב לפי 10 אחוז (עד תקרה מסוימת של הכנסה משכירות), אלא רואים זאת כהכנסה חייבת במס כמו הכנסה מעבודה, ובהתאם לכך מוטל על הכנסה שכזו מס פרוגרסיבי לפי מדרגת המס של המשקיע.
היתרון הגדול בבחירה במסלול זה הוא האפשרות לנכות הוצאות ולבצע תכנוני מס נוספים – מכיוון שבחירה במסלול זה פירושה שרואים את ההכנסות מחו"ל כהכנסה מעבודה, ניתן לבצע תכנוני מס מסוימים שניתן לבצעם רק במסגרת של הכנסות מעבודה, ובפרט ניתן לנכות את ההוצאות על ההשקעה (לדוגמא שיפוץ הדירה עשוי להיחשב כהוצאה מוכרת בעניין זה). תכנוני מס עשויים לעיתים להפחית בצורה משמעותית את תשלום המס.
תשלום מיסים לפי תחשיב מיוחד לרווחים מחו"ל
מסלול זה בעצם קובע מס אחיד להכנסות המגיעות לישראלי מחו"ל. לפי ס' 122א לפקודה המיסוי על הכנסות מחו"ל מחושב לפי 15 אחוז. היתרון במסלול זה הוא, שבאופן יחסי מדובר באחוז מס נמוך, כך שלעיתים תשלום מס של 15 אחוז מההכנסה עשוי להיות אפילו חצי מתשלום המס לפי מס שולי.
אולם אליה וקוץ בה – אמנם מדובר באחוזי חבות מס נמוכים, אך מנגד במסלול זה לא ניתן לבצע תכנוני מס קלאסיים שהוזכרו במסלול הקודם, לדוגמא: לא ניתן לנכות את ההוצאות בגין ההשקעה בנדל"ן בארה"ב.
המיסוי במדינת ישראל על רווחים של ישראלי בגין רווח הון שהתקבל באמצעות נדל"ן בארה"ב
המיסוי על הכנסות מרווח הון בישראל משתנה מעת לעת, ובתקופה זו (אוקטובר 2020) הוא עומד על 25%.
אז איך ישראלי שמשקיע בנדל"ן בארה"ב בוחר את המסלול?
הבחירה של המסלול לרוב צריכה להיעשות בליווי או בייעוץ של מומחה בתחום. יש ישראלים שמשתלם להם יותר המסלול הראשון ביחס להשקעה בנדל"ן בארה"ב, ויש כאלה שהמסלול השני הוא שמשתלם להם יותר.
ולגבי המיסוי בארה"ב – איך זה בדיוק עובד שם?
שיטת המיסוי בארה"ב על הכנסות משכירות ועל הכנסות מרווחי הון שונה במהותה משיטת המיסוי בישראל. בישראל מדובר לרוב על מס אחיד: אחוז מסוים של מיסוי על השכירות (לדוגמא: עד סכום מסוים לשנה המיסוי הוא של 10 אחוזים מההכנסה משכירות) ואחוז מסוים נקבע על ההכנסות מרווחי הון.
לעומת זאת המיסוי בארה"ב בגין הכנסות אלו הוא מיסוי פרוגרסיבי – כלומר, לא מס אחיד, אלא מיסוי בהתאם לסכום ההכנסה, וגם כאן זה מתחלק בין חובת המס שחלה על הכנסה משכירות לבין חובת המס שחלה על הכנסה מרווחי הון.
אחוז המס ביחס להכנסות שכירות בארה"ב עשוי להיות כמעט אפסי ולהעניק פטור לגמרי מתשלום עד סכום מסוים, ובהדרגה ככל שההכנסה מהשכירות עולה כך גם אחוז המיסוי עולה, ועשוי להגיע לעשרות אחוזים. כפי שנאמר, מדובר במס פרוגרסיבי כך שאחוז המס נגבה בהתאם לגובה ההכנסה – ככל שההכנסה משכירות גבוה יותר כך המיסוי גבוה יותר.
אחוז המס ביחס להכנסות מרווחי הון בארה"ב, כלומר אחוז המס על הרווחים שהמשקיע הישראלי עשוי לגרוף בגין עליית מחיר הנכס במרוצת השנים, גם הוא עשוי להיות אפסי ולהעניק פטור מתשלום, ובהדרגה לעלות באחוזי המס. בניגוד למיסוי על הכנסות משכירות, המס על רווחי הון אינו קופץ בצורה משמעותית כל כך, אלא מדובר בהדרגתיות יחסית מתונה.
האם בשיטת המיסוי בארה"ב ישנה אפשרות לעשות קיזוז הפסדים?
המסלול של קיזוז הפסדים בארה"ב אינו זהה למסלול של קיזוז ההפסדים בישראל, אך בגדול ניתן לומר ששיטת המיסוי בארה"ב מאפשרת קיזוז הפסדים. לעובדה זו יש משמעות חשובה בהקשר השקעה בנדל"ן בארה"ב – הפסדים אמנם זה דבר שלילי בעולם העסקי, אך בעולם של מיסוי הם בעלי ערך רב מכיוון שהם יכולים לחסוך הרבה כסף לנישום.
לסיכום
בעולם העסקי אחת המן הסוגיות שיש לתת עליה את הדעת באופן קבוע ויסודי היא הסוגיה של המיסוי. עולם ההשקעות בנדל"ן אף הוא דורש התייחסות מיוחדת לדיני המיסים, וכך גם ביחס למשקיע ישראלי שבוחר באפיק של השקעה בנדל"ן בארה"ב.
השקעה של ישראלי בנדל"ן בארה"ב גוררת אחריה מורכבות מבחינת המיסוי מכיוון שלכאורה המשקיע מתחייב בהגשת דו"ח מס לשתי מדינות שונות: מדינת ישראל וארה"ב. כתוצאה מההגשה הכפולה של דו"חות המס, ומכיוון שאין סנכרון בין רשויות המס של שתי המדינות, עשוי להיות מצב בו אדם ישלם כפל מס.
אולם, סיטואציה זו של כפל בתשלום המס נמנעת תודות לאמנה בין ארה"ב לישראל הנוגעת בין השאר גם לסוגיה של מיסוי של ישראלי המשקיע בנדל"ן בארה"ב. בהתאם לכך, ישראלי שהשקיע בנדל"ן בארה"ב ישלם מס לארה"ב, שם מקור ההכנסה שלו, ובישראל הוא יוכל לקבל נקודות זיכוי עבור המס ששולם בארה"ב.
המיסוי על השקעה בנדל"ן בארה"ב נחלק לשתי חובות: ישנה חובה אחת לשלם מס בגין ההכנסות מהשכרת הנכס; וישנה חובה נוספת לשלם מס בגין ההכנסות מרווח ההון, כלומר בגין הכנסות מעליית מחיר הנכס במרוצת השנים בעקבות עלייה במחירי הדירות בארה"ב (או בעקבות השבחתו על ידי שיפוץ וכדומה). חבויות המס הללו שונות במהותן וגם אחוז המס שצריך לשלם בהן הוא שונה.
ככלל, ניתן לומר שבישראל המיסוי על נדל"ן הוא באופן כללי נושא אופי של מס אחיד, כלומר אחוז המיסוי הוא קבוע לכולם. לעומת זאת, בארה"ב המיסוי על נדל"ן הוא בעיקרו פרוגרסיבי, כלומר אחוז המיסוי אינו קבוע לכולם אלא תלוי בגובה ההכנסה, וככל שההכנסה גבוה יותר כך גם אחוז המיסוי עשוי להיות גבוה יותר (כמובן עד תקרה מסוימת).
אין לראות בתוכן ו/או במידע שבמאמר זה משום ייעוץ משפטי או פיננסי ו/או תחליף לייעוץ משפטי או פיננסי. יש להתייעץ עם גורם מוסמך לעניין ולהתייחס באופן פרטני לנסיבות. הסתמכות על הכתוב במאמר זה הינה באחריות המשתמש בלבד.
