למרות שמדובר במדינה זרה ולמרות המרחק הרב – ישראלים רבים בוחרים להשקיע בנדל"ן בארה"ב. השקעה זו נעשית לעיתים כאפיק השקעה נוסף, אך לעיתים רבות הציבור הישראלי בוחר בנדל"ן בארה"ב כאפיק השקעה מרכזי.
השקעה מקומית בישראל, הן בשוק הנדל"ן הישראלי והן בשוק ההון הישראלי – מניבה תשואות נמוכות, ועל כן אנשים מחפשים אפיק השקעה אחר עם תשואות גבוהות ויציבות. וכך הם מוצאים את דרכם אל ההשקעות בנדל"ן בארה"ב.
האם יש גורם מרכזי לכך שההשקעה בנדל"ן בארה"ב משתלמת כל כך?
אפיק השקעה בעל תשואות גבוהות ויציבות המשקיע הישראלי מוצא דווקא בארה"ב. לכן, למרות ששוק הנדל"ן בארה"ב זר למשקיע הישראלי – אין פלא שהוא בוחר באפיק השקעה זה.
אבל מה גרם לכך ששוק הנדל"ן בארה"ב הפך להיות השקעה אטרקטיבית כל כך? האם אפשר להצביע על אירוע מסוים שהביא לפריחה של שוק הנדל"ן בארה"ב ולשגשוגו? לחלק מהמשקיעים המרכזיים התשובה היא ברורה – אחד מן הגורמים המרכזיים לפריחת שוק הנדל"ן בארה"ב וממילא לאטרקטיביות של ההשקעה בנדל"ן בארה"ב הוא "משבר הסאב פריים" (Subprime Crisis).
משבר הסאב פריים – רקע כללי
משבר הסאב פריים הוא כינוי למשבר שתחילתו בשלהי שנת 2007 ונמשך עד שנת 2010, אך מקובל לומר ששיאו התרחש בשנת 2008. למרות שהמשבר עצמו מיוחס לשנים אלו 2010 – 2007, בפועל – המשבר עצמו השפיע גם שנים רבות שלאחריו, אולם טרם נתייחס להשפעותיו על שוק הנדל"ן בארה"ב ועל עולם ההשקעות בשוק הנדל"ן בארה"ב, נסביר תחילה מהו בעצם משבר הסאב פריים ומה גרם לו להתחולל.
אז מה באמת גרם למשבר הסאב פריים? התשובה במשפט אחד – הלוואות חסרות אחריות שניתנו על ידי בנקים בארה"ב
בראשית שנות ה-2000, שלושה גורמים הביאו לכך שאנשים רבים בארה"ב, מכל המעמדות, נטלו משכנתאות לצורך רכישת בתים – הגורם הראשון היה שה- FIDC (Federal Deposit Insurance Corporation), התאגיד הפדרלי של ארה"ב לביטוח פיקדונות, קבע ריבית נמוכה מאוד לנטילת משכנתאות, ריבית שבשנים מסוימת נשקה ל-0 אחוז.
הגורם השני היה שסדרת חקיקות בארה"ב הובילה לכך שהמדינה אפשר לבנקים לתת משכנתאות ללא הון התחלתי כלשהו וללא תשלום מקדמה על הנדל"ן בארה"ב שלצורך רכישתו ניטלה המשכנתא.
הגורם השלישי והאחרון הוא שהממשל האמריקאי אפשר לגופים פיננסים הנתמכים על ידי המדינה, לתת משכנתאות לצורך רכישת נדל"ן בארה"ב גם למבקשי הלוואות שלא הייתה ברורה כל כך צורכה היכולת של אותם מבקשי הלוואות להשיב את חובם במועד הפירעון. מבקשי הלוואות אלו, שיכולת ההחזרה שלהם במועד הפירעון הייתה מוטלת בספק, נקראו לווי סאב פריים והמשכנתאות שנתנו להם נקראו משכנתאות סאב פריים.
הורדת אחוז הריבית לצד העובדה שניתנו משכנתאות ללא צורך בתשלום מקדמה – הובילה לנהירה מסיבית של אנשים בארה"ב ליטול משכנתאות בסכומים גבוהים על מנת לרכוש נדל"ן בארה"ב.
נהירה זו התגברה נוכח העובדה שגופים פיננסים מסוימים אף לא בדקו את יכולת הפירעון, כאמור, ובשל כך הרבה אנשים שרוב חייהם לא יכול ליטול משכנתא – הממשלה האמריקאית באותה תקופה אפשרה להם ליטול משכנתא בנקל.
השפעתם של ההלוואות חסרות אחריות של הבנקים בארה"ב על שוק הנדל"ן בארה"ב
התוצאה הישירה של הגל המסיבי של נטילת המשכנתאות לצורך רכישת נדל"ן בארה"ב הייתה, שנכסים רבים נקנו בארה"ב באמצעות אותן משכנתאות.
בין השאר, אחת הסיבות לרכישה נדל"ן בארה"ב על ידי אנשים רבים, הייתה קשורה לכך שבהעדר צורך לשלם מקדמה על המשכנתא – התשלום על דירה באמצעות נטילת משכנתא דומה היה לתשלום של שכירות דירה, אלא שבניגוד לשכירות דירה במשכנתא כביכול נוטל המשכנתא משלם לעצמו על הדירה שרוכש.
כתוצאה מכך, מחירי הדירות בארה"ב החלו לעלות בשל הביקוש הרב שהיה באותה עת לדירות, ביקוש שנוצר בעקבות תנאי המשכנתאות הנוחים שנתנו באותה תקופה. מחירי הדירות זינקו פלאים, עד שהיו שטענו ששוק הנדל"ן בארה"ב נמצא בבועה שתתפוצץ בהקדם.
ובכן, עד עכשיו נשמע שאותה תקופה הייתה תקופה של אושר ועושר בארה"ב – אז מה הקשר למשבר הסאב פריים
למרות שנראה לכאורה שמדובר בתקופה משגשגת מבחינה כלכלית, בפועל המצב היה אחר לגמרי ואף ניתן לומר שהמצב היה הפוך לחלוטין – הבנקים בארה"ב החלו לקרוס במהירות בזה אחר זה. קריסת הבנקים קשורה ל3 סיבות מרכזיות: האחת – הרבה לווי סאב פריים שנטלו משכנתאות סאב פריים (כלומר לווים שיכולת ההחזרה שלהם הייתה מוטלת בספק ונטלו משכנתאות באמצעות החקיקה בארה"ב שאפשרה להם זאת), לא הצליחו להשיב את חובם במועד הפירעון.
השנייה – הריבית בעולם כולו ובארה"ב עלתה, מה שהכריח את הבנקים או לייקר את המשכנתאות, ואז חלק מן הלווים לא הצליחו לעמוד בהתייקרות של המשכנתאות, או לספוג את ההפסדים. השלישית – לווים רבים לא יכלו להשיב את התשלום של המשכנתא ולכן נאלצו למכור את הדירות ובכך נוצר היצע גדול לדירות.
לעומת זאת, הביקוש לדירות קטן בשל העובדה שלאנשים לא הייתה את היכולת לרכוש את הדירות. במילים אחרות, ההיצע היה גדול והביקוש היה קטן עד שכמעט ולא היה ביקוש כלל. מכיוון שהלווים לא הצליחו למכור את הדירות, הדירות עברו לגופים הפיננסים שנתנו את המשכנתאות, ובעיקר כמובן לבנקים הגדולים בארה"ב.
אולם, גם הבנקים הגדולים לא הצליחו למכור את הדירות במחירים סבירים, מכיוון שהביקוש לדירות היה קטן. כתוצאה מכך הבנקים נותרו גופים פיננסים שמחזיקים בנדל"ן רב אך היו ללא כספים ממשיים.
האם משבר הסאב פריים זה גם השפיע על שוק הנדל"ן בארה"ב ועל השקעות בנדל"ן בארה"ב?
התשובה חדה וברורה – כן. משבר הסאב פריים, מלבד השפעתו על הבנקים נדמה שההשפעה המרכזית ביותר שלו הייתה על שוק הנדל"ן בארה"ב. כפי שכתבנו, כתוצאה ממשבר הסאב פריים חל שינוי קיצוני בשוק הנדל"ן בארה"ב שבא לידי ביטוי בכך שההיצע היה עצום והביקוש קטן. בכלכלה פשוטה, כאשר יש היצע גבוה מאוד וביקוש נמוך ביותר – המשמעות היא ירידה תלולה במחיר. לכן משבר הסאב פריים הוביל לירידות חדות בשווי של הנדל"ן בארה"ב.
אם ככה – האם כדאי להשקיע בנדל"ן בארה"ב לאור משבר הסאב פריים?
התשובה היא, כן! דווקא בגלל המשבר כדאי להשקיע בנדל"ן בארה"ב. שוק ההשקעות בנדל"ן בארה"ב משגשג בצורה משמעותית דווקא בעקבות משבר הסאב פריים.
רגע, אם מדובר במשבר כל כך רציני כיצד בכל זאת שוק ההשקעות בנדל"ן בארה"ב פורח ומשגשג?
הסיבה לכך היא פשוטה – המשבר הוביל לכך שמחד גיסא מחירי הדירות ירדו בצורה משמעותית, אך מאידך גיסא, הצורך במגורים נשאר, ולכן מחירי השכירות לא הושפעו באותה מידה שמחירי הדירות הושפעו, שהרי הביקוש למגורים לא פחת. כתוצאה מכך, הנדל"ן בארה"ב לאחר משבר הסאב פריים, התחיל להניב תשואות גבוהות – מחיר הרכישה של הנדל"ן בארה"ב היה נמוך ואילו מחיר השכירות נותר גבוה יחסית.
לכן, השקעה בנדל"ן בארה"ב היא משתלמות לאחר משבר הסאב פריים. משבר הסאב פריים הביא לכך שלאחריו השקעה בנדל"ן בארה"ב מניבה תשואות גבוהות באופן משמעותי ביחס לאלטרנטיבות אחרות של אפיקי השקעה.
אין לראות בתוכן ו/או במידע שבמאמר זה משום ייעוץ משפטי או פיננסי ו/או תחליף לייעוץ משפטי או פיננסי. יש להתייעץ עם גורם מוסמך לעניין ולהתייחס באופן פרטני לנסיבות. הסתמכות על הכתוב במאמר זה הינה באחריות המשתמש בלבד.
