למה משקיעים רבים בוחרים להשקיע את כספם דווקא בנדל"ן?
משקיעים רבים כבר השכילו להבין שהשקעה בנדל"ן היא משתלמת ואטרקטיבית. אחת הסיבות לכך היא שכאשר משקיעים בנדל"ן מרוויחים בשני משעולים שונים:
המשעול של התשואה
כלומר, המשעול של ההכנסה מהשכרת הנכס בו נעשתה ההשקעה. במשעול זה נכנס למשקיע בתדירות קבועה סכום מסוים. הסכום שנכנס מהשכרת הנכס הוא פונקציה של מספר פרמטרים, כגון: סוג הנכס, גודלו, מיקומו ועוד. הכנסה משכירות לא אחת כרוכה בעלויות אחזקה לנכס, שבמקרים מסוימים הבעלים של הנכס אחראי על תשלומן.
המשעול של הרווח ממכירת הנכס
כלומר, המשעול של ההכנסה מההפרש שבין המחיר בו נקנה הנכס למחיר בו נמכר הנכס לאחר כמה שנים. בניגוד למשעול של התשואה, כאשר אנו מדברים על רווחים ממכירת הנכס אנו מדברים על הכנסה חד פעמית שמתרחשת כאשר המשקיע מוכר את הנכס אותו רכש.
הרווח ממכירת הנכס נוצר, לרוב, באמצעות שני גורמים מרכזיים:
- עלייה במחירי הדירות – שוק הדירות חשוף לתנודתיות ולאחר מספר שנים יכולה להיות עלייה משמעותית בשווי של הנכס.
- השבחת הנכס – לעיתים רבות ישנו פער משמעותי בין המחיר של נכס שהשביחו אותו (לדוגמא: נכס שעשו לו שיפוץ כולל ויסודי) לבין מחירו של אותו הנכס בשלב שלפני ההשבחה.
ואמנם, ההשבחה עצמה כרוכה בעלויות מסוימות שהמשקיע צריך לשלם עליהם, אך בשורה התחתונה זה יוצא משתלם. לדוגמא: ייתכן מצב בו נדל"ן מסוים (לצורך הדוגמא נניח כי מדובר בנכס למגורים) מחירו לפני השיפוץ הוא 60 אלף דולר, ושיפוץ מן היסוד לכל הנכס עולה 10 אלף דולר, אך לאחר השיפוץ הנכס עצמו שווה 100 אלף דולר.
במקרה כזה, המשקיע שילם מכיסו 70 אלף דולר בחשבון כולל (60 אלף דולר עבור הדירה עצמה ו-10 אלף דולר עבור ההשבחה) וקיבל 100 אלף דולר. כלומר המשקיע הרוויח מהשבחת הנכס ומכירתו 30 אלף דולר. בשפה המקצועית שני המשעולים הללו נקראים: רווח פירותי (הרווח מהשכרת הנכס) ורווח הוני (הרווח ממכירת הנכס).
האם כל השקעה בנדל"ן כוללת בתוכה את שני המשעולים: הכנסה משכירות ורווח ממכירת הנכס?
ישנם השקעות שעיקר ההתמקדות בהם היא ברווחים שאפשר להשיג מהשכירות. לדוגמא: השקעה בנכס שמראש אין צפי כלשהוא שמחירו יעלה וגם אין אפשרות או צורך להשביחו. במקרה כזה, ההשקעה בנכס, כלומר, רכישת הנכס, לא נועדה אלא כדי להרוויח בתדירות קבועה את שכר הדירה שהנכס מניב.
לעומת זאת ישנם השקעות, שעיקר ההתמקדות בהם היא ברווחי ההון, כלומר ברווח ממכירת הדירה. לדוגמא, משקיע שרוכש נכס ישן ומתכנן להשביחו ולמכור אותו מיד לאחר מכן. במקרה כזה, הרווח עיקרי מהנכס הוא ממכירת הנכס לאחר עליית המחיר.
אולם, ישנן השקעות בנדל"ן שהן משתלמות במיוחד מכיוון שהן כוללות את שני המשעולים – מדובר על השקעות בהן המשקיע מקבל תשלום גם עבור השכירות במרוצת השנים שהנכס בבעלותו וגם הוא מרוויח בגין עליית השווי של הנכס.
השקעה בנדל"ן בארה"ב – להרוויח תשואה גבוה ולמכור את הנכס ברווח גבוה
לא כל מקום בעולם מאפשר למשקיע בנדל"ן להרוויח סכומים נכבדים גם מהשכרת הנדל"ן וגם ממכירתו לאחר תקופת זמן. לדוגמא, בישראל, התשואה אינה גבוה במיוחד ולא תמיד מצליחים למכור את הנכס ברווח משמעותי.
בנוסף, בישראל רכישת נכס דורשת הון ראשוני גבוה ובמקביל הבנקים לא מאפשרים לקחת משכנתא בקלות, והתוצאה – בנוסף לכך שהשקעה בנדל"ן במדינת ישראל לא תמיד משתלמת במיוחד, היא גם לא תמיד ברת השגה למי שאין הון ראשוני גבוה.
עומת זאת, השקעה בנדל"ן בארה"ב אפשרית גם למי שיש הון התחלתי נמוך, מכיוון שמחירי הנכסים אינם גבוהים כמו בישראל ומכיוון שהבנקים מאפשרים לקיחת משכנתא.
אבל זו לא הסיבה המרכזית לכך שהשקעה בנדל"ן בארה"ב משתלמת במיוחד, אלא הסיבה המרכזית לכך קשורה למה שנכתב לעיל – הנדל"ן מספק גם תשואה גבוהה, במיוחד ביחס לתשואה הקיימת במדינת ישראל, וגם ישנה אפשרות להרוויח ממחירי הדירות בארה"ב שעולות.
האם יש לכך סיבה שדווקא בארה"ב התשואה גבוה ויש אפשרות למכור את הנכס במחיר גבוה?
כן יש לכך מספר סיבות. במאמר על "משבר הסאב פריים ופריחת שוק הנדל"ן בארה"ב", הרחבנו על הרקע ההיסטורי שהפך את הנדל"ן בארה"ב להשקעה אטרקטיבית. בשורה אחת ניתן לומר שכתוצאה ממשבר שנוצר בארה"ב בראשית שנות ה2000 והגיע לשיאו בשנת 2008, שוק הנדל"ן בארה"ב החל לפרוח עבור משקיעים מקומיים וזרים.
האם יש יתרון משמעותי נוסף באפיק של השקעה בנדל"ן בארה"ב?
קיימים עוד מספר יתרונות שלא הצגנו, אך אחד מן הבולטים שבהם הוא, שבניגוד לרכישת נדל"ן במדינת ישראל, השקעה בנדל"ן בארה"ב אינה דורשת הון ראשוני גבוה. הסיבה לכך שרכישת נכס בארה"ב אינה דורשת הון ראשוני גבוה קשורה לכך שישנו נדל"ן רב בארה"ב במחירים יחסית נמוכים כך שמשקיע ישראלי ממוצע עשוי להתמודד עם זה בהצלחה.
בנוסף לכך, כשבאים להשקיע בארה"ב ישנה אפשרות לקחת מימון בנקאי, כפי שהרחבנו על כך במאמר "כל מה שצריך לדעת לפני שלוקחים מימון בנקאי לטובת רכישת נכס בארה"ב".
כפי שנכתב באותו מאמר, המימון הבנקאי עשוי לסייע הן למשקיע שזקוק לסיוע בגיוס ההון הראשוני עבור רכישת נכס, והן עבור משקיע שיש לו הון ראשוני לרכישת נכס אך הוא מעוניין להרחיב את השקעתו ולרכוש מספר נכסים.
אילו סוגי נכסים בארה"ב אפשר להשקיע בהם?
לא לחינם נאמר על ארה"ב שהיא ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות. השקעה בנדל"ן בארה"ב אינה עשויה מקשה אחת אלא היא עשויה להיות ססגונית ומגוונת, כפי שהרחבנו על כך במאמר: "מסלולי השקעה בנדל"ן אפשריים בארה"ב". באופן כללי, החלוקה הבסיסית היא בין נכסים שמיועדים למגורים (נדל"ן למגורים) לבין נכסים שמיועדים לעשיית מסחר (נדל"ן מסחרי).
השקעה בנדל"ן מסחרי יכולה להיעשות כהשקעה בחנויות קטנות או בשטחי מסחר גדולים, ואילו ההשקעה בנדל"ן למגורים יכולה להיעשות באמצעות רכישת דירות למגורים, רכישת קומפלקס דירות (מולטי פמילי) והשקעה באחוזות יוקרתיות.
איך משקיע ישראלי ממוצע ידע להתאים לעצמו את נכס שכדאי לו להשקיע בו?
זו שאלה שתלויה במגוון פרמטרים ויש לקבל ייעוץ פרטני עם גורמים מקצועיים העוסקים בהשקעה בנדל"ן בארה"ב. ככל הנראה, הנקודה הראשונה שיש לתת עליה את הדעת היא עניין התקציב – סוגי הנכסים מתחלקים בעצם גם לרמות תקציב שונות.
משקיע ישראלי ממוצע שאין לו הון ראשוני גבוה, עשוי להיות אטרקטיבי עבורו בעיקר נדל"ן למגורים כדוגמת דירות למגורים או בתים פרטיים. האטרקטיביות בולטת במיוחד נוכח העובדה שמחירי הדירות למגורים הושפעו רבות ממשבר הסאב פריים שאפשר לקרוא עליו בהרחבה במאמר על "משבר הסאב פריים ופריחת שוק הנדל"ן בארה"ב", ובעקבות המשבר ניתן לרכוש דירות במחיר נמוך יחסית.
האם יש הבדל בין מדינה למדינה בארה"ב?
מטבע הדברים, כמובן שקיים הבדל בין מדינה למדינה בתוך ארה"ב עצמה בכל הקשור להשקעות בנדל"ן. ישנן מדינות בהן מחירי הדירות נמוכים יותר והתשואה גבוה יותר לעומת מדינות אחרות בהן מחירי הדירות יקרים או שהתשואה נמוכה.
אז מה באופן כללי הפרמטרים שכדאי לשים לב אליהם?
משקיע ישראלי שבוחר לרכוש נדל"ן בארה"ב, צריך לשם לב למספר פרמטרים שכדאי לבחון אותם כשבאים לבחור את המדינה או את העיר בה משקיעים, ועל כך נכתב בהרחבה במאמר "XXX". בגדול, אם צריך לשים את האצבע על נקודה אחת כללית וחשובה, אז אפשר לדבר על רמת הביקוש לשכירות לעומת רמת ההיצע.
ככל שהביקוש לשכור דירה גבוה יותר זה עשוי להשפיע הן על התשואה שהנדל"ן עשוי להניב והן ליציבות של השכרת הנכס, כך שהוא בתדירות קבועה יהיה פעיל, מושכר ורווחי. כמובן שבנקודה זו צריך לשים לב גם למחיר המוצע לרכישת הנכס.
לכאורה צריכה להיות קורלציה בין המחיר של הכנס לבין התשואה שהוא עשוי להניב, אך בעקבות משבר הסאב פריים שהתרחש בארה"ב לפני מספר שנים, האיזון הופר וניתן למצוא נכסים במחיר זול עם תשואה גבוה מאוד.
למי השקעות נדל"ן בארה"ב בתאימות?
איך בדיוק המשקיע הישראלי מצליח לתפעל את הנדל"ן בארה"ב? האם השקעה בנדל"ן בארה"ב מיועדת רק לישראלים שנוסעים כמה פעמים בשנה לארה"ב או שיש להם משפחה בארה"ב שיכולה לסייע להם? האם ההשקעה מיועדת רק לדוברי אנגלית, או למשקיעים שמבינים בתחום הנדל"ן?
הבעיה העומדת בבסיס השאלה הזו, מבטאת חשש שקיים אצל משקיעים ישראלים בעת ששוקלים להשקיע בנדל"ן בארה"ב. למרות האטרקטיביות של ההשקעה, כלומר, למרות העובדה שהמשקיע הישראלי מבין שמדובר בהשקעה מעולה שדורשת הון ראשוני נמוך ומניבה תשואה גבוה, עדיין קיים מחסום הקשור למרחק של ההשקעה.
ישראלים רבים חוששים שכתוצאה מכך שהם גרים רחוק מהנדל"ן בארה"ב ושהם לא מכירים את השוק של השכרת דירות בארה"ב, הם עשויים למצוא את עצמם עם נכס מושקע שאינו מאוכלס בדיירים שוכרים.
הפתרון לבעיה זו הוא יחסית פשוט, להיעזר בחברת ניהול נכסים בארה"ב, שמתמחה בתפעול של נדל"ן עבור משקיעים זרים. השקעת בנדל"ן בארה"ב בשילוב עם שיתוף פעולה עם חברת ניהול נכסים בארה"ב שמתמחה בניהול נדל"ן עבור משקיעים זרים, עשויה להיות שילוב מנצח, ובעיקר רווחי ויציב.
האם יש דברים שחשוב לשים לב אליהם בחברת ההחזקה?
מלבד ההסכם הכספי, שראוי לבחון את היעילות הכלכלית שלו, חשוב לשים לב למספר עניינים שהחברה של ניהול הנכסים בארה"ב דואגת להם, ובפרט לשני עניינים מרכזיים שקשה לנהל אותם מרחוק:
- תחזוקת הבית באופן שוטף – כמו בנדל"ן בכל העולם, גם הנדל"ן בארה"ב חשוף לנזקים יומיומיים. לעיתים מדובר בצינור דולף, בעיה בחשמל ועוד. טיפול מרחוק בענייני תחזוקה עשוי להיות מסורבל, יקר ולעתים רבות חסר יעילות. לכן, יש לבדוק שחברת הניהול אחראית על התחזוקה באופן שוטף ומטפלת בבעיות הקשורות לנדל"ן.
- השכרת הבית באופן יציב ובמחיר רווחי – נקודה זו חשובה במיוחד. ישראלי שבחר להשקיע בנדל"ן בארה"ב, בעצם מעוניין בהכנסה פסיבית גבוהה וקבועה, ללא כאבי ראש וללא לחצים שהנכס לא יניב את התשואה הצפויה. לכן חברה של ניהול נכסים צריכה להתמחות ביכולתה להשכיר את הנכס ולהקפיד הן מבחינת המחיר – שהנכס מושכר בהתאם לתשואה הצפויה, והן מבחינת השוכרים – שמדובר בשוכרים שיהיו מסוגלים לשלם את שכר הדירה ובשוכרים לטווח ארוך כך שהתשואה תהיה יציבה.
האם זה כל תפקידה של חברה שעוסקת בניהול נכסים בארה"ב עבור משקיעים זרים?
ניתן לומר שאלו שני תפקידים מרכזיים, אך ישנם תפקידים נוספים וכמובן שזה משתנה בין חברת ניהול נכסים אחת לחברת ניהול אחרת.
כמה זמן מומלץ למשקיע הישראלי להחזיק בנדל"ן שהוא רכש בארה"ב ומתי כדאי למכור?
כפי שנכתב בתחילה, השקעה בנדל"ן היא ייחודית במובן מסוים, מכיוון שהיא כוללת בתוכה שתי אפשרויות להרוויח מן ההשקעה: אפשרות אחת היא להרוויח את התשואה של הנכס, כלומר להרוויח כספים באמצעות השכרה של הנכס; ואפשרות שנייה היא להרוויח באמצעות מכירת הנכס לאחר עליה במחירי הדירות או לאחר השבחת הנכס. השקעה בנדל"ן בארה"ב, לעיתים רבות, מכילה את שתי אפשרויות הרווח הללו. מובן שכלל האצבע הטריוויאלי לגבי מכירת הנדל"ן שנרכש לצורך השקעה הוא, שיש לחפש את הנקודה בה הנכס הגיע לשיא מבחינת מחירו ואז למכור, אבל ניתן להוסיף על כלל זה קצת מעבר.
אז בעצם צריך לעקוב אחרי מחירי הנדל"ן באזור בו נרכש הנכס?
כן. זו אכן שיטה מאוד יעילה כדי לדעת מה עשוי להיות מחיר הנכס. אפשר להסתכל במדדים שונים העוסקים במחירי הנדל"ן באזור, לערוך השוואות מסוימות ובכך לבחון האם הנכס הגיע למחיר גבוה שמשתלם למכור אותו.
מעקב אחר נדל"ן בארה"ב עשוי להיות קצת מסובך למשקיע הישראלי הממוצע – מה הוא אמור לעשות?
נראה כי עומדות שתי אפשרויות בפני משקיע ישראלי שרכש נדל"ן בארה"ב ומעוניין למכור אותו ברווח מקסימלי:
עשה זאת בעצמך: התמקצעות עצמית
לפי אפשרות זו, המשקיע הישראלי יכול ללמוד את שוק הנדל"ן בארה"ב, או לכל הפחות כיצד עובד שוק הנדל"ן באזור בו הוא רכש את הנכס, ובהתאם לכך לנסות להבין באיזה שלב כדאי לו למכור את הכנס כך שהוא ירוויח באופן מקסימלי. החיסרון בשיטה זו הוא כפול: ראשית כל, התמקצעות בשוק הנדל"ן בארה"ב, אפילו רק באזור מסוים, דורשת עמל רב ודורשת מהמשקיע להקדיש זמן רב כדי ללמוד את השוק ואת תורת המחירים שלו.
שנית, אפילו אחרי התמקצעות עצמית, נראה שלרוב יועץ נדל"ן מקצועי שמתעסק עם נדל"ן בארה"ב עשוי לזהות את ההזדמנות למכור את הנכס בצורה אופטימלית יותר.
חברה לניהול נכסים
ישנן חברות לניהול נכסים בהן העיסוק נעשה רק בכל מה שקשור לניהול הנכס עצמו. כלומר, בכל מה שקשור להשכרת הנכס, החל ממציאת השוכר האופטימלי ועד תיקונים שגרתיים שהנכס זקוק להם. אולם, ישנן חברות לניהול נכסים שהן מתעסקות גם בשלב של מכירת הנכס.
לעיתים קרובות, לחברות כאלה ישנו מוניטין רב בתחום והן מקצועיות בכל הקשור להבנת שוק הנדל"ן בארה"ב באופן כללי, ובפרט באזורים בהם החברה מנהלת את הנכס. במקרים כאלו החברה לניהול נכסים עשויה להמליץ למשקיע על המועד הנכון למכור את הנכס כך שהוא יוכל למקסם את ההשקעה שלו ולגרוף רווחים לא רק על התקופה בה הנכס הושכר אלא גם על מכירת הנכס.
למה כדאי להתייחס כשבוחנים את המועד האופטימלי למכירת נכס בארה"ב?
ישנו עניין נוסף שכדאי להתייחס אליו כשעושים את החשבון מתי כדאי למכור את הנכס – המשכנתא (להרחבה בעניין המשכנתאות ניתן לקרוא במאמר "כל מה שצריך לדעת לפני שלוקחים מימון בנקאי לצורך רכישת נדל"ן בארה"ב). לעיתים רבות אין צורך כלל להתייחס לעניין המשכנתא, נוכח העובדה שהנדל"ן בארה"ב אינו יקר במיוחד והמשקיע הישראלי עשוי לגלות שיש לו את ההון הראשוני לרכישת נכס מבלי לקחת משכנתא. אולם, במידה ונלקחה משכנתא עבור רכישת הנכס – לעיתים כדאי להתייחס לכך בעת מכירת הנכס או לכל הפחות להתייעץ על כך עם מומחה לעניין.
לסיכום
ישראלים רבים בוחרים להשקיע את כספם בנדל"ן בארה"ב. אחת הסיבות המרכזיות לכך היא שהשקעה בנדל"ן בארה"ב מניבה רווחים בשני מסלולים שונים: הנדל"ן בארה"ב מניב רווחים באמצעות השכרת הנדל"ן ובנוסף ישנם רווחים באמצעות מכירת הנדל"ן במחיר גבוה יותר ממחיר הרכישה (העלייה במחיר נגרמת הן כתוצאה מעליה כללית במחירי הדיור והן כתוצאה מהשבחת הנכס על ידי שיפוצו).
בשני המסלולים הללו הרווחים בולטים במיוחד נוכח האקלים המיוחד האופף את שוק הנדל"ן בארה"ב שעדיין מושפע ממשבר הסאב פריים שהוביל לפריחה בשוק הנדל"ן בארה"ב. שוק הנדל"ן בארה"ב מאופיין במגוון רחב של נכסים שניתן להשקיע בהם וכתוצאה מכך ניתן להתאים לכלל משקיע את הנכס ההולם לאופיו של המשקיע.
יחד עם התשואה הגבוהה והרווחים שהמשקיע ישראלי עשוי לגרוף כתוצאה מהשקעה בנדל"ן בארה"ב, ישנו חשש אמיתי שקיים בקרב ישראלים רבים – כיצד אפשר לנהל נדל"ן במדינה כה רחוקה? אחד מהפתרונות המרכזיים לחשש זה הוא, לעבוד עם חברה לניהול נכסים שמתמחה בניהול נכסים מקיף בארה"ב עבור משקיעים זרים, ובפרט עבור המשקיע הישראלי הממוצע.
חברה לניהול נכסים עשויה לעסוק במגוון עניינים הקשורים לנכס – החל מסיוע באיתור הנכס המתאים ספציפית למשקיע, עובר למציאת שוכר אופטימלי שעתיד לשלם את מלוא התשלום עבור השכירות, באופן יציב ולתקופה ארוכה, ממשיך בכך שהחברה לניהול הנכסים מטפלת בכל עניין הקשור לתחזוקה של הנכס ומסיים בסיוע למשקיע לזהות את הנקודה האופטימלית עבור המשקיע למכירת הנכס.
אין לראות בתוכן ו/או במידע שבמאמר זה משום ייעוץ משפטי או פיננסי ו/או תחליף לייעוץ משפטי או פיננסי. יש להתייעץ עם גורם מוסמך לעניין ולהתייחס באופן פרטני לנסיבות. הסתמכות על הכתוב במאמר זה הינה באחריות המשתמש בלבד.
