השקעה בנדל"ן בארה"ב הפכה להיות אחת מדרכי ההשקעות האטרקטיביות ביותר בקרב ציבור המשקיעים בישראל. תופעה זו מובנת לחלוטין – הנדל"ן בארה"ב מניב תשואות גבוהות מאוד ומדובר בהשקעה פסיבית שאינה דורשת מאמץ רב מצד המשקיע.
במיוחד לאור העבודה שכיום, האלטרנטיבות שקיימות בפני הישראלי הממוצע להשקיע בשוק המקומי בישראל אינן רווחיות במיוחד ובפרט ההשקעות בנדל"ן בשוק הישראלי מניבות תשואות נמוכות. לכן, מובנת הנהירה של הציבורי הישראלי אחר השקעות בארה"ב, ואחרי הגל הראשון של המשקיעים שכבר הצליחו לגרוף את הרווחים הגבוהים – ישראלים רבים בוחרים להשקיע את כספיהם באפיק ההשקעה הרווחי של רכישת נדל"ן בארה"ב.
אולם, העובדה שמדובר בהשקעה בנדל"ן המרוחק פיזית מהמשקיע הישראלי הממוצע, כמו גם העובדה ששוק ההשקעות של ארה"ב בכללו זר לציבור הישראלי ובפרט שוק הנדל"ן בארה"ב – רבים נרתעים מלהשקיע בנדל"ן בארה"ב. חוסר ההיכרות עם השוק מצטרף לחששות של רבים, שאולי מדובר בתרמית שהרי תשואות כאלה גבוהות הן בדרך כללת נחלת חברות קש שמושכות כספים ונעלמות.
במאמר זה נציג מודל השקעה בנדל"ן בארה"ב שעשוי להפיג את כל החששות ולאפשר לציבור הישראלי להשקיע בנדל"ן בארה"ב בביטחון רב שהתשואות המובטחות אינן מקסם שווא כי אם רווח ממשי. המודל הזה נקרא מודל הבטחת התשואה, מודל ה -GOR (Guarantee of Return).
רגע, מה זה בכלל המודל של הבטחת התשואה?
במשפט אחד, ניתן לומר שהמודל של הבטחת תשואה הוא המודל שכל משקיע ממוצע שמעוניין להשקיע בנדל"ן – היה שמח לקבל. המודל של הבטחת התשואה קובע כי אדם שבחר להשקיע בנדל"ן והובטחה לו תשואה מסוימת, אז למשך תקופה מסוימת הוא בטוח יקבל את התשואה הזאת גם אם בפועל הנכס לא הצליח להגיע לתשואה שהובטחה.
במילים אחרות, לאדם שמשקיע באמצעות המודל של הבטחת התשואה, אז לפרק הזמן שבו ניתנת לו הבטחת התשואה – הוא יכול לדעת שהתשואה שהובטחה לו מראש תגיע אליו ללא תלות בשאלה האם הנכס באמת הצליח להגיע לתשואה המובטחת.
איך מודל הבטחת התשואה עובד?
זה נשמע חלומי מידי? חושבים שבפועל זה לא אמור לעבוד ככה? מעולה, זה אכן נשמע חלומי ולא תמיד מובן היטב – אז נמחיש איך מודל הבטחת התשואה עובד באמצעות דוגמא:
נניח שאדם מסוים בחר להשקיע בנדל"ן בארה"ב ולרכוש נכס משופץ, למשל: בית פרטי למגורים בפרברי מיאמי, כשעלות ההשקעה בדירה כולל השיפוץ הגיע ל100 אלף דולר. בתמורה הובטח למשקיע תשואה של 20 אחוז בשנה – כלומר, שהבית הפרטי שנקנה על ידי המשקיע צריך להיות מושכר לאדם כלשהו עבור 20 אלף דולר בשנה למגורים בדירה.
נמשיך את הדוגמא ונניח כי כאשר המשקיע בא להשכיר את הנכס הוא מגלה שהוא לא מצליח להשכיר בתשואה שהייתה צפויה לו, כלומר בתשואה של 20 אחוז בשנה, ותחת זאת הוא מצליח להשכיר את הבית הפרטי שרכש ושיפץ רק עבור 15 אלף דולר בשנה – כלומר, רק 15 אחוז תשואה בשנה. בהשקעה בנדל"ן רגילה, מי שסופג את העובדה שהתשואה בסוף ירדה ב-5 אחוז הוא המשקיע.
לעומת זאת, כאשר מדובר בהשקעה בנדל"ן בהתאם למודל של הבטחת התשואה, המשקיע אינו סופג את הירידה של ערך התשואה אלא הוא משלשל לכיסו את הסכום שהיה צפוי מראש השקול לתשואה הצפויה שהנכס היה אמור להניב.
מי סופג את ההפסד ואת הנזק שנגרם כתוצאה מכך שהתשואה נמוכה
רגע, לפי המודל של הבטחת התשואה המשקיע מקבל כסף על הנכס שלו, אבל לא באמצעות התשואה של הנכס – אז מי בדיוק משלם לו? או במילים אחרות, מי סופג את ההפסד ואת הנזק שנגרם כתוצאה מכך שהתשואה נמוכה ממה שהיה צפוי?
ברור אפוא שבמודל של הבטחת התשואה, ישנו פער בין התשואה שהמשקיע ציפה שהנכס יניב עבורו, לבין התשואה שהנכס הניב בפועל. אבל כפי שנכתב, ואף הומחש באמצעות הדוגמא לעיל, למרות שהנכס לא הניב את התשואה המצופה, עדיין במודל של הבטחת תשואה המשקיע מקבל את הסכום שהובטח לו בהתאם לתשואה שהייתה צפויה.
במילים אחרות, ישנו גורם או גוף מסוים שצריך לשלם כסף למשקיע ולכסות על הפער שבין הרצוי למצוי. מי זה הגורם הזה? התשובה היא פשוטה – מי שסופג את ההפסד הוא הגוף שהציע לכם השקעה בנדל"ן בארה"ב לפי המודל של הבטחת התשואה.
לדוגמא, אדם שהשקיע בנדל"ן בארה"ב דרך חברה ישראלית X, ואותה חברה X הציעה לו להשקיע באמצעות המודל של הבטחת התשואה – המשמעות היא שבמידה והנכס שנקנה לא יניב את התשואה שהובטחה לאותו משקיע, הרי שהחברה הישראלית X תשלם לאותו משקיע מכספי החברה כדי לכסות את הפער שבין התשואה המובטחת לבין התשואה שהתקבלה בפועל.
מי אחראי על התשלום במקרה ותשואה הצפוייה לא התקבלה?
ואם פתאום החברה שהציעה את המודל של הבטחת התשואה תחליט שהיא לא רוצה לשלם את התשואה למשקיע? או לחילופין, מה יקרה אם לחברה לא יהיה כסף לשלם את התשואה? האם גם אז התשואה הצפויה של הנכס תהיה מובטחת למי שבחר להשקיע בנדל"ן בארה"ב באמצעות המודל של הבטחת התשואה?
התשובה לשאלה זו, מי ערב לכך שאכן החברה שהציעה את המודל של הבטחת התשואה תשלם את הכספים במקרה והתשואה הצפויה לא התקבלה, תלויה בשאלה האם יש מי שערב להבטחה זו. במאמר של "ערבות בנקאית להבטחת התשואה" הרחבנו את הדיון בסוגיה זו. כאן רק נציין שאת המודל להבטחת התשואה אפשר לגבות בערבות בנקאית.
בכך, אפילו אם החברה שהציעה את המודל של הבטחת תשואה תפשוט רגל ולא יהיה לה כסף לשלם את התשואה למשקיע הישראלי, עומדת לאותו משקיע ערבות בנקאית שבעצם קובעת כי על הבנק להיכנס בנעליה של החברה ולשלם את מה שהחברה התחייבה למשקיע.
יתרונות במודל של הבטחת תשואה
נשמע חלום? זה אכן כך במקרה של השקעה בנדל"ן בארה"ב – הארץ בה מגשימים חלומות. ויש עוד כמה יתרונות במודל של הבטחת התשואה שכדאי לשים לב אליהם:
השימוש במודל אינו מייקר את עלות העסקה
היתרון הבולט במודל של הבטחת התשואה הוא, שלא מדובר במודל שאמור לייקר את העסקה. כלומר, המחיר של הנכס שנקנה במסגרת ההשקעה בנדל"ן בארה"ב, כמו גם התשואה המובטחת לאותו משקיע, אינם מושפעים מכך שהחברה מציעה למשקיע לרכוש את הנכס וליישם את המודל של הבטחת התשואה. בעצם יש כאן רק רווח של ביטחון בהשקעה ללא כל תמורה כספית מצד המשקיע.
הקלות במתן המשכנתא
כמו בישראל, ובעצם כמו במספר ניכר של מדינות, גם בארה"ב האפשרות לקבל משכנתא עבור רכישת דירה היא אפשרות קיימת (ואפילו בארה"ב זו אפשרות ריאלית יותר מאשר בישראל) – אולם לא תמיד קבלת משכנתא זה עניין פשוט.
במקום אחר כתבנו על "שיטת ניקוד האשראי בארה"ב", שזו בעצם השיטה דרכה בוחנים זכאות לקבל אשראי מהבנקים, ובמאמר על שיטת ניקוד האשראי הרחבנו על הפרמטרים אותם בוחנים. מכל מקום, מטבע הדברים, המודל של הבטחת התשואה מחזק את הסיכוי לקבלת משכנתא על מנת להשקיע בנדל"ן בארה"ב.
הסיבה היא פשוטה – במקרה שנעשה שימוש במודל של הבטחת התשואה, הרי שבעצם החברה שהציעה למשקיע את המודל הזה מתחייבת לשלם לו את התשואה למשך תקופה מסוימת, ואם כך הבנק יודע שהוא יקבל חזרה את תשלומי המשכנתא. הביטחון שיש לבנק בקבלת תשלומי המשכנתא העתידיים, הוא עצמו מחזק את הסיכוי של המשקיע לקבל משכנתא לצורך רכישת נכס בארה"ב.
השקעה ללא סיכונים
המודל של הבטחת תשואה בעצם מקנה למשקיע הישראלי שבחר להשקיע באפיק השקעה בנדל"ן בארה"ב ביטחון רב שהכסף שהשקיע יביא לו את התשואה הצפויה (למשך התקופה בה סוכם על יישום המודל של הבטחת התשואה). כלומר, בעצם מדובר על השקעה ללא סיכונים, שהרי בתקופה שבה סוכם על הבטחת תשואה, המשמעות היא שבכל מקרה התשואה שהנכס צפוי להניב תגיע במלוא סכומה אל כיסו של המשקיע.
סיכום
לסיכום, המודל של הבטחת תשואה הוא מודל ייחודי שעשוי לעודד משקיעים ישראלים רבים להשקיע את כספם בנדל"ן בארה"ב. המודל בנוי כך, שגוף מסוים, כדוגמת חברה העוסקת במכירת נדל"ן בארה"ב לציבור הישראלי הרחב, מבטיח למשקיע הישראלי לתקופה מסוימת את התשואה הצפויה עבור הנדל"ן שנרכש בארה"ב.
הבטחה זו מקנה ביטוח לתקופה מוסכמת על התשואה הצפויה שהנכס אמור להניב, כך שאפילו אם בפועל הנכס לא הניב את התשואה הצפויה החברה שדרכה נעשתה ההשקעה תשלם את הסכום של התשואה המובטחת.
למודל זה יתרונות רבים: הוא אינו מייקר את עלות העסקה; הוא משפר את הסיכוי לקבל משכנתא; והוא הופך את ההשקעה בנדל"ן בארה"ב להשקעה שמניבה הכנסה פסיבית חסרת סיכון. אז, בפעם הבאה שאתם פונים לחברה שעוסקת בהשקעות בנדל"ן בארה"ב, עשו לעצמכם טובה ותבדקו האם יש אפשרות להשקיע דרך המודל של הבטחת התשואה.
אין לראות בתוכן ו/או במידע שבמאמר זה משום ייעוץ משפטי או פיננסי ו/או תחליף לייעוץ משפטי או פיננסי. יש להתייעץ עם גורם מוסמך לעניין ולהתייחס באופן פרטני לנסיבות. הסתמכות על הכתוב במאמר זה הינה באחריות המשתמש בלבד.