רבים מאתנו כבר גמלו החלטה בלבם שברצונם להשקיע בנדל"ן בארה"ב. החלטה זו נובעת בעיקר מהסיבה שמדובר בהשקעה משתלמת שמניבה תשואות גבוהות ביחס לאפיקי ההשקעה המוכרים בישראל – רכישת נדל"ן ישראלי מקומי לצד השקעות בשוק ההון בעלות סיכון רב או באפיקים סולידיים המוצעים בבנקים שתשואתם נמוכה. לכן, אין זה פלא ששוק ההשקעות של נדל"ן בארה"ב צומח פלאים בשנים האחרונות.
המחסום המרכזי להשקעות בנדל"ן – הון ראשוני. הפתרון – לקיחת הלוואות
אחד המחסומים שעשויים לעמוד בפני מי שבחר ללכת באפיק זה, האפיק של השקעות בנדל"ן בארה"ב, הוא מחסום ההון הראשוני. רכישת נדל"ן בארה"ב (וכך גם בעולם כולו) דורשת הון ראשוני מסוים, שככל הנראה, לרובנו לא בהכרח יש אותו. נקודה זו נכונה אפילו ביחס לנדל"ן שנכנס תחת הקטגוריה של "נדל"ן זול".
בהתאם לכך, על מנת לרכוש נדל"ן בארה"ב ישנן מספר אופציות שפתוחות בפני האזרח הישראלי הממוצע שטרם הצליח לגייס את ההון הראשוני לרכישת נדל"ן בארה"ב. אחת מן האופציות היא לגייס כספים לשם רכישת הנדל"ן באמצעות הלוואה מגופים פיננסים בארה"ב.
האפשרות לקבל הלוואה מגופים פיננסים בארה"ב קשורה בדירוג האשראי של מבקש ההלוואה, כלומר אותם אלו שרוצים להשקיע בנכס בארצות הברית וזקוקים לכסף. בסקירה זו נסביר על אחד הנושאים החשובים הקשורים למתן הלוואה בארה"ב: שיטת ניקוד האשראי. כתבת חובה בנושא יסודי לכל מי שמעוניין להשקיע בנדל"ן בארה"ב.
רקע כללי – מה זה בכלל השיטה של ניקוד האשראי?
שיטת ניקוד האשראי (Credit Rating) כוללת הסתעפויות רבות אותן נציג בהמשך, אך במשפט אחד ניתן לומר ששיטת ניקוד האשראי היא שיטה שתכליתה להעריך בצורה מדויקת ככל הניתן את יכולתו של אדם לפרוע הלוואה שלקח. כמובן שבהתאם להערכת הסיכון נקבע האם לתת הלוואה כמו גם לקבוע את אחוז התשואה או הריבית עבור מתן ההלוואה.
המוקד בשיטת ניקוד האשראי הוא בחינה מדוקדקת הן של המאפיינים הספציפיים הקשורים לאדם שמבקש את ההלוואה (לדוגמא: סוקרים ואומדים את הנכסים שברשות הלווה ושאינם תחת שעבוד) והן של תנאי ההלוואה עצמה (לדוגמא: בוחנים את הסכום המבוקש להלוואה, את מועד הפירעון ועוד).
השיטה מסתמכת על מודל סטטיסטי שעשוי להשיב לשאלה החשובה בעולם האשראי – מה הסיכוי שהאדם הספציפי שלקח הלוואה ספציפית יפרע את חובו במועד פירעון שנקבע.
האם השיטה של ניקוד אשראי קיימת רק בארה"ב? מי אחראי על הביצוע של שיטה זו?
שיטת ניקוד האשראי מתקיימת לא רק בארה"ב אלא גם במדינות נוספות, וגם בישראל בשנים האחרונות השיטה נכנסה למוקד העניינים. המוסדות שבוחנים את הנתונים השונים הקשורים לשיטת ניקוד האשראי אלו הם גופים פיננסים שונים, ובתוכם בנקים, חברות ביטוח ובתי השקעות.
מתי משתמשים בשיטה של ניקוד האשראי? מי הם הלווים שנותנים להם ניקוד אשראי?
שיטת ניקוד האשראי מיושמת לא רק בהלוואות שלוקח אדם פרטי אלא גם בהלוואות שלוקחים תאגידים ואף בהלוואות שלוקחת מדינה (זו הסיבה שמדינות שמנפיקות אג"חים, לצד האג"חים מוצג דירוג ניקוד האשראי של המדינות שהנפיקו אותן). אולם, כשאנו באים להשקיע בנדל"ן בארה"ב עלינו להתייחס באופן ספציפי לשיטת ניקוד האשראי הייחודית לארה"ב.
שיטת ניקוד האשראי בארה"ב ללקוחות פרטיים – איך זה עובד ומי הם הגופים המרכזיים שעוסקים בדירוג האשראי בארה"ב?
שיטת ניקוד האשראי ללקוחות פרטיים נקראת קרדיט סקור (Credit Score), כאשר הקרדיט סקור בארה"ב מתמקד בעיקר בהיסטורית האשראי של אדם המבקש הלוואה (Credit Report), ואין התייחסות להכנסות שיש לאדם המבקש הלוואה או להיסטוריה התעסוקתית שלו.
היסטורית האשראי של אדם המבקש הלוואה, שהיא בעצם מרכיבה את הקרדיט סטור, נקבעת בד"כ על ידי שלושה גופים פיננסים עיקריים שמתמחים בדירוג של ניקוד האשראי (Credit Bureaus) בארה"ב: אקספריאן (Experian) טרנסיוניון (Transunion) ואקוויפאקס (Equifax). כלומר, אדם שמעוניין לקבל הלוואה בארה"ב, ככל הנראה שאחד משלושת הגופים הללו יבחן את היסטורית האשראי שלו ובהתאם לכך ידרג את ניקוד האשראי שלו.
מה המשמעות של ניקוד האשראי?
בהתאם לניקוד שאדם מקבל בקרדיט סקור נקבע האם הוא יכול לקבל הלוואה ובאילו תנאי ריבית – ככל שהניקוד גבוה יותר, הרי שהסיכון שהאדם לא יפרע את ההלוואה נמוך יותר וממילא הסיכוי שלו לקבל הלוואה בתנאי ריבית נמוכים גבוה יותר, וכן להיפך: ככל שהדירוג של אדם נמוך יותר, ייתכן שלא יקבל הלוואה ואף אם יקבל הלוואה ייתכן והיא תהיה בתנאים נמוכים.
לכן, אדם שרוצה להשקיע בנדל"ן בארה"ב ומעוניין לבסס את השקעתו על הלוואה ממוסדות פיננסים בארה"ב, על מנת לקבל הלוואה שכזו בתנאים נוחים עליו להיות בעל ניקוד אשראי גבוה ככל הניתן.
מהו מודל שנעשה בו שימוש לצורך דירוג האשראי בארה"ב? האם ישנם מודלים נוספים?
שלושת הגופים המרכזיים בארה"ב שקובעים את דירוג האשראי משתמשים במתודת דירוג אשראי אחידה הנקראת FICO (Fair Isaac Corporation). מתודה זו עושה שימוש באלגוריתם מתוחכם הבוחן את היסטורית האשראי של מבקש ההלוואה ובהתאם לכך מדרג את ניקוד האשראי שלו.
ישנן כמה גרסאות למתודת FICO אך בבסיסן כולן זהות. בשנים האחרונות, הוצע במחקר מתודות שונות לבחינת דירוג האשראי שהמבדיל בינם לבין מתודת FICO הוא, שהם מתמקדים בעתיד של מבקש האשראי בעוד מתודת FICO בוחנת סטטיסטיקה הקשורה לעבר של מבקש ההלוואה.
למרות המתודות החדשות שהוצעו עדיין מתודת FICO נשארה במרכז. לכן, אדם שמעוניין לקבל הלוואה מגוף פיננסי בארה"ב לצורך השקעה בנדל"ן בארה"ב, עליו לשים לב שהיסטורית האשראי שלו מספיק טובה כדי לקבל ניקוד גבוה.
הפקטורים של FICO – מה הם הפרמטרים לקביעת ניקוד אשראי בארה"ב?
כאמור, המודל של FICO לניקוד אשראי הוא המודל המקובל בארה"ב לדירוג של ניקוד אשראי של אדם המבקש הלוואה. מודל זה כולל בתוכו 5 פרמטרים בעלי משקל שונה שבאמצעותם נקבע ניקוד האשראי של אדם שמבקש הלוואה. נציג פרמטרים אלו לפי משקלם בסדר יורד:
- היסטורית תשלומים (Payment History) – פרמטר זה הוא בעל המשקל הגבוה ביותר במודל FICO ובעל משקל של 35% מתוך המכלול של דירוג האשראי. בפרמטר זה בוחנים את ההיסטוריה של התשלומים על הלוואות או חובות שהיו לאדם המבקש הלוואה. כאשר הניקוד מתחלק לשניים: ניקוד חיובי כאשר הלוואה הוחזרה במועד הפירעון שנקבע לה; וניקוד שלילי כאשר הלוואה לא הוחזרה במועד הפירעון שנקבע לה.
- השימוש במסגרות האשראי (Debt Burden) – פרמטר זה אף הוא בעל משקל רב ומהווה 30% מן המכלול. בפרמטר זה בוחנים בעיקר את האופן בו מבקש הלוואה מנצל את מסגרת האשראי שלו. הניקוד ניתן כך, שככל שמבקש ההלוואה מנצל את מסגרת האשראי שלו באופן נרחב יותר כך הדירוג שלו יורד, וכן להיפך – ככל שמסגרת האשראי מנוצלת במידה מועטה יותר כך הניקוד שמתקבל עבור פרמטר זה גבוה יותר.
משקלם של שני פרמטרים אלו יחד: היסטורית התשלומים על הלוואות ואופן השימוש במסגרת האשראי מהווה כשני שליש מן המכלול של דירוג האשראי, ומכאן חשיבותם. אדם המתכנן לבקש הלוואה לצורך רכישת נדל"ן בארה"ב, עליו לשים אל לבו שהוא עומד בצורה טובה בשני פרמטרים אלו, על מנת שיוכל לקבל הלוואה בתנאים נוחים.
- משך היסטורית האשראי או "גיל תיק האשראי" (Lentgh of Credit Hisotry or "Time in File") – פרמטר זה מהווה 15% מתוך המכלול הכללי של דירוג האשראי. כאן בוחנים כמה זמן מבקש ההלוואה מצוי בשוק האשראי ומתנהל בו בצורה ראויה (כלומר, מחזיר הלוואות במועד הפירעון). לדוגמא האם מדובר באדם שזה עתה מבקש הלוואה פעם ראשונה או לחילופין מדובר במי שכבר במשך שנים לוקח הלוואות ופורע אותן בזמן. ככל שמשך תיק האשראי ותיק יותר כך גם דירוג האשראי יהיה גבוה יותר.
- שימוש בסוגי אשראי מגוונים (Types of Credit Used) – פרמטר זה מהווה 10% בלבד מדירוג האשראי. בפרמטר זה בוחנים את התוכן של היסטוריית ההלוואות של מבקש ההלוואה – האם הוא נוהג להשתמש באשראי מסוג אחד בלבד (לדוגמא רק משכנתא) או שהוא עושה שימוש מגוון באשראי שהוא מקבל (לדוגמא: אשראי על משכנתא, כרטיסי אשראי לשימוש יומיומי, הלוואות קצרות וארוכות טווח ועוד). ככל שהשימוש באשראי מבוזר יותר כך גם הדירוג גבוה יותר, וכן להיפך ככל שהשימוש באשראי אינו מגוון כך הדירוג נמוך יותר.
- התדירות של חיפוש אשראי (Recent Searches of Credit) – פרמטר זה אף הוא מהווה 10% בלבד ממכלול הדירוג. בפרמטר זה בוחנים האם מבקש ההלוואה מחפש באופן תדיר אחר קבלת אשראי, ומתמקדים בעיקר בתקופה הסמוכה למועד בקשת ההלוואה. ככל שהתדירות בחיפוש אחר קבלת אשראי גבוה יותר כך הניקוד נמוך יותר.
נסכם את הפקטורים של FICO ואת משקלם היחסי באמצעות תרשים
טווח דירוג האשראי של FICO
דירוג האשראי של FICO מצוין תמיד במספר בן שלוש ספרות, כאשר טווח הניקוד הוא בין 300, שזהו הניקוד המינימלי ביותר וניתן למי שמעריכים שסיכוייו להחזיר הלוואה נמוכים ביותר, ל850 שזהו הניקוד המקסימלי וניתן למי שסוברים שסיכוייו להחזיר את ההלוואה גבוהים ביותר. לרוב הציונים הללו מהווים נקודות קיצון ורובה המוחלט של אוכלוסיית מבקשי ההלוואות בארה"ב נעים בסקאלה שבין שני הציונים הללו, כאשר דירוג האשראי הממוצע בארה"ב נע סביב 650 ודירוג האשראי החציוני נע באזור ה720.
החלוקה לקבוצות של מבקשי הלוואות הזכאים לאשראי בהתאם למודל FICO
בסקאלה רחבה זו, ישנה חלוקה ברורה לקבוצות זכאות לאשראי:
- הקבוצה של מבקשי הלוואות שדירוג האשראי שלהם נמוך מ600 עשויים לקבל מענה שלילי בפנייתם למוסדות פיננסים לצורך קבלת אשראי.
- קבוצת האנשים שדירוג האשראי שלה נע בין 600-650, עשויים לקבל אשראי בכפוף להסכמתה של ארה"ב לתת ערבות מדינה לאשראי. הסכמה זו תלויה בהתקיימותם של מספר תנאים הקשורים בעיקר לנסיבות ההלוואה ולמבקש ההלוואה.
- הקבוצה העליונה, קרי מבקשי הלוואה שדירוג האשראי שלהם גבוה מ650 עשויים לקבל אשראי ללא כל בעיה. אולם בתוך קבוצה זו יש ספקטרום פנימי הקשור לתנאי קבלת האשראי, שהמשמעות העיקרית היא ביחס לגובה הריבית. ככל שהדירוג גבוה יותר תנאי ההלוואה עשוים להיות טובים יותר ובפרט הריבית עשויה להיות נמוכה יותר.
סיכום
לסיכום, דירוג אשראי של מבקשי הלוואות זו שיטה שמקובלת במדינות רבות, ותכליתה להעריך את הסיכויים של מבקש הלוואה לפרוע את חובו במועד הפירעון. השיטה של דירוג האשראי בארה"ב נעשית באמצעות מודל FICO שהינו מודל אחיד לדירוג אשראי בארה"ב המאומץ על ידי שלושה גופים מרכזיים לקביעת דירוג האשראי.
מודל זה מורכב ממספר פרמטרים שהמרכזיים שבהם הם היסטוריית התשלומים של מבקש ההלוואה לצד אופן השימוש שלו במסגרת אשראי.
כל אדם שמעוניין לקבל אשראי בארה"ב לצורך רכישת נדל"ן בארה"ב מקבל דירוג אשראי בהתאם למודל FICO, וככל שהדירוג גבוה יותר כך הסיכויים לקבל הלוואה כמו גם הסיכויים לקבל תנאי הלוואה נוחים גבוהים יותר. לכן, מי שמעוניין לרכוש נדל"ן בארה"ב וזקוק לקבלת הלוואה לצורך כך, עליו לשים לב היטב לדירוג האשראי בארה"ב ולפרמטרים המרכיבים את מודל הFICO.
אין לראות בתוכן ו/או במידע שבמאמר זה משום ייעוץ משפטי או פיננסי ו/או תחליף לייעוץ משפטי או פיננסי. יש להתייעץ עם גורם מוסמך לעניין ולהתייחס באופן פרטני לנסיבות. הסתמכות על הכתוב במאמר זה הינה באחריות המשתמש בלבד.